每經(jīng)記者 包晶晶 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策更加密集，土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，不少城市房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，重點(diǎn)城市成交規(guī)模調(diào)整、再度面臨去化壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面進(jìn)一步承壓，行業(yè)集中度加速提升。

那么，2020年房?jī)r(jià)將呈何種走勢(shì)？土地市場(chǎng)是否會(huì)延續(xù)2019年的降溫趨勢(shì)？房企如何解決融資難問題？一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)一步分化？

值得注意的是，2019年12月10日～12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已提前定調(diào)了2020年房地產(chǎn)工作。會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

趨勢(shì)一：全面落實(shí)“因城施策”

進(jìn)入2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢(shì)？

2019年12月23日在北京召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2020年各地將繼續(xù)堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于2020年的工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

值得注意的是，從2019年12月10~12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申房住不炒、強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，到12月17日國(guó)務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會(huì)強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，再到全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體部署，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向已然明了。

2019年12月10日～12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還重申：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。”

方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“2019年樓市整體較為平穩(wěn)，2020年力求維持現(xiàn)階段的狀態(tài)，從全局看不太可能有新的收緊政策出現(xiàn)。”

中指研究院預(yù)測(cè)，2020年房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡。第一，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)較好的平衡；第二，因城、因區(qū)、因時(shí)施策，實(shí)現(xiàn)保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)從中長(zhǎng)期引導(dǎo)供需平衡。綜合來看，基于以上的三大平衡，中央將繼續(xù)堅(jiān)持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，同時(shí)各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。

趨勢(shì)二：房地產(chǎn)金融繼續(xù)從嚴(yán)監(jiān)管

金融政策方面，2019年以來房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管是繼續(xù)從緊的。2019年2月，時(shí)任銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星就針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表示：“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金160531億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速與1~10月份持平。

2019年11月26日，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度末，信托行業(yè)投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，這也是自2015年四季度以來，信托投向房地產(chǎn)的資金余額首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

從融資成本來看，2019年絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要是因?yàn)榫硟?nèi)外的融資成本在今年都在持續(xù)走高，尤其是境外發(fā)債成本，而且由于境內(nèi)融資限制持續(xù)增加，企業(yè)在海外的融資占比也持續(xù)加大。

《2019年樓市總結(jié)》顯示：2019年四季度，貨幣政策保持寬松流動(dòng)性預(yù)期的大背景下，對(duì)房地產(chǎn)金融依然保持嚴(yán)監(jiān)管，確保資金流向、房貸利率變化符合調(diào)控方向。

中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超指出，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)中有調(diào)整、調(diào)整中有結(jié)構(gòu)性行情的一個(gè)態(tài)勢(shì)，但房企在未來發(fā)展中仍然要警惕三大風(fēng)險(xiǎn)：一是2020年到2022年房地產(chǎn)行業(yè)償債規(guī)模保持在高位，初步統(tǒng)計(jì)是2020年需要償還的規(guī)模大概在7500億元、2021年的規(guī)模超過萬億元，在這種集中償債期的資金兌付壓力下，負(fù)債率比較高的企業(yè)，就需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、縮減開支，否則將面臨現(xiàn)金流失控的風(fēng)險(xiǎn)；二是在限價(jià)、限購的調(diào)整情況下，未來高負(fù)債率的開發(fā)和去化難度也會(huì)升級(jí)，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和資金也會(huì)提出一定的挑戰(zhàn)；三是一些布局過于集中的企業(yè)，尤其是三四線的市場(chǎng)和政策調(diào)整帶來的一些區(qū)劃風(fēng)險(xiǎn)加大，區(qū)域型房企應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化之城市布局，平衡區(qū)域帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

趨勢(shì)三：房?jī)r(jià)下降城市繼續(xù)增多

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，全國(guó)商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1~10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。參考2018年149973億元的銷售額，2019年的銷售額很有可能創(chuàng)下16萬億元的歷史新高。

與此同時(shí)，2019年全國(guó)商品房庫存仍持續(xù)下行，截至2019年11月，商品房待售面積49221萬平方米；商品住宅待售面積也持續(xù)減少，11月份為22281萬平方米，同比下降12.6%。

但在價(jià)格方面，下降趨勢(shì)明顯。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年1~11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，這是連續(xù)兩個(gè)月超過30城二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌。中指院監(jiān)控的百城及十大城市新房均價(jià)累計(jì)漲幅均收窄，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，較上年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄；單月來看，2019年11月，百城住宅均價(jià)為15105元/平方米，環(huán)比漲幅連續(xù)13個(gè)月在0.4%以內(nèi)，同比漲幅收窄至3.17%。11月百城中有40個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來最高值。

58同城、安居客近日發(fā)布的《12月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，2019年12月全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67城在線新房均價(jià)16578元/平方米，環(huán)比下跌0.13%；二手房掛牌均價(jià)15394元/平方米，環(huán)比下跌0.10%。

中指研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)陳文靜分析預(yù)測(cè)，在2019年房地產(chǎn)投資約10%的增幅之下，2020年將有一個(gè)繼續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)，但是整體的收窄幅度會(huì)達(dá)到中低速水平，約7%左右。

此外新開工的指標(biāo)，一方面受2019年整體土地供應(yīng)的影響，再加上中長(zhǎng)期的庫存（主要是指新開工之后沒有賣的那一部分庫存）也在不斷累積，目前累計(jì)到了一定的高位。另一方面對(duì)銷售調(diào)整的預(yù)期和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，預(yù)計(jì)新開工面積在2020年可能有一定的調(diào)整壓力。

趨勢(shì)四：房企拿地回歸一二線城市

2019年，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)降溫一方面是受房企融資難度增大影響，另一方面則是房企放緩在三四線以下城市拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來看，房企整體在土地市場(chǎng)已明顯理性，不但拿地謹(jǐn)慎，同時(shí)“地王”現(xiàn)象也明顯減少，拉動(dòng)土地溢價(jià)率整體走低。

中指研究院報(bào)告指出，住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平，但平均溢價(jià)率保持在低位。2019年1~11月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面價(jià)為2527元/平方米，同比上漲17.9%；各類用地平均溢價(jià)率為13.9%，與2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢價(jià)率為15.7%，較2018年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率為6.4%，較2018年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場(chǎng)雖然經(jīng)歷了2019年二季度的小幅回溫，但2019年三季度以來，隨著房企融資環(huán)境收緊，企業(yè)資金壓力漸顯，高價(jià)地宗數(shù)占比持續(xù)下降，流拍占比持續(xù)提升，2019年11月流拍宗數(shù)占比為8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為理性。

在土地供應(yīng)層面，夏亦豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“對(duì)商品房用地應(yīng)該根據(jù)具體供需形勢(shì)來調(diào)整，部分供不應(yīng)求情況嚴(yán)重、房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，合理增加住宅類土地供應(yīng)，適當(dāng)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；而對(duì)于存在去庫存壓力的三四線城市則采取減少住宅類用地供應(yīng)的舉措，最大程度上去保持供需平衡；對(duì)于已供給但未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可以適當(dāng)合理調(diào)整，用于保障性住房建設(shè)。”

中指研究院預(yù)測(cè)，2020年土地市場(chǎng)將延續(xù)分化趨勢(shì)。一線城市保持穩(wěn)定，在需求的帶動(dòng)下，二線城市供應(yīng)量則可能會(huì)有較強(qiáng)增長(zhǎng)，特別是戶籍制度改革，使得地方政府將更多地考慮當(dāng)?shù)貛齑媲闆r及人口流動(dòng)特點(diǎn)相適應(yīng)的供給計(jì)劃，而加大這些城市土地的供給；除了部分重點(diǎn)城市外，預(yù)計(jì)三四線城市無論是供給還是成交都將有所下降。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，房企將持續(xù)回歸一二線城市，原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化。從目前二線城市的搶人政策來看，對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長(zhǎng)也會(huì)顯明弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

趨勢(shì)五：棚戶區(qū)改造將拉動(dòng)投資

2019年12月23日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還有一項(xiàng)重要內(nèi)容值得關(guān)注——“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，試點(diǎn)探索融資方式、群眾共建等9方面體制機(jī)制?？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2019年6月19日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和《政府工作報(bào)告》部署加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作開始，這項(xiàng)涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米的老舊小區(qū)改造，投資總額高達(dá)4萬億元的民生工程備受關(guān)注。住建部會(huì)同發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確自2019年起將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持，此次住建部會(huì)議延續(xù)了該表態(tài)。

夏亦豐分析稱，這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生四大影響：首先是前期棚改資金投入較大，部分地區(qū)過度補(bǔ)償導(dǎo)致舊改難度增加以及房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況將改善；其次將盤活存量、提升存量房屋價(jià)值；第三，可能會(huì)延緩改善性需求的釋放；最后，物業(yè)管理行業(yè)有望迎來巨大機(jī)會(huì)。

“繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)2020年的投資。”夏亦豐指出，2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)施2018年到2020年三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。2018年全國(guó)棚戶區(qū)改造開工626萬套，2019年棚改量幾乎“腰斬”，截至2019年11月底，棚戶區(qū)改造開工315萬套，超額完成289萬套的目標(biāo)任務(wù)。從棚改量來看，預(yù)計(jì)2020年棚戶區(qū)改造量還剩約550萬套，將帶來超過1.5萬億元的投資。