圖片來源：攝圖網(wǎng)

節(jié)后首個獲發(fā)預售證的限競房項目，已于2月18日晚6點正式開盤，開盤現(xiàn)場人山人海，超千人參與搖號600多套房，從晚上8點開始搖號，一直持續(xù)到第二天凌晨3點多才結束，據(jù)說目前僅剩幾十套房源。

另一個現(xiàn)象是，春節(jié)后，北京多個項目看房的人多了起來，一些項目的銷售人員也開始在朋友圈里發(fā)布項目認購捷報。泰禾北京更是打響了新年價格戰(zhàn)第一槍，多個項目降價促銷，春節(jié)后首周勁銷15億。

這些新房市場的變化有何信號意義？能否說明樓市有回暖趨勢呢？今年北京新房市場走勢如何？

對此，接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，地段位置較好的限競房熱銷是個案，并不能說明新房市場出現(xiàn)回暖趨勢，絕大多數(shù)限競房位于五環(huán)外、六環(huán)周邊，這些項目普遍存在大面積滯銷的情況。由于新房市場庫存增加量較大，泰禾絕對不會是今年唯一一個采取價格戰(zhàn)略的企業(yè)，對于目前的北京樓市來講，搶跑才是區(qū)域型房企最應該采取的營銷策略。隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開始的價格戰(zhàn)或繼續(xù)升級。

超千人搖600多套房，凌晨3點多才結束

2月18日晚6點，北京節(jié)后首個限競房項目——國風長安正式開盤，開盤戶型為高層1-4號樓，房源共計633套。據(jù)了解，此前，該項目已經(jīng)進行了驗資排卡，要求工行卡有60萬存款，排卡人數(shù)超千人。晚8點開始進行公證搖號，參與搖號的大概1千多組，現(xiàn)場人數(shù)有2000余人。

一位參與現(xiàn)場搖號的李女士對券商中國記者表示，她昨晚6點前來到開盤現(xiàn)場，直到晚上10點半還沒輪到選房，最后到凌晨快1點了才選到房，但是沒有選到中意的戶型。“我走的時候還有人在等，銷控表上也還有房。一下子開600多套房，一次全選完肯定很晚呀。”她說。

對于該項目開盤現(xiàn)場人山人海的場面，李女士表示在預料之中，因為開盤房源套數(shù)多，而且每家都去兩三個人到現(xiàn)場，看著人就很多。大多數(shù)人是抱著搖上就買的心思，也有不少人棄號不買的。

談及在眾多新房中看中該項目的原因，李女士告訴券商中國記者，她買房是為了自住，因為單位搬到西南邊了，所以想選一個離單位近的地方，她覺得該項目的性價比較高。

據(jù)了解，該項目位于北京豐臺區(qū)西四環(huán)外，主要產(chǎn)品有高層和疊拼別墅，本次是項目首次取證，包括4棟樓，共633套房源，均為高層產(chǎn)品，附帶全裝修交付，單價在每平方米5萬4到5萬7之間，戶型最小的是72㎡一居，主力戶型是89㎡躍層兩居，總價468萬起，此外還有少量198㎡四居，總價1040萬起。

有房產(chǎn)中介人員表示，該項目周邊二手房單價在6萬以上，距項目400米遠的某二手房項目單價超過7萬元，該樓盤僅5萬5萬，買到就賺到。

券商中國記者今日從該項目售樓處了解到，該項目去化情況目前還在統(tǒng)計，600多套房目前大概還剩幾十套89㎡的躍層。

泰禾北京打響開年價格戰(zhàn)第一槍

春節(jié)后，就有“泰禾北京打響開年降價第一槍？三大項目最高降700萬”的傳聞出現(xiàn)。

而實際上，泰禾北京的確在優(yōu)惠促銷，但是優(yōu)惠力度并沒有傳聞那么夸張。券商中國記者了解到，這是北京泰禾在春節(jié)后首周啟動的“壹號搶收計劃”，包括北京泰禾•金尊府、北京泰禾•金府大院、泰禾•西府大院及泰禾•北京院子二期四大項目新品集中入市，雖然有的項目推出限時優(yōu)惠特價房，但對付款方式要求嚴格，有的特價房甚至要求全款支付。促銷活動也讓北京泰禾在新年首周勁銷15億，當周累計接待客戶來訪量近5000組，其中既有金融圈層客戶，也有世界500強企業(yè)高管，老換新、小換大的客戶也非常多，綜合來看，其置換型客戶占成交主力。

不過，對于泰禾北京的降價促銷，有業(yè)內(nèi)人士認為是因為泰禾資金嚴重緊張。但也有業(yè)內(nèi)人士認為，此次北京泰禾率先啟動的“壹號搶收計劃”對今年的北京樓市有標桿意義，在穩(wěn)樓市的調(diào)控基調(diào)下，房企之間的競爭會更為激烈，誰能在第一季度打好第一槍，誰就在今年的市場上更有主動權。

合碩機構首席分析師郭毅接受券商中國記者采訪時表示，泰禾可能還是針對北京區(qū)域市場供過于求的去化壓力所造成的項目大面積降價。其實從價格戰(zhàn)來說，2018年限競房的價格戰(zhàn)就已經(jīng)開始了，但是從今年來看，一些商品房的項目也在價格上作出相應的調(diào)整和讓步，希望能夠調(diào)動市場需求，這充分說明目前北京市場因為限競房的大量上市，同時限競房中限競別墅的配比比較高，市場上出現(xiàn)了總價1500萬到2000萬為主的限競別墅的供應局面，對于商品房市場的別墅形成了壓力，對于泰禾這種以開發(fā)別墅產(chǎn)品為主的開發(fā)商形成了相對較大的市場挑戰(zhàn)，所以泰禾才會在今年打響了降價第一槍。

熱銷樓盤是個案，不能說樓市回暖

對于節(jié)后首個開盤項目熱銷，郭毅對券商中國記者表示，對于限競房來說，地段位置條件是王道，因為畢竟限競房的價格有明確限定，相比新建商品房有相對比較大的價格優(yōu)勢，同時又相比同區(qū)域的二手房在居住品質(zhì)上占據(jù)一定的優(yōu)勢，所以地段位置越好的限競房整體成交情況越好。但是這并不能說明新房市場出現(xiàn)回暖趨勢，因為畢竟位置好的項目只是個案，絕大多數(shù)限競房位于五環(huán)外、六環(huán)周邊，這些項目普遍存在大面積滯銷的情況。

“今年北京限競房供應還會明顯增加，同時在整體新房市場中供應的占比也會保持不斷上升的趨勢，而大量的限競房特別是同區(qū)域限競房的集中上市，對于整個市場需求的釋放會造成不利的影響，局部區(qū)域?qū)霈F(xiàn)嚴重供過于求的情況，這在2018年已經(jīng)有所體現(xiàn)，在2019年供大于求的區(qū)域量還會不斷增加，庫存去化壓力將得到更深化的顯現(xiàn)。”郭毅對券商中國記者說。

庫存量大，已有價格戰(zhàn)或繼續(xù)升級

去年下半年以來，北京大量新盤取證入市。券商中國記者根據(jù)北京市住建委官方信息統(tǒng)計，去年12月共發(fā)了27個預售證，而今年1月僅發(fā)了2個，2月發(fā)了4個。由于簽約有滯后，實際銷售情況從數(shù)據(jù)上還不能完全反映出來。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去一年，北京樓市庫存增加到了最近4年最多的5.66萬套，相比2018年初上漲了2萬套以上，上漲幅度高達57%。其中，大量限競房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)非常低迷，已經(jīng)普遍性虧損，即使大多限競房項目已經(jīng)普遍降價10%左右，市場依然蕭條。截止2月18日，北京合計入市了41個限競房項目，合計57期，供應的限競房住宅有26501套、合計的建筑面積是309萬平方米（其中部分含地下），而整體合計簽約只有62萬平方米6079套，網(wǎng)簽比例僅為20%，整體看，實際銷售的平均簽約數(shù)量也不足40%。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，2019年北京春節(jié)前入市的土地合計將有92個限競房項目，大約1000萬平方米，開發(fā)商投資將在6000億左右。而到目前為止，從第一宗地開始，2年時間只網(wǎng)簽了250億，真實銷售500億。北京90%的限競房入市項目已經(jīng)虧損，銷售周期和各種成本遠遠超過之前預期。

除了限競房銷售低迷，商品房也受到限競房的拖累，成交量也并不特別理想。郭毅對券商中國記者說，雖然說商品房的品質(zhì)優(yōu)勢非常突出，但是畢竟開發(fā)商在追求高品質(zhì)的同時追求利潤的最大化，其定價必然要遠高于同區(qū)域的限競房，所以在產(chǎn)品品質(zhì)拉開差距的同時，價格的差距依然存在。對于商品住宅產(chǎn)品來說，同樣也會面臨客戶不足，需求不足，成交遲緩的局面。從今年整體的新房市場成交量來看，因為供應量的絕對基數(shù)的增加，可能會造成整體市場的絕對需求量的上升，但是從單盤個案來看，成交下滑、價格調(diào)整的項目數(shù)量將會不斷地增多。

郭毅認為，泰禾絕對不會是今年唯一一個采取價格戰(zhàn)略的企業(yè)，反而因為泰禾率先打響價格戰(zhàn)，有可能在年初收割更多的市場份額，對企業(yè)的市場去化形成優(yōu)勢。此后跟隨泰禾降價的項目或企業(yè)，相對來說效果會逐漸減弱。“因為畢竟北京目前還執(zhí)行著極為嚴格的限購政策，同時首付比例最高達到八成，部分有一定購房意愿的購房者，在購房資格和購房資金被使用完畢之后，再次選擇重復置業(yè)的可能性會極大的降低。所以對于目前的北京樓市來講，搶跑才是區(qū)域型房企最應該采取的營銷策略，誰能先把購房需求聚攏在自己企業(yè)和項目旗下，誰就能2019年取得相對領先的優(yōu)勢，后發(fā)企業(yè)可能會面臨比較大的業(yè)績挑戰(zhàn)。”郭毅對券商中國記者說。

張大偉也表示，限競房項目已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的價格調(diào)整，隨著后續(xù)供應量的繼續(xù)上升，已經(jīng)開始的價格戰(zhàn)會繼續(xù)升級。

來源：券商中國 記者：張達