每經(jīng)記者 吳抒穎 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深陷輿論漩渦的“萬村計(jì)劃”再一次被推上風(fēng)口浪尖。

7月2日，據(jù)界面新聞報(bào)道，旨在對城中村進(jìn)行綜合改造的“萬村計(jì)劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分已簽約“農(nóng)民房”房源。

深圳萬科回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，在推進(jìn)過程中，“萬村計(jì)劃”確實(shí)遇到了一些實(shí)際的困難，綜合推進(jìn)過程中的客觀情況，擬對現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)進(jìn)行部分調(diào)整和優(yōu)化，相關(guān)工作正在有序推進(jìn)中。

7月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了萬科在深圳改造的多個城中村，“萬村計(jì)劃”的觸礁尚未對已開業(yè)、正在整修改造的民房產(chǎn)生影響。以位于福田區(qū)石廈村的萬科泊寓為例，已有房源被預(yù)訂一空，新房源還在不斷補(bǔ)充。

“一室一廳全部沒有了，馬上就會新開一棟，是單間樓，你去大廳登記可以預(yù)約。”

萬科改造的城中村公寓

未被改造的城中村兩室一廳

作為萬科獲取長租公寓房源的重要方式，在“萬村計(jì)劃”停止擴(kuò)張并收縮之后，萬科如何調(diào)整方向以保持在長租公寓領(lǐng)域的穩(wěn)健增長，是一個值得觀察的案例。

深圳石廈村樣本：萬科收購16棟農(nóng)民房，7棟正式招租，第8棟今日開放

記者了解到，泊寓石廈公社自今年2月底樣板間開放后，基本上保持了一月一棟的開店頻次。工作人員小周介紹，萬科在石廈村共收購了16棟農(nóng)民房，目前已有7棟正式招租，第8棟將于今日（7月6日）開放。另外還有基本已裝修完畢，處在空置期的公寓，8月初或中旬對外招租，所有改造使用預(yù)計(jì)在明年完成。

“面積15～40平方米不等，單間價格在2100～3500元，但短時間內(nèi)沒有住戶退房。”小周表示，“比農(nóng)民房裝修好些、貴些，但租金、水電等比周邊公寓便宜，泊寓的水電在0.8元/度，5元/立方米，但周邊無論民房、公寓電基本在1.2～1.5元/度，水是8～10元/立方米。”

記者注意到，在石廈村，除少量房源被萬科和民間組織收購?fù)?，多?shù)仍處于散租狀態(tài)。有民房被民間組織改裝為公寓，房間被切割成大小不的單間，面積10～15平方米，月租金3250～3550元。

相較于民間組織改造公寓的租金定價，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，萬科具有行業(yè)號召力和標(biāo)桿作用，政府、行業(yè)對其格外“關(guān)注”，其在定價、收費(fèi)上也非常謹(jǐn)慎。

“萬村計(jì)劃”曲直

“萬村計(jì)劃”始于2017年，彼時的掌舵人是時任南方區(qū)域本部首席執(zhí)行官張紀(jì)文。

這是一項(xiàng)以承租后改造的方式對城中村進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營的業(yè)務(wù)，主要模式是以略高于市場價的租金承租城中村農(nóng)民房業(yè)主的樓房，進(jìn)行升級改造后重新供應(yīng)給租客，在這一過程中整合并植入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內(nèi)容，試圖以較低成本，推動居住升級。

萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石曾為“萬村計(jì)劃”站臺。

2018年4月22日，在由深圳萬科舉辦的深圳城市共創(chuàng)大會上，王石表示，深圳1044個城中村里居住了60%的城市人口，并且這些村為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點(diǎn)，而出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對于這些城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。

若想在深圳的長租公寓市場搶占份額，城中村市場是占比最大的部分，深圳萬科通過“綜合整治”的方式從做大規(guī)模的思路上看并沒有什么問題。據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2019年3月，萬科進(jìn)入約60個城中村，獲取了10萬間房間。

但萬科似乎低估了城中村綜合整治的難度，在財(cái)務(wù)測算和施工進(jìn)度上過于激進(jìn)，也沒有預(yù)料到會招致輿論風(fēng)波。

去年6月，《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監(jiān)管部門書》廣為流傳，矛頭指向深圳市萬村發(fā)展有限公司在富士康龍華工廠北門清湖新村開展的“萬村計(jì)劃”業(yè)務(wù)，認(rèn)為“萬村計(jì)劃”會抬升周邊租金水平。

萬科因此遭受了“推高租金”的詰問。萬科集團(tuán)總裁祝九勝還曾就此回應(yīng)稱，近年一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但說長租公寓會推高租金，這是一個誤會。

“萬村計(jì)劃”所經(jīng)受的考驗(yàn)不止于此。2018年11月，“萬村計(jì)劃”被曝將暫停簽約新房源，盡管深圳萬科一開始回應(yīng)稱“正常推進(jìn)”，但此后在萬科2018年南方區(qū)域媒體會上，其時的掌舵人張紀(jì)文親口證實(shí)了這一消息。

郁亮在針對此事時回應(yīng)稱，確實(shí)低估了“萬村計(jì)劃”的困難性，確實(shí)比想象中復(fù)雜得多，目前還沒有發(fā)現(xiàn)做公寓能賺錢的，萬科還在摸索中，會小心謹(jǐn)慎。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前采訪，在“萬村計(jì)劃”中，租賃期一般在12年及以上。萬科方面解釋是，因改造成本較大，至少經(jīng)營8年后才會開始盈利，故簽約期較長。由于租賃期較長帶來的市場租金不可預(yù)估性，為保障原業(yè)主收益，起始租金一般會對片區(qū)現(xiàn)狀租金略有上浮，并約定增幅周期及比例。

發(fā)展模式輕重之辯

“圍獵城中村”并不是萬科在長租公寓領(lǐng)域?qū)俚纳虡I(yè)模式，龍頭房企們都有意插足。在深圳這座城市，城中村一直是品牌公寓最覬覦的市場之一，碧桂園、金地也有所斬獲。

據(jù)深圳樂居，去年6月，碧桂園采用了與深圳市皇嘉物業(yè)管理有限公司合作的方式收購位于白石龍的部分房源，并承租后者的物業(yè)進(jìn)行改造，共7個單元2棟樓。

而富士康員工給萬科發(fā)公開信的引子，正是金地草莓公寓在同一片區(qū)的進(jìn)駐。據(jù)深圳鳳凰房產(chǎn)，金地在清湖新村里改造好的公寓每間1800元起租，“大家擔(dān)心萬科的公寓租金將來會漲很多”。

盡管在有意收縮規(guī)模，但“萬村計(jì)劃”還是對萬科在長租公寓領(lǐng)域的規(guī)模擴(kuò)張起到了重要的作用。據(jù)深圳萬科提供給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的數(shù)據(jù)，萬村計(jì)劃已開業(yè)400余棟，1萬余間。

一組可以說明的數(shù)據(jù)是，據(jù)克而瑞，2018年，在深圳市占率第一的集悅城開業(yè)房源為8500間，第二名窩趣、魔方的開業(yè)數(shù)量分別為5000間、4000間。在克而瑞的榜單上，萬科泊寓的開業(yè)數(shù)量尚未達(dá)到1000間，而一年后，這一數(shù)字已經(jīng)迅速膨脹至1萬間。

“萬村計(jì)劃”停止擴(kuò)張，短時間內(nèi)對萬科的影響尚未體現(xiàn)在規(guī)模擴(kuò)張上，目前萬科泊寓整體的規(guī)模是遠(yuǎn)超同行的。據(jù)克而瑞，今年上半年，萬科泊寓拓展的規(guī)模數(shù)量為23萬間，開業(yè)數(shù)量為7萬間；第二名龍湖冠寓為11萬間，開業(yè)數(shù)量為6.2萬間。

目前房企進(jìn)入長租公寓這一領(lǐng)域，穩(wěn)妥的央企多數(shù)都是從自身存量房源起步，如中海、華潤置地等，這是“重”的資產(chǎn)模式；而萬科、碧桂園，更多的是通過長租約的方式介入存量物業(yè)改造，這種模式相對“輕”。

某品牌公寓的CEO告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，兩者其實(shí)并無好壞之分，但“輕資產(chǎn)”可以迅速搶占市場，把規(guī)模做大，這種模式中小型品牌公寓也可以做，“但就沒辦法享受到物業(yè)的增值了。最好的就是，有輕有重”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)