近年來，我國各地對房價(jià)波動(dòng)做出預(yù)警的城市并不少，但近日，湖北恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)下發(fā)的一份通知卻引發(fā)熱議。通知列舉了當(dāng)?shù)夭糠謽潜P開盤價(jià)低于備案價(jià)、甩賣拋售等十種降價(jià)行為，并要求進(jìn)行引導(dǎo)和糾正，這份所謂的“紅頭文件”也因此被稱為樓市“止跌令”。

對此，當(dāng)?shù)刈〗ú块T近日表示，“該通知為民間組織所發(fā)，不會(huì)發(fā)生強(qiáng)制效力”。那么這份通知，有沒有對當(dāng)?shù)胤績r(jià)起到“止跌”效果呢？開發(fā)商的促銷行為，到底應(yīng)不應(yīng)該被糾正呢？央視財(cái)經(jīng)記者在湖北恩施進(jìn)行了實(shí)地探訪。

湖北恩施：“止跌令”難“穩(wěn)”房價(jià)

在湖北恩施市新建樓盤最集中的區(qū)域，記者走訪了十多個(gè)在售樓盤項(xiàng)目，其中近三成有不同形式的優(yōu)惠活動(dòng)。

湖北省恩施市金龍大道區(qū)域某樓盤銷售人員：現(xiàn)在精裝價(jià)格是7800-8300元/平米，新樓開盤九七折。現(xiàn)在我們有一個(gè)特價(jià)房，大概7000元左右/平米。

走訪中記者發(fā)現(xiàn)，很多樓盤目前的售價(jià)，都低于售樓中心張貼的備案價(jià)，樓盤的價(jià)格，也比去年開盤時(shí)，有了幅度不小的下跌。

湖北省恩施市火車站區(qū)域某樓盤銷售人員：毛坯房均價(jià)大概5700元左右/平米，去年開盤的時(shí)候是6300元左右/平米?，F(xiàn)在買優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，總價(jià)差兩三萬元。因?yàn)楝F(xiàn)在是6月份，上半年馬上要沖業(yè)績。

這些現(xiàn)象，都在需要被“糾正行為”之列。對此，文件的發(fā)布單位恩施市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)介紹，他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別樓盤存在銷售價(jià)低于備案價(jià)、即將售罄樓盤尾盤低價(jià)銷售回籠資金、標(biāo)低價(jià)只為宣傳吸引眼球等現(xiàn)象。因此，發(fā)文進(jìn)行行業(yè)自律。

湖北省恩施市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長周紹伯：這些現(xiàn)象我們認(rèn)為都是不正常的。如果這些少數(shù)企業(yè)這種行為，不及時(shí)加以糾正，它會(huì)像傳染病一樣，你降我也降，一下就形成了惡性競爭，不利于市場穩(wěn)定健康發(fā)展下去。

對于備受質(zhì)疑的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)通過發(fā)文，干預(yù)市場價(jià)格以及開發(fā)商營銷行為的問題，周紹伯表示，協(xié)會(huì)作為一個(gè)民間組織，提出一些自律性的要求，與壟斷市場無關(guān)。

湖北省恩施市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長周紹伯：不是一個(gè)約束性的條款。我們既無執(zhí)法權(quán)，也無處罰權(quán)，與為了整個(gè)行業(yè)保持穩(wěn)定的利潤，沒有關(guān)系。

恩施市住建局表示，部分開發(fā)商在房屋銷售過程中，對購房業(yè)主適當(dāng)?shù)卦谡７秶鷥?nèi)進(jìn)行了一個(gè)讓利，這是一個(gè)市場行為，作為行政主管部門肯定是不會(huì)干預(yù)的，但如果是違規(guī)行為，他們將進(jìn)行打擊。

湖北省恩施市住建局房產(chǎn)科科長鄭建輝：如果是在我們后期調(diào)查中發(fā)現(xiàn)它打著讓利旗號，或低于成本影響質(zhì)量，和影響購房業(yè)主的利益的話，肯定是重點(diǎn)打擊。未取得預(yù)售許可證，未經(jīng)各方業(yè)主和利害關(guān)系人同意，改變規(guī)劃用途等違規(guī)的問題，肯定是要重點(diǎn)打擊。

湖北恩施商品房售價(jià)5月由漲轉(zhuǎn)跌

其實(shí)，“止跌令”的背后，是目前三四線城市房地產(chǎn)市場降溫的趨勢，走低的房價(jià)，也是樓市去庫存壓力的縮影。

劉林是一名出租車司機(jī)，去年他本打算在恩施市金龍大道區(qū)域買房，但看了一圈后，最終也沒有買成。

劉林介紹，他每月能賺6000元左右，前年下半年，恩施房價(jià)開始明顯上漲，已經(jīng)由每平米4400元左右，漲到了去年的每平米6000元左右。因?yàn)閮r(jià)格高出預(yù)期，今年他已經(jīng)放棄了看盤。而像他一樣覺得房價(jià)高的人，并不少。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度恩施全市新建商品房銷售2769套，銷售面積31.7萬平方米，同比減少37.73%。市場的轉(zhuǎn)冷也讓房價(jià)發(fā)生變化。

今年5月份，恩施市商品房銷售均價(jià)下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，開始由漲轉(zhuǎn)跌。

普通住宅銷售均價(jià)同比雖然略有上升，但增幅也由去年的27.32%下降到1.13%。

走低的房價(jià)，也進(jìn)一步加強(qiáng)了市場“買漲不買跌”的預(yù)期，即便在周末，恩施的樓盤項(xiàng)目也大多冷清。

卾旅投龍鳳投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理尹錫峰：一般來說推出的貨源，去年一個(gè)月之內(nèi)都能夠銷售得差不多，現(xiàn)在可能要三個(gè)月售完。

這個(gè)樓盤的銷售速度，已經(jīng)算是行業(yè)內(nèi)的較高水平。數(shù)據(jù)顯示，恩施全市新建商品住房的去庫存周期，由2017年的5個(gè)月左右，延長到今年上半年的10個(gè)月。而在全國，像恩施這樣的三四線城市不在少數(shù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月，全國55個(gè)三四線城市新建商品住宅的銷售套數(shù)和面積同比分別下降8.57%和8.44%。36.4%的城市價(jià)格出現(xiàn)下跌，44.4%的城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌，平均跌幅3.82%。

樓市供需失衡部分三四線城市庫存高企

價(jià)格、銷量的下跌，是不是意味著樓市的下行？在去庫存的壓力之外，房地產(chǎn)市場又將面臨著怎樣的變化呢？

黃俊是恩施市一個(gè)在售樓盤項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，4年前，因?yàn)榭吹椒康禺a(chǎn)市場的火熱，他辭職進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)。四年來，他親眼見證了當(dāng)?shù)貥鞘械钠鸱?/p>

湖北省恩施市德信置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃?。簭?015年開始，樓市就開始慢慢特別火了。2018年上半年可能一下子整個(gè)房地產(chǎn)井噴，他們叫日光盤，我們現(xiàn)在整體上去化銷售可能是60%。

近年來，有同樣經(jīng)歷的不僅是黃俊。在恩施，目前共有大大小小100個(gè)左右的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比2015年增長20%。2018年，恩施市共完成房地產(chǎn)開發(fā)總投資61.8億元，同比2017年上漲16%。而從恩施市的土地供應(yīng)來看，早在2011年，就出現(xiàn)了由2010年的500畝以下，翻番到年供應(yīng)1000畝以上的情況，近九年來，也一直都穩(wěn)定在每年1100畝左右的供應(yīng)量。但長期以來，恩施都是一個(gè)零工業(yè)城市，最近幾年，旅游業(yè)才逐漸發(fā)展并形成規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，2018年恩施州人口凈流出64.24萬，GDP總量為871億元，增速6.2%，都屬于湖北省內(nèi)的低水平。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜：有些城市的供地有些過剩，如果它經(jīng)濟(jì)基本面并沒有起來，沒有那么多就業(yè)等等，需求端是不太活躍的，這個(gè)就是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。