每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

昨日（4月19日），中共中央政治局會(huì)議44字定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，重申“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。

當(dāng)晚，新華社即以一條標(biāo)題式政策新聞《對(duì)部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市，住建部進(jìn)行預(yù)警提示》，為這次會(huì)議做了注解。

在樓市“小陽(yáng)春”消息不斷出現(xiàn)之時(shí)，究竟是哪些城市可能被預(yù)警呢？

官方兩大政策預(yù)期施壓

據(jù)新華社，近期住建部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，住宅銷(xiāo)售平穩(wěn)回落，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期趨于理性。但部分熱點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。

按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

不過(guò)，這條新聞并沒(méi)有公布具體名單，而住建部官網(wǎng)也未透露任何相關(guān)信息。

那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這兩大重磅政策預(yù)期？

首先，便是今年第一季度各地或真或假的樓市“小陽(yáng)春”。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日公布的《2019年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》看，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的有65個(gè)，較上月增加8個(gè)城市；二手房?jī)r(jià)格上漲城市57個(gè)，較上月增加10個(gè)城市。

另外，相較2018年同期，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格全部上漲，二手房?jī)r(jià)格僅3城略降，其余67城均上漲。3月新建住宅最高漲幅是丹東環(huán)比101.9%，二手房住宅最高漲幅是大理環(huán)比101.8%。

不過(guò)，在次日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)毛盛勇對(duì)此回應(yīng)：“總體來(lái)看，全國(guó)目前的房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，盡管有些地區(qū)漲幅略有擴(kuò)大，多數(shù)地方漲幅在收窄，而且有的地方同比在下降，房?jī)r(jià)運(yùn)行比較平穩(wěn)。“

其次，3月全國(guó)土地溢價(jià)率明顯提升。

中指院數(shù)據(jù)表明，2019年3月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率21%，較上月上升11個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率24%，較上月上升13個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)。

再有，是第一季度多個(gè)二線(xiàn)城市土地出讓金收入的大幅上漲。

據(jù)中指院，今年第一季度，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為6950億元，同比減少11%。全國(guó)40個(gè)大中城市中共21個(gè)城市出讓金同比增加，漲幅前十均為二線(xiàn)城市；降幅前十城市中，僅杭州、武漢季度收金過(guò)百億元，哈爾濱同比降幅居前。

而到了3月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為2826億元，環(huán)比增加36%，同比減少11%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2458億元，環(huán)比增加41%，同比減少3%。

其中，以下10個(gè)城市的第一季度土地出讓金增幅波動(dòng)極大——北海盡管土地出讓金較低，為18.8億元，但同比增幅達(dá)到了1664%，大連78.9億元增幅1241%，溫州49.7億元增幅687%，南寧153.3億元增幅640%，熱點(diǎn)城市廈門(mén)21.1億元增幅達(dá)416%，三亞22.4億元增幅402%。另外，太原、銀川、蘭州、合肥的同比增幅也都超過(guò)或接近100%。

不過(guò)，也有部分城市已經(jīng)嗅到了政策收緊的信息，盡早做了調(diào)控升級(jí)打算。

比如，北京上周收緊國(guó)管公積金政策，貸款按照認(rèn)房又認(rèn)貸執(zhí)行；深圳印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域“樓霸”專(zhuān)項(xiàng)整治工作的方案》；《關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》要求，在長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅；合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為發(fā)布緊急通知；濟(jì)南住建局與公安局聯(lián)合發(fā)布通知，辟謠樓市松綁傳言。

哪些城市可能被預(yù)警？

雖然住建部并沒(méi)有直接指出預(yù)警城市，但從一些城市近期的市場(chǎng)表現(xiàn)可見(jiàn)端倪。

業(yè)內(nèi)人士一般認(rèn)為，樓市存在一條上漲10%的紅線(xiàn)，超越該線(xiàn)便可能觸發(fā)調(diào)控。

從拍地情況看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“3月下旬以來(lái)，部分城市的土地市場(chǎng)相比1～2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市，賣(mài)地?cái)?shù)量有所增加。4月包括無(wú)錫、蘇州、廣州等城市的土地市場(chǎng)也有明顯升溫。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“杭州、合肥、大連等城市近期地價(jià)上漲過(guò)快，可能是預(yù)警的對(duì)象。”

可以預(yù)見(jiàn)的是，近期樓市上漲超過(guò)10%，土地市場(chǎng)溢價(jià)率過(guò)高的城市，例如西安、杭州、南寧、濟(jì)南、青島、鄭州等城市，存在較大的被預(yù)警可能。

比如西安，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月西安新建商品住宅銷(xiāo)售同比漲幅24.4%，居全國(guó)第一。另?yè)?jù)克而瑞，西安第一季度地價(jià)漲幅亦以147%居全國(guó)第一。

3月21日，近30家房企爭(zhēng)奪位于西安高新區(qū)軟件新城的147畝居住用地，超過(guò)300輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由高科集團(tuán)以2517萬(wàn)元/畝競(jìng)得，樓面價(jià)最高達(dá)13450元/平方米，溢價(jià)率最高至73%。

再如杭州，其雖然3月新房售價(jià)僅上漲6.6%，但第一季度經(jīng)歷了火爆異常的土拍。

3月29日，杭州土地市場(chǎng)5宗住宅用地出讓?zhuān)瑔稳諗埥?3億元。其中，蕭山市北地塊共有20多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)74輪后到達(dá)封頂樓面價(jià)并進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)。最終，地塊經(jīng)過(guò)95輪拍賣(mài)由綠城以19.7億總價(jià)、25768元/平方米樓面價(jià)、49.81%溢價(jià)率和22%自持拿下。

記者留意到，3月杭州以36%的宅地平均溢價(jià)率位居10個(gè)大中城市首位，有3宗宅地在達(dá)到最高限價(jià)后以競(jìng)自持方式成交，溢價(jià)率均超過(guò)49%，為今年以較高溢價(jià)率成交的地塊。

不過(guò)，“接下來(lái)樓市不大可能完全管控，因?yàn)楫?dāng)前整體市場(chǎng)平穩(wěn)，沒(méi)有明顯地漲跌，后續(xù)應(yīng)該以‘一城一策’為主，對(duì)過(guò)熱的降溫，對(duì)疲軟的促進(jìn)，保持市場(chǎng)穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)最后說(shuō)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)這些城市有可能位列住建部預(yù)警名單。

新房方面，3月份比去年同期上漲超過(guò)20%的有4個(gè)，分別是西安、呼和浩特、貴陽(yáng)、丹東；同比上漲超過(guò)10%的有42個(gè)，如下圖：

二手房來(lái)看，漲幅超過(guò)20%的城市只有1個(gè)，即呼和浩特，漲幅為20.8%。超過(guò)10%的城市有16個(gè)，如下圖：

（制表：每經(jīng)記者 王佳飛 封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）