每經(jīng)記者 劉柏 攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在上海浦東新區(qū)東部、緊鄰上海金融學院與杉達大學的城鄉(xiāng)結(jié)合部，曾有著一大片人口密集的城中村——曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村。因這里危舊房與小洋樓并存，大量外來人口在此群租，衛(wèi)生和安全狀況堪憂。

而該城中村對岸是規(guī)劃整齊的中高檔商品住宅，馬路對面則是現(xiàn)代化的大學校園。多年來，這片城中村始終與周邊顯得格格不入。

4年前，村民們期盼了多年、也流傳了多年的拆遷改造終于啟動，鎮(zhèn)上成立了專門的項目公司，經(jīng)過宣講和動員后，協(xié)議拆遷進展也非常順利。

如今4年過去了，曹路鎮(zhèn)城中村的改造情況如何呢？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村現(xiàn)場看到，這里的動遷僅完成過半，映入眼簾的仍是城中村以前的樣子，不同的是，少數(shù)被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜園。此外，項目指揮部所在的大樓已人去樓空，門前草坪的雜草高過人頭。

曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村現(xiàn)狀 

藏在大都市中的尷尬“城中村”

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱資料獲悉，2000年顧路鎮(zhèn)、龔路鎮(zhèn)撤銷，設立曹路鎮(zhèn)。而目前位于上海浦東新區(qū)東部、緊鄰上海金融學院與杉達大學城鄉(xiāng)結(jié)合部的曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村，曾是該鎮(zhèn)發(fā)展較早、人口較集中的區(qū)域。

因曹路鎮(zhèn)城中村危舊房與小洋樓并存，黑中介、黑網(wǎng)吧、無證攤販藏匿其中，大量外來人口在此群租，衛(wèi)生和安全狀況堪憂，環(huán)境更是無從談起。

而與這片城中村隔岸相望的是規(guī)劃整齊的中高檔商品住宅，馬路對面則是上海金融學院現(xiàn)代化的校園。這片囿于上海浦東新區(qū)東部的逼仄村落，幾代同堂的村民們不是不向往現(xiàn)代的城市生活，但對面動輒幾百萬元的商品房畢竟不是說買就買的。

終于，村民們期盼了多年、也流傳了多年的拆遷改造，在2015年有了“實錘”：曹路鎮(zhèn)引入開發(fā)商共同進行“老集鎮(zhèn)”城中村改造。

曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村規(guī)劃效果圖 圖片來源：村民提供

比拆遷的消息更振奮人心的是，此次改造全部采用原地回遷，規(guī)劃圖上，低密度小高層住宅、中央花園、商業(yè)配套、市政綠化一應俱全。電梯房、原拆原還，村民們需要克服的只是租房兩年，等待嶄新的家園落成。

根據(jù)當時公開招標的公告，曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村改造地塊舊房拆除包括光耀村區(qū)塊、民建村區(qū)塊、上川路巨峰路三角綠地、上川路華東路口綠地區(qū)塊等，拆除面積達到27.75萬平方米。

公告顯示，村民的安置采用同等價值房源回遷安置為主，符合相關(guān)條件的可選擇部分或全部貨幣安置，貨幣安置部分按市場指導價結(jié)算。期房安置地點為A3-18、A3-20、A3-11地塊（上川路華東路口）。A3-11地塊房源共有4種房型，面積從52~113平方米不等，安置房源最低價格2850元/平方米，最高不超過3600元/平方米。

在外租房3年 拆遷只完成一半

把時鐘撥回到2014年。

彼時，《浦東時報》曾報道，老集鎮(zhèn)是曹路鎮(zhèn)最早開發(fā)的地塊，由于開發(fā)得早，區(qū)域內(nèi)基礎配套設施不齊，部分城中村地塊違章搭建也比較多，綜合環(huán)境需要整治。2014年9月，曹路鎮(zhèn)決定參與上海的城中村改造立項。

2015年4月22日，嘉凱城集團發(fā)布公告稱：擬出資18000萬元與上海浦東新區(qū)曹路投資管理有限公司(以下簡稱曹路投資)合資成立項目公司，參與上海市浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村改造項目。

2016年4月，村里的農(nóng)（居）戶動員大會就在附近的顧路中心小學體育館召開了。

經(jīng)過宣講和動員后，協(xié)議拆遷進展非常順利。有村民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當時簽約進度不斷被刷新，“曹路鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項目指揮部”每天迎來送往，熱鬧非凡。

2016年4月曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村改造農(nóng)（居）戶動員大會 圖片來源：村民提供

2016年11月，浦東新區(qū)建設和交通委員會也在作出批復，同意由嘉凱城集團和曹路投資開發(fā)該項目。按照計劃，最多3年他們就能入住新家。

然而，村民們的期待從2016年底開始慢慢變成了隱憂。當時，簽約率已達到約60%，此后便不再有新的消息了。再后來，就是各種猜測和傳言。

據(jù)村民介紹，在安置協(xié)議中，包括一次性領(lǐng)取的兩年租房補貼，直到2018年下半年，曹路鎮(zhèn)又依照協(xié)議向已簽約村民補償了一年租房補貼。

如今4年已經(jīng)過去，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日在曹路鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村現(xiàn)場看到，該片區(qū)的動遷工作僅完成過半，眼前還是原先城中村的樣子以及臟亂的環(huán)境。稍有不同的是，少數(shù)被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜園。

曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村垃圾成堆 

原先的“曹路鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)城中村改造項目指揮部”所在的大樓已人去樓空，門前草坪的雜草高過人頭，只有在隔壁的一排平房里，偶爾有人值班。

“再沒有進展，我們就搬回去建房子去！”一些村民在互通消息時經(jīng)常這樣說道。但原址堆滿了建筑廢料，安置協(xié)議也白紙黑字簽署完畢，除了無望地等待和發(fā)發(fā)牢騷外，村民們似乎也別無選擇。

2019年初，按捺不住的村民在浦東新區(qū)領(lǐng)導留言板發(fā)出了詢問：“拆遷從2016年9月后就一直停滯，動遷辦至今也無從尋找，從2016年年底開始一直回復說在辦理征收令，但是2年多至今未辦出來。之前已經(jīng)拆遷的百姓們一直在外租住，給予的補償費與現(xiàn)實租房費用相差甚遠，甚至有部分老人因為年老已經(jīng)等不到入住新房。”

而浦東區(qū)委網(wǎng)信辦給出的答復是：“經(jīng)查，該項目正在辦理建設單位主體變更、協(xié)議置換轉(zhuǎn)征等手續(xù)。”對于這樣的回復，村民們更是摸不著頭腦。

但曹路鎮(zhèn)征收辦給出的回應更為直接：曹路鎮(zhèn)要主動跟嘉凱城解約。

曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村未拆房子旁的菜園

已解約？嘉凱城：仍在推進項目

半個月前，《每日經(jīng)濟新聞》記者撥打電話了解曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村動遷情況時，曹路鎮(zhèn)征收辦表示：“肯定是要拆下去的。但投資方嘉凱城由于公司轉(zhuǎn)型，導致在規(guī)劃調(diào)整上無法繼續(xù)走下去了，所以需要重新召開村民代表大會，解釋一下原先投資方撤資、導致這個項目要政府托管，即浦東新區(qū)財政出資，以儲備項目的形式來走，需要一系列的手續(xù)。”

“其實區(qū)里繼續(xù)讓嘉凱城再做下去也是可以的，但是由于企業(yè)轉(zhuǎn)型，導致區(qū)里面很多程序我們沒有辦法做下去。比如安置完之后辦產(chǎn)權(quán)證，會導致你們產(chǎn)權(quán)證出不來。所以鎮(zhèn)政府主動和嘉凱城解約。”曹路鎮(zhèn)征收辦表示，“之后托管的問題我們已經(jīng)跟土地儲備、財政方面都商量好了，只要代表大會結(jié)果出來，上報區(qū)里、再到市里，通過了批準之后就可以走程序了。”

值得注意的是，曹路鎮(zhèn)征收辦提及的嘉凱城轉(zhuǎn)型問題，《每日經(jīng)濟新聞》此前曾進行過報道，由于進行雙主業(yè)發(fā)展，2018年嘉凱城利潤總額虧損16.38億元，而2017年嘉凱城業(yè)績盈利情況良好主要是因為資產(chǎn)出售等非經(jīng)常性損益。

介于種種猜測均指向嘉凱城，而企業(yè)參與舊城改造的確面臨風險。為此，記者特意向嘉凱城方面進行求證，但對方立即否認了退出曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村改造項目的說法。嘉凱城董秘辦表示：“目前項目仍然是嘉凱城在推進，具體細節(jié)由業(yè)務部門負責，董秘辦暫時不清楚細節(jié)和進度，但不存在嘉凱城‘退出’一說。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“城中村改造主要難點在于拆遷的時間、節(jié)奏難以把控，改造需要得到原居民配合，原來居民的安置方式，成本等都是難點。有些地塊面積大，可能采取邊改造邊開發(fā)的模式，但由于規(guī)模大周期長，越往后的安置難度和成本會提升。雖然其中的不確定因素可預見，但企業(yè)具體能有多大承受力確實難以估算。”

至今仍貼在項目指揮部的簽約表，時間停留在2016年9月30日 

規(guī)劃方案不變 還要再等5年

對于上文中村民提及的遲遲辦不下來的征收令，曹路鎮(zhèn)征收辦也曾作出解釋：“因為原先的手續(xù)還要重新再做一遍。原先嘉凱城參與的時候，所有手續(xù)都已經(jīng)辦完了，但嘉凱城撤資后，流程要再走一輪。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者以村民身份向曹路鎮(zhèn)政府相關(guān)部門詢問動遷進展時，相關(guān)工作人員坦言，當初拆遷的確是拆不下去，暫停了。一開始是以協(xié)議的方式進行簽約，后階段只能轉(zhuǎn)成“征收”，只有征收才能到最后在法院的監(jiān)督下進行強遷。

但改造時間無限延長，始終是無法回避的問題。

上述工作人員坦言，在這個項目上存在很多限制條件。比如根據(jù)規(guī)定“征收”需要有現(xiàn)房儲備，以保證強制搬離時有房可搬。但曹路鎮(zhèn)“老集鎮(zhèn)”城中村改造是一個回遷項目，這就涉及到配套問題。另一方面，只要有一戶不愿搬離，法律規(guī)定的程序就要走到“強制搬離”這一步。那么第一次談話、第二次談話、第一次公告、第二次公告等程序之間，法律規(guī)定時間間隔也必須遵守。算上地面拆平、房屋建造，最樂觀也要四年半至五年時間。

該工作人員同時透露，對已簽約村民而言，回遷規(guī)劃并沒有變化，只不過原來甲公司出資，現(xiàn)在換成乙（政府）來出資。等乙方資金到位，項目就可以繼續(xù)推進下去，村民們回遷地址、安置面積，一切都沒有變化。

對于上文中提到的“建設主體變更”，該工作人員表示，就是指嘉凱城。但嘉凱城在后續(xù)部分建設中仍然參與，如果從這個角度來說，也不算”退出“。

（出于保護記者人身安全考慮，本文作者署名為化名；文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）