每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2019年1月，全國樓市成交同環(huán)比均降。據(jù)中指院《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(bào)》，受監(jiān)測的主要城市1月份成交面積環(huán)比下降29.69%，近九成城市環(huán)比下降，同比下降10.92%。

分城市類型看，四個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二線代表城市成交面積環(huán)比下降28.37%，同比下降8.39%；三線代表城市環(huán)比降24.63%，同比下降33.60%。

同策研究院首席分析師張宏偉指出：“1月的市場情況并不能代表全年趨勢。但從整體來看，2019年三四季度，一二線城市有望回溫。”

分化繼續(xù) 三線城市降幅最為顯著

從成交面積同比數(shù)據(jù)來看，受監(jiān)測的城市中，19個(gè)城市出現(xiàn)下降，大連、汕頭、重慶成交面積下降幅度明顯，分別達(dá)到58.06%、55.29%和50.66%。而北京同比增加57.11%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，一線城市廣州成交環(huán)比降幅高達(dá)65.17%；而三線城市揚(yáng)州環(huán)比升幅則為20.77%。張宏偉認(rèn)為，其中既有偶發(fā)因素，也有其市場發(fā)展邏輯。

1月份廣州市商品住宅成交5053套，成交面積54.99萬平方米，環(huán)比下降65.17%，同比減少9.91%；可售面積863.72萬平方米，環(huán)比下降1.65%。

對此，張宏偉分析：“廣州成交面積環(huán)比激增，與年底沖刺銷售目標(biāo)有關(guān)。銷售量在去年12月份集中釋放，再加上春節(jié)假期因素，導(dǎo)致其交易面積出現(xiàn)環(huán)比下滑。”

“揚(yáng)州作為一個(gè)封閉型市場，并未受到核心城市大幅調(diào)整的影響。如果出現(xiàn)某些項(xiàng)目熱銷，會(huì)帶動(dòng)整體銷量數(shù)據(jù)上升。另一方面，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的因素也一定程度上推動(dòng)了三四線城市的成交。但總體而言，揚(yáng)州也處于逐步調(diào)整狀態(tài)，這種環(huán)比回升并不意味著三線城市仍然處于上升階段。”

全國庫存總量下降 杭州降幅明顯

截至1月末，中指院監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比下降1.7%。

值得注意的是，重點(diǎn)監(jiān)測的9個(gè)城市庫存總量環(huán)比分化明顯。其中，杭州降幅較大，近14%；深圳和北京降幅相近，均在7%～10%之間。庫存上升的城市中，寧波升幅顯著，福州和上海升幅為1%左右。

2010年以來9個(gè)代表城市庫存水平 來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

從歷史情況來看，杭州目前接近庫存量歷史最低水平，而廣州、福州則趨近歷史高位，廈門、南京、上海則接近低位。

張宏偉坦言，三四線尤其是非核心城市周邊的城市，2019年可能會(huì)面臨新一輪去庫存壓力。一方面由于此類城市需求空間有限，大部分市場現(xiàn)在也逐步進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候大量供應(yīng)導(dǎo)致庫存量大幅度上升。

“另一方面，全國范圍棚改政策的調(diào)整，比如山東、河南等省份的三四線城市由于棚改數(shù)量降低，對商品住宅的需求量也在同步降低。”

全國土地市場繼續(xù)降溫

2019年1月，全國300個(gè)城市共成交土地1958宗，環(huán)比減少43%，同比減少1%。

從面積來看，共成交土地8191萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少3%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交面積3031萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少7%。

1月份，300個(gè)城市土地出讓金總額3266億元，同比減少15%，其中各線城市收金總額同環(huán)比均有縮水。土地平均溢價(jià)率10%，較去年同期下降12個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率為10%，較上月增加3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降14個(gè)百分點(diǎn)。

一二線城市第三季度后有望回溫

對于2019年走勢，張宏偉認(rèn)為，一二線城市在2019年的表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)好于2018年。

“開發(fā)企業(yè)層面，資金面持續(xù)緊張，需要通過議價(jià)放量降價(jià)的方式?jīng)_量。同時(shí)，一二線城市目前進(jìn)入調(diào)整階段，這也是重點(diǎn)降價(jià)的一個(gè)區(qū)域，房企必然也會(huì)通過議價(jià)放量去沖刺銷售目標(biāo)，帶動(dòng)成交面積上升。”

自2018年下半年以來，一二線城市分批進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。2019年會(huì)否繼續(xù)延續(xù)調(diào)整，市場是否有所變化？張宏偉表示，從市場周期角度來看，2019年前三個(gè)季度都會(huì)處于一個(gè)持續(xù)調(diào)整狀態(tài)，到了三季度后，特別是四季度，整個(gè)交易市場可能會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)回溫，但并不是上漲。

“這個(gè)同比回溫也是基于2018年成交下滑、基數(shù)較小情況下的回升。”張宏偉補(bǔ)充道。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）