每經(jīng)記者 吳若凡攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)疑是綠地位于上海董家渡的地王項(xiàng)目。

3月24日，作為疫情之后上海第一個(gè)入市項(xiàng)目，綠地董家渡項(xiàng)目的住宅樓盤(pán)“海珀外灘”率先開(kāi)盤(pán)了三棟住宅樓。按照均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米計(jì)算，首期推出3棟樓203套房源能為綠地回籠近60億元資金。

董家渡地王項(xiàng)目對(duì)綠地有多重要？綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾笑言，自己每隔一段時(shí)間就要去項(xiàng)目看一看，有時(shí)會(huì)“牽掛”到睡不好覺(jué)。項(xiàng)目初次赴京亮相時(shí)，張玉良甚至親自“壓陣”賣力推介。

3月26日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在董家渡項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，這個(gè)120萬(wàn)平方米的巨無(wú)霸綜合體已全面動(dòng)工，數(shù)個(gè)工地同時(shí)作業(yè)、近千人施工的場(chǎng)面頗為震撼。

據(jù)記者了解，董家渡項(xiàng)目（綠地外灘中心）7棟建成辦公樓已賣出4棟，單價(jià)直逼10萬(wàn)元/平方米，目前已為綠地貢獻(xiàn)了超100億元收入。

如今的綠地，在董家渡用上了幾乎以往所有項(xiàng)目都很難匹敵的“貼金”成色。然而回想一年前，董家渡項(xiàng)目還只是一個(gè)東家債務(wù)纏身、被“四處叫賣”折價(jià)轉(zhuǎn)手項(xiàng)目。也正是這個(gè)曾經(jīng)的全國(guó)地王項(xiàng)目，經(jīng)歷了資本與地產(chǎn)之間這場(chǎng)“游戲”，從大起大落到起死回生。

董家渡項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)

一手猛造地王一手賤賣資產(chǎn)

董家渡項(xiàng)目，原本姓“中民投”。

這家2014年8月橫空出世的企業(yè)，由59個(gè)民營(yíng)企業(yè)大佬聯(lián)合投資設(shè)立，股權(quán)極度分散（最大股東持股不超2%），財(cái)力也極度雄厚——只用了5年時(shí)間，就將資產(chǎn)總規(guī)模從400多億元猛然拉升到3061億元。

就在掛牌后3個(gè)月，新鮮出爐的“中民投”聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)，一手釀造了全新的中國(guó)“地王”——總價(jià)達(dá)248.5億元的上海外灘董家渡地塊。

彼時(shí)的董家渡地塊，或許只是眾多民營(yíng)資本用高杠桿撬動(dòng)“稀缺地皮”的又一次游戲。不過(guò)中民投卻是實(shí)實(shí)在在的一戰(zhàn)成名，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。

但世事難料，再次進(jìn)入各大媒體頭條時(shí)，中民投身上的標(biāo)簽卻變成了“債務(wù)違約”“變賣資產(chǎn)”“資產(chǎn)困局”。而中民投曾經(jīng)規(guī)劃龐大的董家渡“高端商辦綜合體”，5年時(shí)間也只立起了幾棟孤零零的殘樓。

已竣工的辦公樓

最終，董家渡地王項(xiàng)目也被中民投擺上了拍賣臺(tái)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在眾多與中民投洽談董家渡項(xiàng)目的“買方”中，報(bào)價(jià)越壓越低，有的甚至把50%的債權(quán)壓到了初始拿地成本價(jià)之下。

但深入盡調(diào)過(guò)董家渡項(xiàng)目的意向方都會(huì)發(fā)現(xiàn)，報(bào)價(jià)或許還算不上什么大問(wèn)題。因?yàn)楦嗟穆闊﹣?lái)自于中民投本身極其分散的股權(quán)帶來(lái)的流程糾纏，以及表內(nèi)表外難以一時(shí)厘清的高負(fù)債。

坊間一度傳聞稱，曾最接近董家渡項(xiàng)目的是世茂，中民投50%的股權(quán)報(bào)價(jià)160億元，但世茂因交易背后復(fù)雜的問(wèn)題放棄了。

最終接手的是綠地集團(tuán)。消息起初來(lái)得有點(diǎn)突然，但細(xì)品會(huì)覺(jué)得意料之中。

國(guó)企背景的綠地，在上海相關(guān)部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)的撮合下，于2019后2月13日正式接下了中民投旗下最有價(jià)值的資產(chǎn)之一——上海董家渡13、15地塊。綠地花了121億元，折價(jià)將一塊珍寶收入囊中。

“費(fèi)錢(qián)寶貝”成了“賺錢(qián)神器”

拿下董家渡地王項(xiàng)目，綠地似乎也并非勝券在握。

雖然根據(jù)協(xié)約，綠地不用一次性付款，但121億元畢竟不是小數(shù)目。綠地為了確保董家渡項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，就擬在不超過(guò)300億元的額度范圍內(nèi)為項(xiàng)目所屬公司向金融機(jī)構(gòu)的融資提供擔(dān)保。

并且據(jù)了解，董家渡項(xiàng)目的總投入高達(dá)六七百億元，安信信托還投了約100余億元，這部分本金是抽不走的。所以項(xiàng)目變現(xiàn)后必須優(yōu)先償還工程款、下一期建設(shè)投入，以及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息等。

有業(yè)內(nèi)人士曾戲言，董家渡項(xiàng)目是一個(gè)又貴又費(fèi)錢(qián)的項(xiàng)目。

綠地近年在規(guī)模擴(kuò)張中頻繁融資輸血，董家渡項(xiàng)目能否自己輸血、為集團(tuán)減負(fù)甚至創(chuàng)收，也是影響綠地質(zhì)量的因素。也由此，這個(gè)費(fèi)錢(qián)的寶貝，甚至一度成為輿論對(duì)綠地發(fā)展勢(shì)能的質(zhì)疑。

張玉良把董家渡項(xiàng)目交給了以管理、效率著稱的綠地二部，短短一年時(shí)間，項(xiàng)目確實(shí)提速不少。去年5月，董家渡項(xiàng)目以“綠地外灘中心”和“海珀外灘”重新亮相時(shí)，據(jù)記者了解，綠地已經(jīng)做成了第一筆訂單。

3月26日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到董家渡項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，7棟辦公樓已經(jīng)竣工，沿中山南路西側(cè)的沿街商場(chǎng)也已結(jié)構(gòu)封頂，甚至數(shù)棟超高層也都建設(shè)到了一半。

據(jù)綠地方面透露，竣工的辦公樓中已經(jīng)有4棟售出，買家多是有金融背景的公司，比如買下A1和A2棟（共3.85萬(wàn)平方米）的中國(guó)人保，以及買下整個(gè)總部辦公的3棟樓（即B1、B2、B3地塊）的海通證券。

記者查看兩棟辦公樓的預(yù)售證發(fā)現(xiàn)，A1和A2棟的交易對(duì)價(jià)約33億元，折合單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米，幾乎算得上中國(guó)“最貴”的寫(xiě)字樓。

項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)

加之海通證券B地塊的交易對(duì)價(jià)約70億元，目前項(xiàng)目已經(jīng)為綠地貢獻(xiàn)了超100億元收入。

金融機(jī)構(gòu)熱情高漲，用CBRE投資部董事周志鋒的話說(shuō)，“國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)要做一輪新的布局，陸家嘴基本買不到樓，所以要搶占隔江對(duì)望的黃埔金融集聚帶。”

此外，綠地的收入，還盯著一塊“肥肉”——住宅。

3月24日，作為疫情之后上海第一個(gè)入市的項(xiàng)目，綠地董家渡的住宅樓盤(pán)“海珀外灘”率先開(kāi)盤(pán)了三棟住宅樓。事實(shí)上，海珀外灘原計(jì)劃在2月20日開(kāi)盤(pán)。

畢竟越快賣出，越早賺錢(qián)。綠地為了增加套數(shù)和客群面，進(jìn)一步調(diào)整了戶型結(jié)構(gòu)，增加了小戶型配比。

按照均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米計(jì)算，首期推出3棟樓203套房源，能為綠地回籠近60億元資金。

不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，整個(gè)董家渡項(xiàng)目有非常可觀的現(xiàn)金回報(bào)。即便是做持有，也可以通過(guò)資本化得到非常高的回報(bào)率。

不過(guò)在這個(gè)項(xiàng)目上，或許綠地更看重實(shí)實(shí)在在的錢(qián)。據(jù)了解，寫(xiě)字樓部分綠地只留下了項(xiàng)目的40%作為自持，即含300米外灘地標(biāo)的一棟和一部分商業(yè)，其他均出售。

投資者的“生門(mén)”？

密切關(guān)注董家渡項(xiàng)目賺回多少錢(qián)的，還有項(xiàng)目的股東方和財(cái)務(wù)投資者——安信信托。

近日，安信信托一度因?yàn)橹忻裢兜年P(guān)系傳出暴雷，并強(qiáng)行讓投資者延期兌付一年。

據(jù)了解，在中民投出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)、董家渡項(xiàng)目徹底易主后，安信安贏42號(hào)后續(xù)滾動(dòng)發(fā)行情況不佳，其中優(yōu)先級(jí)信托收益權(quán)129億元，劣后級(jí)43億元。

加之涉及多達(dá)35宗涉訴項(xiàng)目，官司纏身的安信信托涉訴金額已突破100億元。

如今為緩解資本和債務(wù)壓力，安信信托對(duì)董家渡項(xiàng)目也給予厚望。據(jù)透露，從項(xiàng)目的定價(jià)、財(cái)務(wù)到成本、收益等各方面，安信信托都有參與。

“董家渡地王”項(xiàng)目背后的資本參與眾多，即使如今大股東讓渡為綠地集團(tuán)之后，項(xiàng)目背后以財(cái)務(wù)投資者、股東方、債權(quán)方等身份出現(xiàn)的資本仍然數(shù)目眾多。

從全國(guó)最貴的地，變成全上海最貴的樓。與其說(shuō)董家渡是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不如說(shuō)它從來(lái)都是一個(gè)“地產(chǎn)資本游戲”。

如今回看董家渡地王項(xiàng)目起死回生的“謀劃”，張玉良親自上陣、大量超高層排布、最貴價(jià)格配比，一次次金牌級(jí)待遇背后，也是一個(gè)個(gè)資本訴求。同時(shí)，消費(fèi)方也得到了保值升值的地皮。

或許真正精妙的地產(chǎn)資本游戲，結(jié)果就是多贏。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡攝