每經(jīng)記者｜吳若凡 王大花    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤     

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

730萬(wàn)元能做什么？

一輛蘭博基尼小牛，一線(xiàn)城市一套面積不小而且地段不錯(cuò)的房子，或在二三線(xiàn)城市的核心地段置業(yè)……

近日，深圳爆出一套價(jià)值7300萬(wàn)元的二手房產(chǎn)，在交易中產(chǎn)生了700多萬(wàn)元違約金。

“上述別墅違約金，刷新了深圳二手房違約金紀(jì)錄，在深圳歷史上也屬首例。”中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智表示，他印象中深圳歷史上價(jià)格最高一筆二手房交易是2017年南山華僑城的一套別墅，成交金額在3億元左右。而此前深圳二手房違約金最高也就五六十萬(wàn)元。

別墅區(qū)內(nèi)部（圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王大花 攝）

5A景區(qū)內(nèi)的別墅群

據(jù)了解，涉事物業(yè)所在樓盤(pán)為觀瀾湖高爾夫大宅，位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，建筑年代2005年。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該別墅位于國(guó)家5A級(jí)旅游景點(diǎn)觀瀾湖內(nèi)，深圳與東莞交界處。園區(qū)內(nèi)，多處別墅外墻已被圍擋起來(lái)，業(yè)主還在裝修中。但同時(shí)也有不少別墅仍是毛坯狀態(tài)，無(wú)人居住，雜草叢生，看起來(lái)已閑置多年。

據(jù)中介介紹，目前該片區(qū)有觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖高爾夫大宅、黃金嶺等獨(dú)棟別墅在售，毛坯、精裝修均有，成交均價(jià)在7萬(wàn)～11萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)從千萬(wàn)到上億元不等。

“私家泳池，花園可停飛機(jī)，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖，華為會(huì)所、華為任總隔壁……”中介滔滔不絕，“目前別墅入住率還可以，大概有50%左右，業(yè)主多是企業(yè)家或公司高管。也有業(yè)主買(mǎi)來(lái)投資的，目前有套毛坯別墅在售，是客戶(hù)10年前4000萬(wàn)元左右買(mǎi)的，如今掛牌7000萬(wàn)元。”

“現(xiàn)在這一區(qū)域別墅掛牌量不少，其中面積相對(duì)較小、總價(jià)較低的獨(dú)棟項(xiàng)目掛牌量超過(guò)200套。”對(duì)于成交量，中介笑稱(chēng)，“肯定不如普通住宅，太高端的項(xiàng)目交易更像是在等待有緣人出現(xiàn)。有誠(chéng)意的客戶(hù)看一眼就能成交。今年行情并不好，前幾天才成交一套上億的別墅。”

“可貸款可全款，如果一次性付款一套大概可以?xún)?yōu)惠三四百萬(wàn)元，分期貸款的話(huà)優(yōu)惠就少些。”

別墅區(qū)內(nèi)部環(huán)境（圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王大花 攝）

為什么會(huì)誕生天價(jià)違約金？

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，涉事物業(yè)在區(qū)域內(nèi)就價(jià)格和品相而言，并非頂尖產(chǎn)品，然而為何會(huì)誕生天價(jià)違約金？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

據(jù)記者了解，2018年1月，對(duì)于這套別墅，賣(mài)方和買(mǎi)方約定一次性付款，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)7300萬(wàn)元。

而近日，審理這起案件的廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院對(duì)此做出了一審判決，法院認(rèn)定，涉案合同的履行過(guò)程中，原告為違約方，被告為守約方，原告要求被告支付違約金并賠償損失缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。被告方反訴要求原告方支付賠償金有合同依據(jù)，法院予以支持。

也就是說(shuō)，最后被告反而告贏了原告。

記者輾轉(zhuǎn)采訪(fǎng)到了本案的被告方（賣(mài)方）代理方信榮（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師宋曉鋒，他告訴記者：

2018年1月15日，原告方（買(mǎi)方）、被告方（賣(mài)方）簽訂居間合同，約定自合同簽訂起3日內(nèi)交付定金365萬(wàn)元，2018年2月13日之前交付3435萬(wàn)元。隨后，買(mǎi)方于2018年2月13日支付了200萬(wàn)元，次日支付了1400萬(wàn)元，累計(jì)支付1965萬(wàn)元，之后再也沒(méi)給過(guò)。后來(lái)，賣(mài)方用包括發(fā)函、微信等形式向乙方幾次督促付款，均未收到。

2018年3月，賣(mài)方通知買(mǎi)方解除合同。

隨后，賣(mài)方在解除合同后將房屋出售給了第三方。

2018年4月27日，買(mǎi)方向深圳市龍華區(qū)人民法院提起訴訟，要求賣(mài)方履行合同，并支付違約金1460萬(wàn)元（交易款項(xiàng)的20%），隨后買(mǎi)方又變更了訴訟請(qǐng)求，要求退房款1965萬(wàn)元，支付違約金1460萬(wàn)元，居間費(fèi)32萬(wàn)元。買(mǎi)方的起訴理由是甲方構(gòu)成了一房二賣(mài)，并購(gòu)成了違約。

宋曉鋒告訴記者，在接到訴狀后，賣(mài)方就提起了反訴，要求買(mǎi)方向賣(mài)方支付違約金1460萬(wàn)元，理由是乙方構(gòu)成了根本違約，未按照合同在約定日期內(nèi)支付購(gòu)房款項(xiàng)。

負(fù)責(zé)此次案件的另一名賣(mài)方代理律師張茂榮向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，買(mǎi)賣(mài)雙方在第三方代收問(wèn)題產(chǎn)生了分歧，隨后，買(mǎi)方以第三方代收不安全為由拒絕支付剩余款項(xiàng)。

宋曉鋒告訴記者，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中有約定，接收款項(xiàng)是由第三方代收，買(mǎi)方也通過(guò)第三方向指定第三方付款。在支付購(gòu)房款的過(guò)程中，買(mǎi)方要求變更收款方式，賣(mài)方不同意，但在實(shí)際付款過(guò)程中，買(mǎi)方強(qiáng)行要求變更，與合同約定不符，這也最終導(dǎo)致了雙方協(xié)商不一致。

張茂榮向記者表示，約定第三方代收款是符合雙方約定了，找人委托代收款，這個(gè)是不違法的。

而法院在判決書(shū)中明確表示，原告拒付購(gòu)房款的理由不充分，法院不予采納。

知情人士告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)交易的違約，深圳法院普遍判10%的違約金。后來(lái)再?zèng)]付款，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，訴求是賠償1460萬(wàn)元，把違約金調(diào)到10%。

法院判決在判決書(shū)中指出，本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，原告與被告之間的《二手房買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵守。

根據(jù)合同，由于原告應(yīng)于2018年2月13日支付第一期購(gòu)房款3435萬(wàn)元至被告指定賬戶(hù)，但截至當(dāng)年2月14日，原告僅支付了定金265萬(wàn)元及第一期部分購(gòu)房款1600萬(wàn)元，構(gòu)成違約，被告有權(quán)解除合同并要求原告承擔(dān)違約責(zé)任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同約定，涉案合同函件妥投時(shí)已經(jīng)解除，被告向第三方出售房產(chǎn)未違反法律規(guī)定。原告關(guān)于一房二賣(mài)的答辯意見(jiàn)缺乏事實(shí)依據(jù)，本預(yù)案不予采納。

首先是合同有效，其次，乙方（買(mǎi)方）違約，沒(méi)有按照合同規(guī)定付款，同時(shí)在甲方（賣(mài)方）向第三方出售房產(chǎn)之前已經(jīng)發(fā)出了解除合同通知，不存在一房二賣(mài)的情況。是因?yàn)橘I(mǎi)方違約，因此想讓買(mǎi)方支付違約金。

對(duì)于案件后續(xù)，張茂榮告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，目前案件的判決尚未生效，如果對(duì)方不服判決，可以有15天時(shí)間向上一級(jí)法院上訴，目前上訴期還沒(méi)有過(guò)。

張茂榮表示，對(duì)方可能會(huì)提出上訴，也可能庭外和解，但其認(rèn)為法院維持原判的可能性較大。

隨后，記者撥通了原告方（買(mǎi)方）代理律師的電話(huà)，對(duì)方明確表示不接受采訪(fǎng)，記者問(wèn)及是否會(huì)上訴，該律師表示要看委托人的意思。

張茂榮告訴記者，目前尚未收到對(duì)方上訴的消息。每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）將持續(xù)關(guān)注該事件的最終審判結(jié)果。