8月，土地市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)清淡局面。主要表現(xiàn)為流拍多了、賣(mài)地收入少了、溢價(jià)率創(chuàng)出年內(nèi)新低、不拿地或少拿地的房企多了。

流拍增多：

克而瑞研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，8月全國(guó)重點(diǎn)城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。

賣(mài)地收入減少：

中國(guó)指數(shù)研究院（下稱(chēng)中指院）的數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)300城市土地市場(chǎng)整體成交量環(huán)比減逾三成，成交均價(jià)同比小幅上漲，土地出讓金總額同比、環(huán)比均縮水。

溢價(jià)率創(chuàng)出年內(nèi)新低：

土地出讓金溢價(jià)率方面克而瑞的數(shù)據(jù)口徑顯示為10%左右，中指院的數(shù)據(jù)口徑為9%左右。

不拿地或少拿地的房企多了：

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-8月新增貨值百?gòu)?qiáng)房企中，近三成企業(yè)8月未出手拿地。

各線城市供需全線下滑

中指院數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)300城共推出土地面積9565萬(wàn)平方米，環(huán)比減少8%，同比減少17%。8月土地成交面積達(dá)6061萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，同比下降25%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

從各線城市來(lái)看，一線城市供應(yīng)量環(huán)比減少，成交量較上月下滑近半，出讓金縮水過(guò)半。二線城市供應(yīng)量環(huán)比下滑，成交方面環(huán)量?jī)r(jià)齊跌。三四線城市供應(yīng)量增加逾一成，樓面均價(jià)同比走高，出讓金總額環(huán)比下滑近三成。

在土地出讓金收入方面，中指研究院指出，8月全國(guó)土地出讓金總額同比下滑，各線城市共攬金3100億元人民幣，平均土地溢價(jià)率為9%，較上月下降5個(gè)百分點(diǎn)。

其中一、二、三四線城市分別收獲土地出讓金237億元、1751億元和1112億元。三四線城市土地溢價(jià)率最高，為16%，一線城市土地溢價(jià)率最低，僅為1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

從各城市土地出讓金收益排行來(lái)看，上榜的前20個(gè)城市中，二線城市占據(jù)十五席。

其中，南京吸金近238億元領(lǐng)跑全國(guó)，杭州以173.1億元的土地出讓收益緊隨其后，佛山和昆明則分別以116.1億元和109.2億元位居第三、第四位。在榜單中，僅前四名土地出讓金收入突破百億。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

流拍明顯增多

據(jù)克而瑞研究院監(jiān)測(cè)，8月全國(guó)重點(diǎn)城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里表示，由于房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，開(kāi)發(fā)貸、企業(yè)信托、海外融資渠道受限，資金壓力再度升級(jí)，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。8月土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月下降，土地流拍現(xiàn)象也略有增多，重點(diǎn)城市的流拍率相比上月上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，南京、成都等熱點(diǎn)城市均有土地流拍，市場(chǎng)熱度較上月進(jìn)一步回落。

就具體原因來(lái)看，馬千里指出，房企出價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)是流拍的主要原因，還存在部分土地?zé)o人競(jìng)標(biāo)的情況。

值得注意的是，與主流地市走冷的大趨勢(shì)不同的是，少數(shù)熱點(diǎn)城市依然在通過(guò)限地價(jià)、現(xiàn)房銷(xiāo)售等方式控制地價(jià)，市場(chǎng)分化現(xiàn)象依然存在。

中指院指出，從土地流拍情況來(lái)看，8月住宅用地流拍率略有上升，但整體明顯低于去年下半年水平，在房企融資環(huán)境偏緊以及銷(xiāo)售承壓的背景下，土地流拍率存進(jìn)一步提升的可能。

溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月下降，下滑至10%左右，創(chuàng)下今年新低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，8月土地出讓金收入和平均溢價(jià)率均為今年以來(lái)最低。自今年4月起，一二線城市土地市場(chǎng)連續(xù)升溫，溢價(jià)率也保持在20%左右。但從7月開(kāi)始，房地產(chǎn)融資政策收緊的影響逐漸顯現(xiàn)，房企拿地明顯減少，熱點(diǎn)土地溢價(jià)率也出現(xiàn)了下調(diào)。

馬千里表示，估計(jì)第三、四季度溢價(jià)率水平將維持在10%左右的低位。不過(guò)，他認(rèn)為溢價(jià)率進(jìn)一步下探可能性不大，“一方面，從歷史規(guī)律來(lái)看，10%的平均溢價(jià)率已處于較低水平。另一方面，不論是從政府還是企業(yè)的角度來(lái)看，對(duì)于地價(jià)走勢(shì)還是持保守增長(zhǎng)的判斷，自然資源部在7月末發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告已印證了這一點(diǎn)。”

8月近3成規(guī)模房企未拿地

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-8月新增貨值百?gòu)?qiáng)房企中，有近3成企業(yè)8月未出手拿地。

華潤(rùn)、萬(wàn)科8月拿地相對(duì)積極，單月拿地金額超過(guò)150億元。

同時(shí)，也有多家企業(yè)本月拿地金額不足10億元，單月拿地銷(xiāo)售比更是低至0.1以下，企業(yè)的拿地態(tài)度差異較大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞研究院

規(guī)模房企中，有部分企業(yè)8月土地儲(chǔ)備投資大幅放緩，中海8月拿地金額僅有1.6億元，相對(duì)于前7個(gè)月平均超過(guò)110億元的土地投資來(lái)說(shuō)幾乎可忽略不計(jì)。此外，榮盛發(fā)展、雅居樂(lè)、融創(chuàng)本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

土地市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)?shù)?/h2>

8月份，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式，將通過(guò)建立房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住宅用地將參考周邊新房和二手房?jī)r(jià)格而定價(jià)。

對(duì)此，專(zhuān)家指出，相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)一步體現(xiàn)了合肥市對(duì)于土地市場(chǎng)管控的導(dǎo)向，有助于形成更大的穩(wěn)地價(jià)預(yù)期，可以真正把控“房?jī)r(jià)/地價(jià)比”，對(duì)于防范地價(jià)虛高是有作用的。

此外，房地產(chǎn)融資方面也持續(xù)收緊，銀行將開(kāi)發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)水平，此前信托類(lèi)的融資也遭到收緊管控。

克而瑞研究院表示，種種政策信號(hào)表明，后續(xù)市場(chǎng)情況依舊不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)房企拿地將維持謹(jǐn)慎態(tài)度，南京、合肥等熱點(diǎn)城市本月都有流拍發(fā)生也說(shuō)明市場(chǎng)熱度有一定程度回調(diào)。

從上市房企中報(bào)可以看出，房企已不再“任性”買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，下一步，預(yù)計(jì)房企將繼續(xù)保持理性、謹(jǐn)慎的拿地策略。

碧桂園管理層表示，將堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，審慎、務(wù)實(shí)地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

融創(chuàng)中國(guó)也表示，下半年，將繼續(xù)嚴(yán)控投資，放緩拿地的節(jié)奏，僅在確保流動(dòng)性充裕及杠桿率保持長(zhǎng)期下降趨勢(shì)的前提下，把握少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的機(jī)會(huì)。

克而瑞報(bào)告指出，對(duì)于前8個(gè)月已經(jīng)基本完成補(bǔ)貨值的房企而言，后4個(gè)月的工作重心還是應(yīng)以銷(xiāo)售、回款為主，增強(qiáng)現(xiàn)金流實(shí)力，做好抵御市場(chǎng)“寒冬”的準(zhǔn)備；對(duì)于目前仍有補(bǔ)貨需求的企業(yè)而言，后續(xù)土地市場(chǎng)以“穩(wěn)”為主，成交量?jī)r(jià)還有小幅回調(diào)的可能性。

馬千里指出，下半年，房企產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低位平穩(wěn)，土地?zé)岫日w低位，但真正優(yōu)質(zhì)土地依舊會(huì)得到市場(chǎng)多方關(guān)注。

中國(guó)證券報(bào) 王舒嫄

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)