每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)編輯 何小桃    

溫哥華（圖片來源：視覺中國）

12月中旬，凜冬已至，“楓葉之國”加拿大正處于冰天雪地之中，壞消息一個個傳來。

一個壞消息是，消費(fèi)旺季之中，羽絨服品牌加拿大鵝股價連日走低，在中國內(nèi)地的首家店也推遲開業(yè)；另一個壞消息是，以宜居著稱的溫哥華樓市“跌跌不休”，成交量呈現(xiàn)暴跌之勢。

根據(jù)大溫哥華房地產(chǎn)委員會（REBGV）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，由于銷量下滑和庫存增加，該地區(qū)11月的房價進(jìn)一步下跌。

需求不足，溫哥華樓市大降溫

REBGV報告顯示，溫哥華住宅銷量在今年7月已同比暴跌30.1%，當(dāng)月銷量僅有2070套，到11月份的房屋銷量更是跌到1608套，同比驟降42.5%，并創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來的最低水平。而1608套的單月房屋銷量，比過去10年間同期水平低了34.7%。

圖片來源：vancourier

REBGV表示，這是因?yàn)闇馗缛A市場上可交易的房屋數(shù)量在一年內(nèi)激增40.7%，但卻沒有足夠的需求。分析師就此警告稱，溫哥華樓市可能出現(xiàn)非常劇烈的回調(diào)。

“在2018年的大部分時間里，溫哥華購房者一直持觀望態(tài)度。在過去的6個月時間內(nèi)，基于不同的房屋類型，（溫哥華）的房價暴跌了4%~7%。我們將繼續(xù)關(guān)注2019年第一季度的房屋銷售情況，看看購房者需求是否會在傳統(tǒng)上更為活躍的春季回升。”REBGV總裁菲爾·摩爾在報告中說道。

圖片來源：REBGV

11月溫哥華的所有類型住宅的基準(zhǔn)價為104萬加元，較10月份環(huán)比下跌1.9%，較2017年11月份同比下滑1.4%。其中，溫哥華的獨(dú)棟住宅11月的基準(zhǔn)價格僅略高于150萬加元，同比下跌6.5%；同期溫哥華公寓的價格則為66.78萬美元，雖然較去年同比上漲了2.3%，但卻較今年10月份環(huán)比下跌了2.3%。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，利率上升對溫哥華樓市產(chǎn)生了重要影響。加息降低了市場對新房的需求——加拿大央行在今年10月份再次加息，這是該行在不到一年半的時間里連續(xù)第五次加息。

加拿大央行在不到一年半的時間里已連續(xù)五次加息（圖片來源：tradingeconomics）

一些行業(yè)專家和業(yè)內(nèi)人士表示，加拿大房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的“軟著陸”，銷售和價格增長放緩，使市場在長期內(nèi)更具可持續(xù)性。記者注意到，與溫哥華房價暴跌形成鮮明對比的是加拿大另一座主要城市多倫多。在經(jīng)歷了2017年的下跌后，多倫多的房價和銷量已經(jīng)在最近的幾個月逐漸企穩(wěn)。

圖片來源：REBGV

凱投宏觀資深加拿大經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂芬·布朗表示，與多倫多不同，溫哥華樓市正走向“顛簸著陸”。“在多倫多樓市企穩(wěn)后，人們很容易認(rèn)為溫哥華樓市的惡化將以軟著陸結(jié)束，”布朗上周在一份給客戶的報告中寫道。“但溫哥華的房價被高估得更多，而且有明顯的跡象表明未來幾年溫哥華的樓市將出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面。”

供給增加，溫哥華樓市明年還是“涼”

溫哥華曾多次被評為北美最難以負(fù)擔(dān)的住房市場。在全球范圍內(nèi)，溫哥華也在最難負(fù)擔(dān)的樓市排名中位列第三，前兩名分別為中國香港和澳大利亞悉尼。加拿大在線房屋信息平臺Point2 Homes2017年的一項(xiàng)調(diào)查估計(jì)，溫哥華一套普通住宅的價格是當(dāng)?shù)厝似骄杖氲?7.3倍，而多倫多則是7.5倍，蒙特利爾僅是4.2倍。

布朗認(rèn)為，2018年年初出臺的更為嚴(yán)厲的新抵押貸款措施對溫哥華樓市的影響巨大，因?yàn)闇馗缛A的購房者都在最大限度地利用他們的抵押貸款。在最近一次發(fā)布的不列顛哥倫比亞省預(yù)算中，加拿大新民主黨政府將外國買家的稅率從15%提高到了20%，并且使用范圍擴(kuò)大到了溫哥華以外的加拿大地區(qū)。不僅如此，不列顛哥倫比亞省財(cái)長卡羅爾·詹姆斯還對價值超過300萬加元的房屋征收了附加稅，提高了房屋的轉(zhuǎn)讓稅，并對全年有六個月空置的房屋征收了占用稅。

布朗指出，當(dāng)前溫哥華建造了太多的新住房，導(dǎo)致供應(yīng)過剩。雖然多倫多的人口是溫哥華的2.5倍，“但目前溫哥華在建的住房有4.2萬套，而多倫多只有7.1萬套。這也就是說，溫哥華在過去一年里為每一個搬到這座城市的人建造了1.2套公寓，這一數(shù)據(jù)在多倫多只有0.5套。”布朗寫道。

多倫多（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

銷量和掛牌量比率表明，明年溫哥華的房價還將以5%的速度下跌。他總結(jié)稱：“鑒于即將到來的供應(yīng)增加可能會推動掛牌數(shù)量進(jìn)一步上升，如果未來幾個季度溫哥華的樓市進(jìn)一步惡化，我們也不會感到意外。”REBGV的報告顯示，11月溫哥華樓市的銷量和掛牌量比為13.1%。分析師表示，當(dāng)這一比率長期低于12%時，該地區(qū)的房價就會面臨下行壓力。

全球一線房地產(chǎn)市場均在降溫

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，其實(shí)除了溫哥華，今年下半年開始，從倫敦到悉尼，從北京到紐約，全球最熱門的城市房價均在降溫。

由于英國脫歐相關(guān)擔(dān)憂、經(jīng)濟(jì)放緩和高企的價格抑制了需求，倫敦的房價早已開始下跌。根據(jù)Savills Plc的研究，倫敦市中心最佳地段的房價自2014年見頂以來已經(jīng)下跌近18%，其中一些房屋的價值縮水幅度高達(dá)三分之一。與此同時，開發(fā)商開始興建創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)量的昂貴住宅，在這個長期缺乏經(jīng)濟(jì)型房產(chǎn)的城市創(chuàng)造了大量動輒數(shù)百萬英鎊的頂層公寓。

圖片來源：彭博社

由于信貸收緊、負(fù)擔(dān)能力已至極限以及“踏空恐慌”的停止，悉尼房價今年也出現(xiàn)下滑。警覺到爭搶市場份額導(dǎo)致放貸標(biāo)準(zhǔn)下降后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步整頓了高風(fēng)險貸款。例如，收緊只還息的住房抵押貸款，并讓銀行嚴(yán)查以前很松懈的費(fèi)用和收入核查。這使得貸款的獲取變得更困難。Demographia的數(shù)據(jù)顯示，鑒于悉尼的房價收入比已經(jīng)排在全球第二，購房者的負(fù)擔(dān)能力已達(dá)極限。

今年悉尼房價出現(xiàn)下滑（圖片來源：彭博社）

紐約房價最高的地區(qū)——曼哈頓的房屋銷量已連續(xù)三個季度下降，存量的增加讓買家變得更挑剔，有關(guān)價格已漲得太高、太快的擔(dān)憂也有所加劇。今年第二季度末，曼哈頓樓市有近7000套房源，比去年同期增長11%。同期內(nèi)曼哈頓房屋銷量下降17%至略多于2600套的水平。同時，開發(fā)商仍在向市場注入新建豪宅：曼哈頓今年預(yù)計(jì)將有有4600套新建公寓掛牌銷售。這將進(jìn)一步導(dǎo)致曼哈頓房價下跌。

庫存過剩，曼哈頓房價下滑（圖片來源：彭博社）