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年關(guān)將近，不少上市公司開始了例行的“年末沖業(yè)績”環(huán)節(jié)，10月以來，已有超10家上市公司披露售賣公司房產(chǎn)的公告，而其中多數(shù)公司前三季度業(yè)績慘淡，扣非凈利潤多為負(fù)數(shù)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，上市公司通過變賣資產(chǎn)增厚業(yè)績本無可厚非，但是如果通過這種方式在年末突擊調(diào)節(jié)利潤，甚至配合二級市場炒作，那么無疑將損害投資者尤其是中小投資者的利益，不利于資本市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

香梨股份被質(zhì)疑突擊創(chuàng)利

12月4日，因為兩筆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的交易，主營業(yè)務(wù)為果品銷售的新疆香梨，收到了上交所的問詢函。

12月2日晚間，香梨股份發(fā)布了多份公告，涉及一賣一買兩筆房地產(chǎn)交易。該公司在擬以2492.26萬元的定價出售公司位于新疆庫爾勒市圣果路圣果名苑小區(qū)內(nèi)辦公樓房地產(chǎn)的同時，又?jǐn)M以自有資金6741.00萬元購買位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)翠湖路上的兩層商業(yè)辦公樓。

對于出售庫爾勒市辦公樓地產(chǎn)的目的，香梨股份解釋稱，是為了盤活資產(chǎn)，提高公司資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益；而對于購買新疆烏魯木齊開發(fā)區(qū)商業(yè)辦公樓的目的，公司則解釋稱，是為滿足公司經(jīng)營發(fā)展需要，拓展業(yè)務(wù)及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善與公司投資者的溝通環(huán)境和效率，同時提高公司資金使用效率并取得合理投資回報，且收購的其中部分樓層面積將作為公司業(yè)務(wù)部門辦公地點，剩余面積出租或其他使用。

關(guān)于上述兩筆交易的公告發(fā)出后，新疆香梨迅速收到了來自上交所的問詢，焦點集中在這兩筆交易的目的以及合理性上。

在購買房產(chǎn)方面，事實上新疆香梨截至今年9月30日時，公司的貨幣資金僅有7790.22萬元，而且公司的前三季度營業(yè)收入更僅有665.71萬元，而購置房產(chǎn)的花費卻達(dá)到6741萬元；此外，打算將所購房產(chǎn)作為辦公地點的新疆香梨，2018年年報中顯示的公司職工人數(shù)僅為48人。因此，上交所要求新疆香梨補充披露公司購置商業(yè)樓的合理性。

在出售房產(chǎn)方面，由于新疆香梨出售房產(chǎn)的對象是自身的控股股東，且新疆香梨今年前三季度的凈利潤為負(fù)，因此上交所要求香梨股份說明本次房產(chǎn)出售的商業(yè)實質(zhì)是否存在年末突擊創(chuàng)利的情況，并要求會計師發(fā)表明確的意見。

值得一提的是，在過去兩年時間里，新疆香梨也均通過出售公司所持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)被征用獲得賠償?shù)确绞剑@得了不少營業(yè)外的收入。如果沒有這些收入，那么公司2017年、2018年的扣非凈利潤均顯示為負(fù)數(shù)。

事實上，如果單看扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤，自2011年以來，香梨股份全部都處于虧損的狀態(tài)，而且近兩年的扣非凈利潤虧損金額有增長的趨勢。也就是說，如果沒有各類非經(jīng)常性的收益，香梨股份可能早已因連續(xù)虧損而面臨退市的情況。

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10月來超10家公司甩賣房產(chǎn)

事實上，像香梨股份一樣出售房地產(chǎn)獲得非經(jīng)常性收益，從而增亮業(yè)績的上市公司并不在少數(shù)。

據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計，僅今年10月以來，已有云天化、保變電氣、昂立教育、中成股份、海正藥業(yè)、中房股份、*ST中安、曙光股份、凱文教育、國發(fā)股份等十?dāng)?shù)家公司披露了出售公司所持房地產(chǎn)的相關(guān)公告。

中新經(jīng)緯記者發(fā)現(xiàn)，在上述的10家公司里，除了昂立教育之外，其余9家上市公司今年前三季度的扣非凈利潤均為負(fù)數(shù)。

其中，不少公司為了賣房也是費盡心思。

今年以來，海正股份在今年4月10日就已經(jīng)提交了臺州市椒江區(qū)君悅大廈27套公寓的掛牌申請，但是此后的公開拍賣中僅成交7套。10月24日，海正藥業(yè)再度公告稱，公司再次向臺交所提交了臺州市椒江區(qū)君悅大廈20套公寓掛牌申請，相關(guān)房產(chǎn)將委托臺交所通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓。

另一家上市公司中成股份，在賣房的同時甚至表示要附贈停車位。根據(jù)公司的《關(guān)于以公開掛牌方式出售資產(chǎn)的議案》公告，公司本次出售的資產(chǎn)為公司所屬的位于北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)8號樓1-12層房地產(chǎn)及附屬車位，總價值達(dá)2.75億元。據(jù)披露，資產(chǎn)房屋建筑面積為5992.69平方米，對應(yīng)的土地使用權(quán)面積為2361.47平方米，附屬承租取得車位共計60個，其中30個地上停車位、30個地下停車位。

而11月29日剛剛發(fā)布公告，擬出售交易總額1.33億元房產(chǎn)的中房股份，公司2018年的凈利潤為負(fù)，且今年前三季度公司仍舊虧損2173.28萬元。因此收到了上交所的問詢函，被要求說明出售投資型房地產(chǎn)是否為避免因營收低于1000萬元或連續(xù)2年凈利潤為負(fù)，被實施退市風(fēng)險警示。

專家：警惕上市公司年末賣房突擊利潤

上市公司賣房的現(xiàn)象一直存在。2017年全年，上市公司發(fā)布出售房產(chǎn)的公告超過40次，而2018年則超過50次。

事實上，早在2017年底，證監(jiān)會就曾公開表態(tài)，上市公司在法律法規(guī)恰當(dāng)范圍內(nèi)、在會計準(zhǔn)則規(guī)則內(nèi)調(diào)節(jié)利潤有利于真實反映企業(yè)價值，但上市公司年末突擊利潤調(diào)節(jié)不能真實反映企業(yè)經(jīng)營情況和現(xiàn)金流量。如果上市公司利用出售資產(chǎn)，變更會計準(zhǔn)則人為操縱利潤，甚至配合二級市場炒作，就會嚴(yán)重?fù)p害投資者的利益，扭曲資本市場正常定價機制，不利于資本市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，對此，需要從嚴(yán)監(jiān)管。

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新對中新經(jīng)緯記者表示，對于一些主業(yè)薄弱甚至虧損的公司，往往會在年底通過變賣公司資產(chǎn)的方式來美化業(yè)績，以達(dá)到蒙蔽投資者的目的。而對于那些因持續(xù)虧損面臨“ST”風(fēng)險的上市公司來說，采取這種方式粉飾業(yè)績更是一種耍賴行為。

“一個公司想要提升業(yè)績，一般要從產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新的角度去實現(xiàn)，通過變賣資產(chǎn)來粉飾業(yè)績的行為是難以長久的，因此投資者應(yīng)該盡可能遠(yuǎn)離這種變賣資產(chǎn)的股票。當(dāng)然，并不是所有變賣資產(chǎn)的公司都有問題，一些公司變賣資產(chǎn)是為了讓公司轉(zhuǎn)型，主要是拋售不良資產(chǎn)，這類公司往往具有較強的主營業(yè)務(wù)以及明確的規(guī)劃，投資者們對有變賣資產(chǎn)行為的公司應(yīng)該區(qū)分看待。”董登新說道。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝亦指出，“A股中一些上市公司出售房產(chǎn)可能是為了盤活資產(chǎn)，但更大可能是由于業(yè)績不佳，希望借此扭虧或增加利潤。不過，由于地產(chǎn)調(diào)控等因素，高價房產(chǎn)的出售難度在加大，一些公司也不得不降價出售。變賣房產(chǎn)獲得的收益是非經(jīng)常性收益，對相關(guān)公司中長期影響有限。”

宋清輝稱，一些上市公司年末突擊調(diào)節(jié)利潤，甚至配合二級市場炒作，嚴(yán)重?fù)p害投資者尤其是中小投資者的利益，扭曲資本市場正常的定價機制和優(yōu)勝劣汰的市場功能，不利于資本市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。與此同時，也會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)報告無法真實、完整地反映公司報告期的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。當(dāng)前，監(jiān)管層對市場的監(jiān)管具有明顯加強的趨勢，將逐漸會為投資者營造出清朗的投資氛圍。

中新經(jīng)緯客戶端 吳亦涵