每經(jīng)記者 張素書(shū)    每經(jīng)編輯 劉琳    

備受關(guān)注的“西安開(kāi)發(fā)商起訴業(yè)主”案件，二審判決終于有了結(jié)果——開(kāi)發(fā)商敗訴。

西安市中級(jí)人民法院昨天作出判決，將此案了結(jié)在2018年的最后一個(gè)工作日。

緣起于今年2月西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)聞天公司）于西安市長(zhǎng)安區(qū)法院起訴業(yè)主李女士的這起案件，一經(jīng)披露，即引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

在6月中旬的一審宣判中，開(kāi)發(fā)商聞天公司勝訴。李女士不服，上訴至西安市中院。

12月29日，西安市中院判決：撤銷(xiāo)一審判決，駁回聞天公司確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。并且，該判決為終審判決。

西安市中院認(rèn)為，無(wú)論任何企業(yè)，試圖通過(guò)違法經(jīng)營(yíng)，違背誠(chéng)信來(lái)謀取不當(dāng)利益的行為，必然得不到法院的支持。

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，此案在房地產(chǎn)合同糾紛領(lǐng)域的標(biāo)志性意義不容忽視。

開(kāi)發(fā)商有違誠(chéng)信

一審法院判決業(yè)主敗訴后，二審法院作出了不同的判決。

西安市中院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方的相關(guān)合同名稱(chēng)雖為該樓盤(pán)的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”，但合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人名稱(chēng)，商品房基本情況，商品房?jī)r(jià)款，付款方式，付款時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行了明確約定。

西安市中院認(rèn)為，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。

聞天公司與李女士在訴訟中，也均認(rèn)可簽訂商品房預(yù)售合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。并且，在合同簽訂當(dāng)日，李女士即支付了房屋總價(jià)款120.40萬(wàn)元。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方之間形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。

聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲，反而主張合同無(wú)效的做法，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。

西安市中院認(rèn)為，聞天公司簽約時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，雖然違反了有關(guān)“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明”的規(guī)定。但是，這并不必然導(dǎo)致其簽訂購(gòu)房合同的民事法律行為無(wú)效。

中院認(rèn)為，聞天公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的。對(duì)自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性，應(yīng)當(dāng)是明知的。

“現(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實(shí)為由，提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益。其行為顯然與社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向和公眾認(rèn)知相悖。”西安市中院的判決詞如是稱(chēng)。

為弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，彰顯司法公正，法院對(duì)此種行為不應(yīng)予以支持。

此外，聞天公司起訴該樓盤(pán)另一名業(yè)主購(gòu)房合同無(wú)效案一審，也在當(dāng)天下午有了判決結(jié)果。12月29日下午，西安市蓮湖區(qū)法院一審判決業(yè)主購(gòu)房合同有效，開(kāi)發(fā)商敗訴。

案情復(fù)雜一波三折

開(kāi)發(fā)商以“違規(guī)銷(xiāo)售”為由起訴業(yè)主，引起廣泛關(guān)注。此案的經(jīng)過(guò)亦是錯(cuò)綜復(fù)雜，一波三折。

兩年前的2016年4月，聞天公司與業(yè)主李女士簽訂了認(rèn)購(gòu)合同，李女士依約支付了全部房款。

據(jù)業(yè)主們介紹，今年2月，業(yè)主們陸續(xù)收到聞天科技送達(dá)的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的告知函》，聲稱(chēng)業(yè)主們的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》“無(wú)效”。

今年2月中旬，聞天公司以房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，將至少10戶業(yè)主起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

該案一審于西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院審理。今年6月8日，一審法院判決業(yè)主李女士敗訴。李女士不服一審判決，隨后提起上訴。

8月14日上午進(jìn)行的二審中，西安市中院認(rèn)為，該案的焦點(diǎn)主要為兩方面。其一，雙方簽訂的合同是預(yù)約合同，還是本約合同。其二，該合同是有效合同，還是無(wú)效合同。

審理過(guò)程中，法官要求雙方在5日內(nèi)補(bǔ)充提交新證據(jù)，當(dāng)天未宣判。

值得一提的是，當(dāng)初起訴業(yè)主的開(kāi)發(fā)商不只聞天科技。西安另一處樓盤(pán)感恩時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)主，也被其開(kāi)發(fā)商以相似的理由起訴。

然而，不久之后，該開(kāi)發(fā)商主動(dòng)向法院提出撤訴申請(qǐng)，法院已該院已準(zhǔn)許其撤回起訴。

歷時(shí)約4個(gè)月后，西安市中院對(duì)該案作出終審判決——業(yè)主勝訴，開(kāi)發(fā)商敗訴。

在房產(chǎn)領(lǐng)域具標(biāo)志意義

法諺云，任何人不應(yīng)從自己的違法行為中獲益。

此次案件判決的結(jié)果，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。

法院作為國(guó)家審判機(jī)關(guān)，依法平等保護(hù)各類(lèi)市場(chǎng)主體，一視同仁，平等保護(hù)。

西安市中院的觀點(diǎn)是，只要企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)實(shí)守信，法院將依法維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。但是，不論國(guó)有企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè)，試圖通過(guò)違法經(jīng)營(yíng)，違背誠(chéng)信來(lái)謀取不當(dāng)利益的行為，也必然得不到法院的支持。

該系列案件的代理律師陜西融德律師事務(wù)所主任羿克認(rèn)為，該案的勝訴不僅僅代表個(gè)案的勝利，在法治進(jìn)程上具有及其重大的意義。

他認(rèn)為，二審判決為西安乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，公平合法交易和糾紛處理提供了判例依據(jù)。

“在全市，乃至全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)上漲的今天，此類(lèi)案件層出不窮。然而，各地法院之間也并無(wú)統(tǒng)一審理意見(jiàn)，導(dǎo)致審理結(jié)果千差萬(wàn)別，購(gòu)房群眾的權(quán)益不能得到很好的保障。”他說(shuō)。

羿克認(rèn)為，如今本案終審判決的作出，給了意圖通過(guò)惡意訴訟獲取不當(dāng)利益的開(kāi)發(fā)商一個(gè)深刻的警醒。這勢(shì)必會(huì)對(duì)全國(guó)此類(lèi)案件的審理帶來(lái)示范作用。