每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

4月2日晚間，不久前剛公布靚麗年報的新城控股公告稱，收到上交所的年報事后審核問詢函。此前，據(jù)新城控股年報，其以122.83%的高目標(biāo)完成率、74.82%的高增長率首次躋身房地產(chǎn)行業(yè)TOP10。

受此影響，新城控股今日（4月3日）股價開盤即大幅下跌，盤中跌幅一度突破8%，后跌幅縮小，至收盤時跌幅為5.7%。

上交所這份《關(guān)于對新城控股集團股份有限公司2018年年度報告的事后審核問詢函》，要求新城控股就利潤增加、與關(guān)聯(lián)方資金往來、現(xiàn)金流等5個方面進行補充披露，共涉及16個問題，并要求其在4月19日前進行回復(fù)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理，這16個問題幾乎均涉及對新城控股利潤虛增的質(zhì)疑。

公允價值變動收益穩(wěn)定性受質(zhì)疑

問詢函指出，2018年新城控股的投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益為28.09億元，同比增長209.02%，占歸母凈利潤的26.78%。請公司補充披露投資性房地產(chǎn)的區(qū)域分布特征，以及2018年房地產(chǎn)價格和土地價格的變化趨勢，說明投資性房地產(chǎn)公允價值大幅增長的合理性，以此來說明公司利潤快速增長是否具有可持續(xù)性，并充分提示風(fēng)險。

上交所尤其指出了公允價值變動的合理性。

實際上，按公允價值計價的方式的確會直接影響到房企利潤表現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，投資性房地產(chǎn)和其他物業(yè)不同之處在于，這部分物業(yè)可以用于投資，會產(chǎn)生收益，公允價值模式計量下，每年需要對投資物業(yè)進行資產(chǎn)重估，投資物業(yè)增值，則直接增加當(dāng)期利潤。

“因為投資性房地產(chǎn)持有期間的公允價值會產(chǎn)生變化，進而會影響到利潤。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

另外，采用公允價值模式計量無需對投資物業(yè)計提折舊或進行攤銷，因此公司的費用會減少，進而也能間接增加利潤。

“一般而言，采用公允價值模式會提高投資性物業(yè)的賬面價值，從而擴大公司的資產(chǎn)規(guī)模。企業(yè)采用公允價值模式對投資物業(yè)進行計量，可改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營效益，并不增加實際稅負。”上述人士表示。

也就是說，公允價值變動對利潤的影響，或基于經(jīng)營的提升，或只是取了“會計計算模式”的巧。如果凈利潤和凈資產(chǎn)會隨房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅度波動，也就意味著投資風(fēng)險加大，企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增加。

顯然，這類企業(yè)，如果剔除物業(yè)公允價值的變動因素，凈利潤的表現(xiàn)更直接且明顯。

新城控股2018年的利潤構(gòu)成中，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益、財務(wù)報表范圍變動的投資收益占比較大。同時，公司較高的資本化利息支出比重、較低的預(yù)期信用損失率和新會計準(zhǔn)則的采用，都是利潤同比增長的主要原因。

并且，新城控股公允價值變動所產(chǎn)生的收益為28.09億元，占到母公司凈利潤的26%，相當(dāng)于兩成半的利潤都來自于公允價值變動，而非房屋銷售所帶來的收益。也即，如果不考慮投資物業(yè)增值，新城控股的凈利潤勢必不會出現(xiàn)如今的大幅增長。

合并報表選擇性受質(zhì)疑

除了用增加公允價值變動收益來增加利潤外，公司是合營還是控股，也會對利潤造成影響。

2018年7月，公司通過協(xié)議約定方式，將持股49.51%的青島卓越新城置業(yè)有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司納入合并報表范圍。通過收購許昌市昱恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱許昌昱恒）1%股權(quán)和進行協(xié)議約定的方式，將持股32.38%的許昌昱恒納入合并報表范圍。同時，合營企業(yè)轉(zhuǎn)子公司帶來了6.77億元投資收益，占公司2018年歸母凈利潤的6.45%。

這一占比很高，對公司利潤屬于重大影響。但新城在上述公司的協(xié)議約定和少量股權(quán)變動，能否保證公司對子公司實現(xiàn)控制并不清晰。這也正是新城控股受到上交所詢問的一項。

一般而言，持股比例在40%以上可以納入會計報表，但業(yè)內(nèi)人士指出，新城控股在許昌項目的持股是32%，應(yīng)該是合營企業(yè)而非控股子公司，但是新城用協(xié)議的方式將其以子公司進行處理，如果事先有約定（比如，雖然持股比例僅32.8%，但新城對這家公司有絕對控制權(quán)），則需要在協(xié)議里說明一切。

的確，在經(jīng)營決策方面如果沒有約定計入方式會有一定變化，則對合營公司利潤影響較大。新城控股把這三家合資公司進行并表，除了增加銷售收入額，其余理由并不充分。

現(xiàn)金流凈額和凈資產(chǎn)規(guī)模匹配性成疑

年報披露，2018年新城控股新增土地儲備共164幅，總建筑面積4773.24萬平方米，平均樓面價2330元/平方米，新增土儲中三四線城市部分占比達到66.1%，二線城市占比33.2%，一線城市占比僅0.7%。可見2018年新城的經(jīng)營活動較活躍。

但綜合盤點新城控股經(jīng)營活動和投資活動現(xiàn)金流量凈額之和，其2016年、2017年和2018年這一數(shù)值皆為負，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，經(jīng)營性現(xiàn)金流可能存在負數(shù)的情況，但金額如此之大確實存在一定問題，即說明新城控股的資金鏈應(yīng)該比較緊張。

而年報顯示，新城控股目前凈資產(chǎn)為295.38億元，公司2018年末貨幣資金454.09億元，同比增長106.90%，其中銀行存款占比88.10%；同時，公司長期借款和短期借款合計259.39億元。

新城既然有如此多的銀行存款結(jié)余，為何還有大量的長期和短期借款？

業(yè)內(nèi)人士表示，是否由于手頭貨幣資金使用受限，而需要大量借款。

這類疑問，亦或是上交所詢問新城與關(guān)聯(lián)方資金往來、現(xiàn)金流等方面的原因。

《每日經(jīng)濟新聞》記者就上交所問詢函詢問新城控股公關(guān)負責(zé)人，其表示董辦正在組織補充披露材料，上述問題會在公告中回應(yīng)。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）