每經(jīng)編輯｜盧祥勇    

過去三年間，長沙每年人口凈增長均突破20萬人，尤其在2017年，長沙常住人口增量更是排名全國第四，僅次于深廣杭。

究其原因，房價是一個重要因素。一直以來，長沙的房價相比別的同類型城市更低，被稱為省會城市“房價洼地”。

昨天（12月11日），長沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡稱《通知》），進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，規(guī)定平均利潤率為6%-8%。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

針對外界對長沙樓市政策“更嚴(yán)”或“放松”的說法，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委相關(guān)人士表示，“長沙市樓市政策并未有新的變化。”昨日通知出臺，是對2017年《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

長沙明確商品住房價格構(gòu)成

12月11日，長沙市發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，《通知》通知明確，商品住房價格由成本加利潤、加稅金構(gòu)成。其中商品房成本構(gòu)成共包括8項(xiàng)，分別是樓面地價、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。

而利潤指的是商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤。利潤提取應(yīng)以前款成本構(gòu)成中的1-4項(xiàng)之和為基數(shù)，平均利潤率為6％至8％。

《通知》要求，5類費(fèi)用不得計(jì)入商品房價格，包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用，各種與商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費(fèi)用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價格的費(fèi)用。

《通知》的發(fā)布被市場認(rèn)為是長沙市新房市場限價政策的2.0版，限價房源由限價商品房擴(kuò)大至全部商品房。2017年發(fā)布的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》顯示，限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，平均利潤率為6%-8%。

2017年的媒體報(bào)道截圖

值得一提的是，上述暫行辦法有效期是從2017年12月11日到2019年12月11日，也就是說，如果長沙發(fā)改委不在11日出臺通知，長沙商品住房價格6-8%的利潤率規(guī)定將處于“無章可依”的局面。

長沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。2012年，《?？谑邢迌r商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定限價商品住房具體銷售價格按項(xiàng)目用地土地出讓價格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤（利潤率不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，對限價商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定，并要求限價商品房利潤率不超過建設(shè)成本的6%。

長沙房價收入比在全國50城中“墊底”

長沙房價可謂穩(wěn)如泰山。這個2018年GDP達(dá)到11003.4億元，經(jīng)濟(jì)總量在全國34個重點(diǎn)城市（直轄市、副省級城市和省會城市，不含南寧和拉薩）中排名第12的城市，新建商品房平均單價在萬元左右，如果帶有較好的學(xué)區(qū)，二手房均價近2萬元/平方米。與周圍的武漢、貴陽、廣州、南昌等省會城市房價相比，堪稱價格洼地。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，長沙新建商品住宅成交均價為9462.2元/平方米。而圍繞其的相鄰省會城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價為12623元/平方米；近幾年發(fā)展勢頭很足的貴州貴陽這一數(shù)據(jù)為8571元/平方米；一線城市廣東廣州則約26195元/平方米；江西南昌前10月新建商品房成交均價為12768元/平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年上半年全國50城房價收入比報(bào)告》顯示，長沙以6.4的房價收入比“吊車尾”，同時在50個城市中也是唯一一個低于7的城市。數(shù)值越小，意味著買房越容易。

圖片來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

政策方面，為了遏制房價過快上漲，貫徹”房住不炒“的中央精神，長沙可謂“嚴(yán)防死守”，2017年“318”“520”“923”系統(tǒng)調(diào)控政策輪番出臺；2018年長沙出臺“625反炒房”“湘十一條”等措施，從限購、限售、限貸全方位調(diào)控，這也被譽(yù)為全國最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政。

“長沙房價較低，在同類城市中處于較低水平，是吸引人才的重要砝碼。”湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華說，“限地價、限房價”等系列措施，雖然從短期來看影響了財(cái)政收入，是一種“劣勢”，但從長期來看抑制住了房價的非理性上漲，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大有裨益。

今年10月，智聯(lián)招聘發(fā)布的《2019年秋季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》顯示，長沙秋季求職期平均月薪達(dá)8037元。白領(lǐng)一個月工資已接近一平米房價。

前三季度地產(chǎn)板塊利潤率超過10%

中銀國際證券研報(bào)顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個百分點(diǎn)和3.3個百分點(diǎn)。利潤率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個百分點(diǎn)和1.5個百分點(diǎn)。

長沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項(xiàng)目平均利潤率為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6%-8%的利潤率不算低，如果能保證這個利潤率，對房企而言是可以接受的。2019年以來，長沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價地塊為主，項(xiàng)目本身利潤有限。此次出臺的6%-8%的利潤率是上限，不排除不少項(xiàng)目會和北京地區(qū)的限競房一樣陷入微利或虧損境地。

限定利潤率的做法，被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的一招，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商在定價環(huán)節(jié)就趨于理性。但也有人認(rèn)為，商品房住宅限制利潤，項(xiàng)目建設(shè)情況不一，如何落地執(zhí)行也值得深化。“主要會影響以前開發(fā)商拿的地，因?yàn)榇饲巴恋爻杀镜汀?/span>”張大偉說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限制利潤的做法，有助于防范房企隨意虛高報(bào)價、過度追求利潤等。對于一些類似財(cái)務(wù)和營銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言，利潤自然難以做高。這會鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)