圖片來源：攝圖網(wǎng)

4月9日，受發(fā)改委前日印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（下稱“《任務(wù)》“）繼續(xù)加大戶籍制度改革力度以及放松多個(gè)城市落戶限制消息影響，今日，城鎮(zhèn)化以及在一二線和強(qiáng)三線城市布局的房企上市公司股價(jià)走出一輪行情。

三類城市迎落戶增量

國盛證券分析師劉郁認(rèn)為，Ⅱ型大城市應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注自身吸引力強(qiáng)勁且存在限購政策的城市，預(yù)計(jì)這些城市受政策影響較大，可分為三類：1）京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的II型大城市，如無錫、寧波。2）三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如長沙。3）人口大省的前兩大城市。除以上三類城市外，其他城市需要綜合考慮經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療資源等公共服務(wù)和自然環(huán)境等因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從2000年-2016年，我國的城鎮(zhèn)化率從36.22%上升到了58.52%，但是我國的城市戶籍率與城鎮(zhèn)化率相差18.87%。2018年，中國常住人口與戶籍人口城鎮(zhèn)化率相差達(dá)到16.21%，與此同時(shí)，人戶分離的人口仍然高達(dá)2.86億人。擁有居住地城市戶口，很大意義上，就有了享受義務(wù)教育以及其他公共資源分配。從趨勢上看，中國還有巨大的戶籍城鎮(zhèn)化空間。

《任務(wù)》中多類型大城市放松或取消落戶限制，推動(dòng)1億人在城市落戶的相關(guān)內(nèi)容受到重點(diǎn)關(guān)注。實(shí)際上，此前已經(jīng)有杭州、海南省等多地通過人才引進(jìn)政策放寬對(duì)于特定人群的落戶限制。此次Ⅱ型大城市全面放開放寬落戶條件，預(yù)計(jì)將為東南部發(fā)達(dá)地區(qū)、成渝地區(qū)以及西南省區(qū)的強(qiáng)三線城市吸引大量落戶人群。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過50個(gè)。從力度與數(shù)量看，刷新歷史記錄。特別是二線和省會(huì)城市，人才落戶，補(bǔ)貼購房等政策井噴。從政策細(xì)節(jié)來看，這些人才政策主要吸引的是高學(xué)歷的畢業(yè)生等人才，且有年齡和在當(dāng)?shù)毓ぷ髂晗藓蜕绫Ｒ螅鄬?duì)門檻較高。

而《任務(wù)》中將中型城市的落戶門檻全面下放，其中指出，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。這被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為利好強(qiáng)三線城市吸引人才。

住建部此前發(fā)布的《2017年城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，城區(qū)人口在100萬-500萬的城市近70個(gè)，其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟(jì)南、青島、大連、長春等；100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。

此外，本次《任務(wù)》中提到，超大特大城市要推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口向一小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散。對(duì)此，張大偉表示，未來一些大都市圈內(nèi)的三四線城市，將會(huì)是產(chǎn)業(yè)布局和人口落戶的重點(diǎn)，這些城市同樣也具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

房企布局強(qiáng)三線

近期，從房企的表態(tài)來看，由于一線城市限購限貸政策尚未放松且整體已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，大多數(shù)房企還是將目標(biāo)定在二線城市和強(qiáng)三線城市。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬近期表示，在城市方面，一線城市沒有感受到更大面積的放松跡象，2019年房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場可能在二線城市和強(qiáng)三線城市。

旭輝控股集團(tuán)董事長林中此前表示，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化率在50%以前，一線城市具有強(qiáng)大的聚集效應(yīng)；而在城鎮(zhèn)化率由50%向70%發(fā)展的過程中，二線、強(qiáng)三線城市將涌現(xiàn)大量的機(jī)遇。林中認(rèn)為，“特別是長江經(jīng)濟(jì)帶、成渝及中西部的二、三線城市比如貴陽、西安，以及形成了自己的特色產(chǎn)業(yè)，并擁有持續(xù)人口導(dǎo)入的新興都市圈，將為房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)會(huì)。有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三四線城市，增長機(jī)會(huì)尤其明顯。”

土地市場也間接反映了這一趨勢。近期，長三角多地土地市場回溫明顯，甚至出現(xiàn)多家房企競爭一地塊高溢價(jià)成交的現(xiàn)象。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在2019年3月25日-2019年3月31日這一周，住宅用地成交總價(jià)top10中，長三角占據(jù)榜單半壁江山。在樓面價(jià)排行榜中，長三角宅地交易活躍，占據(jù)榜單半數(shù)。3月份，杭州平均溢價(jià)率達(dá)到36%，明顯高于其他城市。

張大偉分析認(rèn)為，2018年土地市場因?yàn)槌掷m(xù)的調(diào)控和融資壓力，部分企業(yè)拿地較少，而在最近降準(zhǔn)、融資壓力有所緩解的情況下，部分企業(yè)再次進(jìn)入土地市場搶地，特別是部分熱點(diǎn)城市，土地市場最近明顯開始活躍，溢價(jià)率上升迅速。