每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在行業(yè)集中度持續(xù)增高的背景下，中小房企成長(zhǎng)空間被進(jìn)一步擠壓。同時(shí)，在拿地難、融資難等多重壓力的夾擊下，中小房企業(yè)績(jī)承壓，紛紛思考應(yīng)對(duì)行業(yè)變局的良策。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，堅(jiān)持“利潤(rùn)為首”原則的萊蒙國(guó)際近幾年通過(guò)出售多個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)化資產(chǎn)，并轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”尋找新的發(fā)展方向，但2018年的業(yè)績(jī)卻大幅下滑。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萊蒙國(guó)際2018年收入為6.2億港元，同比減少約66.3%；公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利約1.03億港元，較2017年下降約97%。同時(shí)，近幾年陸續(xù)將十余個(gè)資產(chǎn)出售后，萊蒙國(guó)際手頭的項(xiàng)目已所剩不多。

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兩度出售資產(chǎn)緩解財(cái)務(wù)壓力

其實(shí)2018年業(yè)績(jī)下滑是在萊蒙國(guó)際高管的預(yù)計(jì)之中。

早在2018年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，當(dāng)時(shí)的萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席運(yùn)營(yíng)官陳志香就透露，2018年的合約銷(xiāo)售可能是公司的低點(diǎn)，這是由過(guò)去的交易決定的。

財(cái)報(bào)披露，2018年公司收入由2017年的18.37億港元減少約66.3%至約6.2億港元，權(quán)益股東應(yīng)占盈利由2017年的46.42億港元減少約97%至約1.03億港元，毛利率由截至2017年約31.1%增加至2018年約54.9%，純利率由2017年251%降至20.6%。

萊蒙國(guó)際解釋，收入減少主要由于集團(tuán)物業(yè)銷(xiāo)售收入減少；綜合純利大幅減少主要是由于不存在2017年錄得的出售若干附屬公司(特別是出售時(shí)產(chǎn)生的收益凈額約7 8.3億港元)及一間合營(yíng)企業(yè)所得的其他收入凈額。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萊蒙國(guó)際近幾年曾兩次出售重大資產(chǎn)來(lái)緩解財(cái)務(wù)壓力，包括2017年出售8個(gè)項(xiàng)目給和昌地產(chǎn)，總代價(jià)高達(dá)155.69億港元；以及2016年出售多個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)集團(tuán)，代價(jià)亦超過(guò)50億港元。

萊蒙國(guó)際在出售資產(chǎn)給和昌地產(chǎn)時(shí)表示，“通過(guò)合作，萊蒙國(guó)際將持續(xù)降低負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并借力于充沛的資金優(yōu)勢(shì)，加速向房地產(chǎn)+大健康的投資及轉(zhuǎn)型。”

而在收入方面，租金仍是萊蒙國(guó)際的最大部分。財(cái)報(bào)顯示，2018年萊蒙國(guó)際收入6.2億港元，同比減少約66.3%。其中租金收入約2.454億港元，占比約39.6%；物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)收入約2.31億港元，占收益約37.3%；物業(yè)銷(xiāo)售額約0.97億港元，占收入比15.8%；余下的約7.3%（約0.455億港元）為教育相關(guān)服務(wù)收入。

萊蒙國(guó)際透露，現(xiàn)擁有位于一二線城市約220970平方米的出租物業(yè)，足以為公司帶來(lái)每年不低于2.4億港元的租金收入。“估計(jì)萊蒙物業(yè)管理集團(tuán)于未來(lái)三年的服務(wù)項(xiàng)目將約達(dá)250個(gè)，管理面積約達(dá)5000萬(wàn)平方米，其中商業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目估計(jì)將達(dá)約35個(gè)。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類(lèi)似利潤(rùn)下滑等現(xiàn)象說(shuō)明此類(lèi)企業(yè)還是面臨很多壓力的，本身這幾年其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模不大，資金方面壓力也很大。出售項(xiàng)目雖短期改善了資金，但也沒(méi)有看出有多大的戰(zhàn)略改變，所以此類(lèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是面臨很多瓶頸的。

轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”并不順利

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束，在新的發(fā)展階段，大型房企通過(guò)并購(gòu)加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，企業(yè)間的分化進(jìn)一步加劇。

今年取消業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的萊蒙國(guó)際就曾表示，在戰(zhàn)略上作了統(tǒng)籌分析后，考慮到自身的市值及規(guī)模有限，選擇走差異化道路，做具有特色的發(fā)展商。“從2013開(kāi)始，萊蒙國(guó)際和大部分開(kāi)發(fā)商一樣都在尋找新的經(jīng)營(yíng)模式，萊蒙提出的口號(hào)是‘守住紅海、尋找藍(lán)海’。”

“守住紅海”，指“堅(jiān)持一二線布局、主流產(chǎn)品、高周轉(zhuǎn)”，而“尋找藍(lán)海”則指其將大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、綠色建筑、旅游地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

而牽手云南城投則可能是萊蒙國(guó)際藍(lán)海戰(zhàn)略的一大重點(diǎn)。2015年，萊蒙國(guó)際的控股股東及創(chuàng)始人黃俊康向云南地方國(guó)企云南城投的境外投資公司彩云國(guó)際轉(zhuǎn)讓股權(quán)，云南城投成為其第一大股東。彼時(shí)，萊蒙國(guó)際曾宣布要向“國(guó)際化的大健康企業(yè)”轉(zhuǎn)型。

事實(shí)上，萊蒙國(guó)際“尋找藍(lán)海”并非一帆風(fēng)順，至2017年底，其醫(yī)療及保健業(yè)務(wù)仍處虧損狀態(tài)。2017年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，醫(yī)療及保健部分業(yè)務(wù)資產(chǎn)總額僅34.8萬(wàn)港元，負(fù)債達(dá)282.6萬(wàn)港元；至2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露時(shí)，醫(yī)療及保健服務(wù)已經(jīng)“由于集團(tuán)策略有變，不再屬于可呈報(bào)分部。”

萊蒙國(guó)際并未放棄轉(zhuǎn)型，繼續(xù)轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。2018年2月，其又宣布進(jìn)軍教育產(chǎn)業(yè)，與香港幼兒園集團(tuán)“啟思幼稚園”及“啟思幼兒園”營(yíng)辦商成立合營(yíng)公司。

而在“守住紅海”方面，萊蒙國(guó)際表現(xiàn)同樣不盡如人意。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萊蒙國(guó)際作為香港上市公司，曾成功打造水榭花都、水榭春天和萊蒙都會(huì)等知名項(xiàng)目，其在業(yè)內(nèi)一貫擅長(zhǎng)高端品質(zhì)地產(chǎn)的精細(xì)開(kāi)發(fā)。但其近幾年陸續(xù)將十余個(gè)資產(chǎn)出售后，手頭的項(xiàng)目已所剩不多。

截至2018年期末，萊蒙國(guó)際在10個(gè)城市擁有合共18個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，估計(jì)凈可銷(xiāo)售/可租賃建筑面積合共約50.57萬(wàn)平米。其中，深圳簡(jiǎn)上項(xiàng)目和香港九龍?zhí)另?xiàng)目已于2018年開(kāi)始興建，合計(jì)建筑面積約39913平方米；另外，2018年，萊蒙國(guó)際在香港、上海分別新增4宗、1宗土地。

在房地產(chǎn)行業(yè)分化的大背景下，對(duì)于這家土地儲(chǔ)備項(xiàng)目不多、轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的中小房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)似乎仍充滿變數(shù)。