每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

這是北京樓市的限競(jìng)房時(shí)代。

以五環(huán)為界，界內(nèi)是區(qū)域坐標(biāo)帶來(lái)的良好去化，界外，一場(chǎng)更激烈的價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)上演。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，北京共有49個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源3.3萬(wàn)套，占北京商品住宅總供應(yīng)的64%，限競(jìng)房已經(jīng)成為北京新房市場(chǎng)主要的供應(yīng)產(chǎn)品。

隨著項(xiàng)目的集中入市，滯銷、去化壓力等成了限競(jìng)房市場(chǎng)的熱點(diǎn)詞。6月17日～6月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再度走訪了多個(gè)區(qū)域限競(jìng)房項(xiàng)目，市場(chǎng)成交回暖成為事實(shí)，但價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，五環(huán)內(nèi)外項(xiàng)目銷售分化明顯。

五環(huán)內(nèi)：坐標(biāo)帶來(lái)去化

五環(huán)內(nèi)的限競(jìng)房項(xiàng)目都以區(qū)位為傲。

“我們這里的高層產(chǎn)品已經(jīng)售罄了，在準(zhǔn)備銷售疊拼產(chǎn)品，您如果想買90平方米以下的洋房，只能等清退的房源了。”石景山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)交界處的國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安，90平方米戶型為躍層設(shè)計(jì)，在小戶型中并不多見(jiàn)。當(dāng)記者走進(jìn)售樓處時(shí)，清潔人員正在擦拭即將展示的疊拼沙盤，整個(gè)大廳只有三五位咨詢者，銷售人員忙著新一輪蓄客。

不遠(yuǎn)處的橡樹(shù)瀾灣，銷售人員對(duì)項(xiàng)目的地理位置更為自信。“您也看到了，我們這里地處五環(huán)內(nèi)，現(xiàn)在五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目都已經(jīng)是稀缺資源了，您可以隨意去別的項(xiàng)目比較。”

而主打“二環(huán)墅”的佑安府自土地成交之日起便備受關(guān)注，即使是均價(jià)8萬(wàn)元/平方米，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，目前的網(wǎng)簽去化率也達(dá)到了61.98%，其中洋房已經(jīng)售罄，只剩“二環(huán)墅”待價(jià)而沽。

港資開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)操盤的西城天鑄則試圖更換限競(jìng)房賽道，希望以有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格與周圍的10萬(wàn)+豪宅搶奪客源。

該項(xiàng)目緊鄰三環(huán)，雖然限價(jià)81690元/平方米與該項(xiàng)目可售部分超7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)相差無(wú)幾，但九龍倉(cāng)還是試圖將其打造成標(biāo)準(zhǔn)豪宅。

西城天鑄銷售人員曾如此告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們的項(xiàng)目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過(guò)來(lái)的。這附近以豪宅居多，周邊新房房?jī)r(jià)都已經(jīng)賣到10萬(wàn)+了，我們作為限競(jìng)房，價(jià)格上會(huì)很有優(yōu)勢(shì)。”

“您看，隔壁西宸原著143平方米4居戶型圖是不是還不如我們呢，這個(gè)戶型二手房現(xiàn)在報(bào)價(jià)1600萬(wàn)元起。”

西宸原著是2015年下半年入市的，彼時(shí)均價(jià)就已經(jīng)約10萬(wàn)元/平方米，而如今的二手房均價(jià)在11萬(wàn)元/平方米上下。

數(shù)據(jù)顯示，西城天鑄目前的網(wǎng)簽去化率達(dá)到了58.4%，在豐臺(tái)區(qū)僅次于佑安府，屬于限競(jìng)房去化的第一梯隊(duì)。

北京核心城區(qū)土地供應(yīng)越來(lái)越收緊，一些地理位置優(yōu)越的限競(jìng)房成為了購(gòu)房人追捧的對(duì)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“對(duì)于北京限競(jìng)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地的位置決定了這個(gè)項(xiàng)目成敗的80%。”

而2017年便已經(jīng)拿地，屢屢傳出入市傳聞的永定府，作為東城區(qū)唯一的限競(jìng)房，均價(jià)在89068元/平方米，已經(jīng)賺足了購(gòu)房者的期待。

五環(huán)外：肉搏價(jià)格戰(zhàn)

相比于五環(huán)內(nèi)的皆大歡喜，五環(huán)外的限競(jìng)房戰(zhàn)場(chǎng)足以用慘烈來(lái)形容。

房山區(qū)京深路與常良路交匯處，由于地處偏遠(yuǎn)又分布著旭輝城和金樾和著，以及多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，可謂擁擠非常。

旭輝城和金樾和著是2018年6月10日北京首批入市的限競(jìng)房項(xiàng)目。當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者去年末來(lái)到旭輝城時(shí)，情況是“每種戶型都可以選擇”“正在做團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，優(yōu)惠幅度較大，我可以幫您申請(qǐng)參與”。

而半年后記者再次來(lái)到這一區(qū)域時(shí)，路口依舊停不少三輪車和“黑車”，招攬著來(lái)往的行人抑或看房者，金樾和著的銷售人員表示房源還充裕。

據(jù)諸葛找房，金樾和著、旭輝城的網(wǎng)簽去化率分別僅有20.79%和12.86%，表現(xiàn)不盡如人意。

五環(huán)之外，擁擠的不止房山，還有大興區(qū)黃村板塊。該地區(qū)密集分布著中海云筑、中海云熙、大興金茂悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目，一共有約有4500套房源入市，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

出人意料的是，6月19日工作日中午，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份到達(dá)中海云筑售樓處時(shí)，這里人聲鼎沸，有簽約的，有咨詢的，銷售人員需要同時(shí)接待3撥看房客。

“這還只是工作日，比如上周末，一圈人圍著我，同時(shí)手里還得拿著POS刷錢，否則真的忙不過(guò)來(lái)。”中海云筑的銷售人員如是說(shuō)。

如此熱火朝天的現(xiàn)場(chǎng)很難同其將2018年9月便已經(jīng)開(kāi)盤，目前網(wǎng)簽去化率還不到三成（29.84%）聯(lián)系起來(lái)。

“您所站的位置，是有面積贈(zèng)送的。”中海云筑的銷售人員向記者推薦，“現(xiàn)在我們沖擊6月年中業(yè)績(jī)，同時(shí)也有中海40周年活動(dòng)，如果您能夠本月內(nèi)湊齊首付，我可以向您提供一個(gè)團(tuán)購(gòu)價(jià)，總房款優(yōu)惠30萬(wàn)元。”

以一套89平方米房源為例，銷售人員表示原價(jià)需350萬(wàn)元，優(yōu)惠后320萬(wàn)元左右，均價(jià)36000元/平方米。

而這位銷售人員有意無(wú)意忽略的事實(shí)是，中海云筑在去年開(kāi)盤前便已降價(jià)促銷，與目前價(jià)格幾乎一致。另一方面，中海云筑所在地塊限價(jià)區(qū)間是商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)42158元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)44266元/平方米。

記者從北京市住建委公示信息了解到，中海云筑目前網(wǎng)簽成交的243套房源中，均價(jià)是37420.49元/平方米。

中海云筑的價(jià)格戰(zhàn)，目前看來(lái)是收到實(shí)效的，兄弟項(xiàng)目中海云熙的工作人員也證實(shí)了中海云筑現(xiàn)在的價(jià)格的確有較大幅度優(yōu)惠，并表示“是從中海云筑項(xiàng)目轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，公司哪里需要我就去哪里”。

五環(huán)外某限競(jìng)房項(xiàng)目，工作日人聲鼎沸。

工作日中午的中海云熙售樓處，看起來(lái)似乎沒(méi)有中海云筑熱鬧。“來(lái)我們項(xiàng)目的大多會(huì)與中海云筑做比較，都是一個(gè)公司的，就看您對(duì)區(qū)位和周邊配套的個(gè)人喜好了。”

記者了解到，目前中海云熙的去化率是54.76%，優(yōu)于中海云筑。

事實(shí)上，在這些區(qū)域，購(gòu)房者有很多項(xiàng)目可選擇，區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流，彼此競(jìng)爭(zhēng)也造成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，連同個(gè)開(kāi)發(fā)商操盤的項(xiàng)目?jī)?nèi)部都存在一定競(jìng)爭(zhēng)。

張大偉表示：“所有限競(jìng)房項(xiàng)目現(xiàn)在看，起碼面臨1~2年難題，要賣好唯一的辦法就是價(jià)格杠桿，未來(lái)不排除價(jià)格繼續(xù)下探的可能。”

（封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）