每經(jīng)記者 蔡雅蕓 魏瓊    每經(jīng)編輯 魏文藝 林菁晶    

2017年的年末，李亞鵬帶著一家老小來到麗江，住在“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”不遠處金茂打造的五星級酒店里，準備在這個日照充足、空氣干凈的小城里度過春節(jié)。

在閑暇之余，李亞鵬在小鎮(zhèn)里蹓跶了一圈，還與麗江的舊友吃了個飯。這個他曾經(jīng)傾注了“藝術(shù)家”心血的藝術(shù)小鎮(zhèn)，如今已物是人非，合伙人分道揚鑣，連自己也被法院列為“被執(zhí)行人”。

門庭冷落、銷售疲軟、陽光100接盤、李亞鵬官司纏身……這個雪山腳下的特色小鎮(zhèn)，在經(jīng)歷了一次次起起落落后，卻更像是被蒙上了一層厚重的陰影。

陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

項目未盈利 李亞鵬被討4000萬

10月31日，《每日經(jīng)濟新聞》曾報道李亞鵬在今年4月9日被“北京市朝陽區(qū)人民法院列為“被執(zhí)行人”，起因便是他在麗江曾寄托了藝術(shù)家夢想和商業(yè)理想的“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”。

2008年11月3日在古城區(qū)市場監(jiān)督管理局登記成立的麗江雪山投資有限責任公司（簡稱“麗江雪山投資”），便是承擔李亞鵬藝術(shù)夢想和商業(yè)理想的載體。

據(jù)記者在中國裁判文書網(wǎng)查閱到的兩份案件終審判決書顯示，李亞鵬與其兄李亞煒均持股的麗江雪山投資，與麗江雪山投資另一參股股東北京泰和友聯(lián)投資有限公司（簡稱“泰和友聯(lián)”）間產(chǎn)生了合同糾紛。

在北京市朝陽區(qū)人民法院的一審判決中，泰和友聯(lián)要求李亞鵬、李亞煒、中書公司連帶向泰和友聯(lián)支付欠款4000萬元和利息、保全險保費、公告費、訴訟費等費用。

2017年1月，李亞鵬以對案件管轄有異議向北京市第三中級人民法院提起上訴，要求撤銷一審裁定，并將案件移送麗江市中級人民法院審理。但二審法院審查后認為，北京市朝陽區(qū)人民法院對案件有管轄權(quán)，故而駁回了李亞鵬的上訴請求。

到了2018年3月，李亞鵬、李亞煒就合同糾紛內(nèi)容向北京市第三中級人民法院提起上訴，但法院仍維持原判。

在李亞鵬被列為“被執(zhí)行人”后，輿論的大量關(guān)注也讓李亞鵬在自己的微信朋友圈發(fā)文，稱“乃商業(yè)合同糾紛，尚在高院申訴司法程序之后，何談‘失信’……唯余乃華山派弟子，必謹遵禮信之道爾。”

這場合同糾紛還要從2012年說起。當年1月9月，麗江雪山投資與泰和友聯(lián)簽訂《項目合作框架協(xié)議》，約定了雙方合作完成“雪山文苑”項目（即雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目），泰和友聯(lián)出資6000萬元對麗江雪山投資進行注資，成為占股10%的股東。

同時約定，若項目發(fā)生虧損，則實際發(fā)生的虧損全部由麗江雪山投資原股東獨立承擔； 若項目實際利潤低于上述協(xié)議里提供的相關(guān)財務測算，麗江雪山投資也要確保泰和友聯(lián)能獲得不低于1億元的全部權(quán)益。雙方還約定項目開發(fā)周期為三年，開發(fā)周期屆滿時，泰和友聯(lián)要先行收回約定的固定權(quán)益收益4000萬元。

從協(xié)議可以感受到，雙方對項目的預期收益測算頗為樂觀。但事實上，泰和友聯(lián)所要求的不低于1億元的全部權(quán)益，是后來的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)難以實現(xiàn)的。甚至，連4000萬元固定權(quán)益收益都難以承擔。

讓人無法忽視的是，在北京市第三中級人民法院的法律文書中，能清晰地看到“雪山公司并沒有盈利”這9個字。

有知情人對記者表示：李亞鵬能做這個項目也很不容易，他人很好，很有藝術(shù)家情懷，麗江政府也很熱情地邀請他來做項目，地價上給的優(yōu)惠可能讓李亞鵬一激動就把這事兒做了。但做了之后才發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)領域怎么開發(fā)和怎么銷售，其實他并不熟悉。那會兒也借了錢，融了資，李亞鵬是明星，能吸引人來這個項目捧場，但要讓人買房就不是那回事兒了。

值得一提的是，2013年5月，麗江雪山投資曾聯(lián)合中融國際信托發(fā)起了“中融——麗江雪山書院項目集合信托計劃“，該信托計劃交易對手就是麗江雪山投資以及泰和友聯(lián)。該信托為期兩年、規(guī)模2億元，300萬元以上預期收益達11%，還款來源也就是融資項目所產(chǎn)生的銷售收入。

2015年5月，共出資2.589億元的中融國際信托在期滿后退出了麗江雪山投資的股東名單。那么，自稱沒有盈利的雪山投資公司，在熱鬧非凡的那幾年究竟發(fā)生了什么？

陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

燒錢營銷 生意經(jīng)難念

在一個日照強烈的午后，《每日經(jīng)濟新聞》記者從束河古鎮(zhèn)步行來到了陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。與周圍較為陳舊和正在破土施工的環(huán)境相比，陽光下的藝術(shù)小鎮(zhèn)就是玉龍雪山腳下一片寧靜的、充滿現(xiàn)代氣息的建筑群，鮮有人員走動，項目營銷中心門口也沒有迎賓的工作人員。

“雪山下的院子”是這個藝術(shù)小鎮(zhèn)的自我定位，也是賣點之一。項目入口處一座被涂滿色彩的木質(zhì)秋千和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片，似乎時刻在提醒著人們，這里是無限風光、充滿情懷的“彩云之南”。

也許，當年李亞鵬也曾想在這雪山腳下將自己的藝術(shù)家夢想物化，將這片稀缺的土地建成為自己的“作品”之一。

2012年，麗江雪山投資以1.635億元的價格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）的土地，土地用途為住宿餐飲用地，計劃開工時間為2013年8月。

在此之前，李亞鵬每年秋天都會在麗江束河古鎮(zhèn)辦一次“COART藝術(shù)節(jié)”，每次都會持續(xù)4天之久，李亞鵬不僅親自出席，還會邀請明星好友和粉絲參加，后來政府就邀請李亞鵬做項目。

有熟悉雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的人對記者說：“李亞鵬這408畝地拿的很便宜，政府相當于半買半送，就是希望能通過這些明星為麗江代言。”小鎮(zhèn)有了雛形之后，“COART藝術(shù)節(jié)”也搬到了項目的草坪上。

在2012年到2015年的3年時間，李亞鵬操盤下的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)可謂星光無限。

在員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業(yè)”的操盤團隊，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設計了130多棟190平方米到300平方米的清水獨棟別墅。在價格上，190平方米的產(chǎn)品總售價達400萬～500萬元左右，而更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。

在2012年就能賣單價超過2萬元的別墅，也刺激著李亞鵬更用力地去發(fā)揮明星效應所帶來的號召力。不過，單價2萬元只是對外的銷售價格，實際上真正認籌項目時單價會降到一萬四五左右。

在項目員工看來，決定在麗江推出如此大面積和高價產(chǎn)品的原因是，“亞鵬總也許是考慮到身邊圈層有比較好的支付能力和相應的需求。”

在李亞鵬的帶動下，他的圈內(nèi)好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)置辦下了資產(chǎn)，不過并沒有用作自己居住，而是成立了“中國好機友俱樂部”。到現(xiàn)在，楊坤還會每年來這個小鎮(zhèn)一兩次，騎一騎他心愛的哈雷。

不過，從項目開盤兩年多時間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內(nèi)好友為李亞鵬買單的只有7、8個人，剩下的大多還是市場客戶。“那段時間麗江市場好，所以雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)剛開盤的時候還是不錯的。”陽光100常務副總裁范小沖對記者說。

為了打響雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的名號，除了“COART藝術(shù)節(jié)”之外，小鎮(zhèn)每個月都還會有小規(guī)模的營銷活動。

小鎮(zhèn)內(nèi)有商家對記者說，當?shù)厣碳液芟矚g李亞鵬的這種燒錢的營銷方式，但動輒幾十萬上百萬元地砸出去，營銷費用太高了，也難以持續(xù)。包括小鎮(zhèn)里的綠化，原來都是花團錦簇，做得非常漂亮，現(xiàn)在已經(jīng)看不到了，冬天還會顯得有點凄涼。這樣砸錢下去也是項目后來出事的主因。

另外，小鎮(zhèn)開盤時也有很多人交了認籌金，但陸續(xù)也退了不少。上述商家說：“因為很多人覺得李亞鵬不專業(yè)，看不懂報表，成本預算意識也不強，砸錢搞營銷看起來很高大上，但慢慢會感覺不太好。”

據(jù)國際金融報早前報道，在2011年到2015年期間，李亞鵬控制期間的雪山公司日常經(jīng)營中出現(xiàn)大額現(xiàn)金收付，且內(nèi)部審批流程簡單。該操作被后來的審計公司單獨提出并質(zhì)疑，開具抬頭錯誤不能抵扣進項稅的不合規(guī)發(fā)票，依然報銷成功。

李亞鵬不懂房地產(chǎn)，也不怎么懂做生意，這是記者從諸多了解當時情況的人士處得到的統(tǒng)一的觀點。“他被底下人坑了。”在麗江從事房地產(chǎn)多年的人士說。

隨著雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)境況日益下滑，當年為李亞鵬操盤的項目負責人也離開了。

冷清的陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn) 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

陽光100接盤 切割產(chǎn)品加速銷售

好景不長，銷售不佳和負債累累拖得李亞鵬不得不另尋他法。據(jù)知情人士稱，李亞鵬是通過資本方穿線找到陽光100。

2015年6月10日晚間，陽光100中國控股有限公司（簡稱“陽光100”）披露收購一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的控制性股權(quán)的公告，這被外界解讀為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)迎來命運的轉(zhuǎn)折點。

陽光100通過自行持股31%以及下屬公司無錫蘇源置業(yè)有限公司持20%的方式，合計收購了麗江雪山投資51%的股權(quán)。由于項目的估價是3.8億元，根據(jù)股權(quán)收購協(xié)議，最后的股權(quán)收購對價款為1.938億元。

此后，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)正式更名為“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”，李亞鵬成為持股27.84%的二股東，這在項目的員工看來，“亞鵬總可能不是專業(yè)做生意的人吧。”

現(xiàn)在的“陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”計劃分為四期開發(fā)，目前一期100畝地已經(jīng)基本建成現(xiàn)房，二、三期將主要以100平方米左右的獨棟別墅產(chǎn)品為主，四期則會建設一個五星級酒店。

在已經(jīng)呈現(xiàn)出基本建筑面貌的一期，陽光100決定主打商業(yè)街區(qū)風格，在引進商家的同時，還將原先的大面積別墅每棟分割成6～8間的返租式公寓，共95套，在4個多月時間里賣得還剩30余套。

此外，一期地塊里的19號地塊，還有一共20套面積在69～129平方米的期房，現(xiàn)在已經(jīng)賣掉了10余套。不過，記者在項目現(xiàn)場看到，這部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排圍擋包在了小鎮(zhèn)在外，也未看到有任何的施工跡象。

按照李亞鵬團隊的設計，一期產(chǎn)品原是按棟出售的清水別墅，每套面積在190～300平方米， “20多平方米的公寓總價只要幾十萬元，190平方米要四五百萬元，肯定效果是不一樣的。”小鎮(zhèn)的工作人員說。

顯然，把獨棟大戶型改成小面積的托管式公寓，降低購房者門檻，是陽光100接手以來急于加速銷售的策略之一。

這些返租式公寓面積在22～55平方米之間。所謂返租式，就是業(yè)主在購買了公寓后，交給酒店經(jīng)營，前5年酒店每年返給業(yè)主8%的收益，業(yè)主每年則可以在自己購買的公寓里自住28天。為了加大銷售力度，這些返租的收益在業(yè)主購買時會一次性抵扣在房款里。

以一套總價100萬元的公寓為例，在抵扣了返租收益后，合同金額僅60萬元。在抵扣返租收益后，公寓產(chǎn)品一層的單價在2萬元左右，二層單價1.5萬元左右。

出于對麗江旅游市場的看好，小鎮(zhèn)還規(guī)劃了一塊用于建設大型客棧的用地，將提供330間客房，以連鎖酒店品牌為主。

無法忽視的是，盡管2017年麗江接待人數(shù)突破4000萬人次，同比增長15.61%，平均每天接待游客11萬人次，但在諸多在麗江從事客棧、酒店行業(yè)的人眼里，當?shù)氐目蜅Ｊ袌鲆呀?jīng)嚴重的飽和，中小客棧甚至生存艱難。

小鎮(zhèn)門可羅雀 商家不指望運營方

在李亞鵬操盤時期賣掉的別墅里，目前只有一戶人家選擇長期居住，其余的要么是空置，要么是租給了為數(shù)不多的商家。

在租金上，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)40～75元/平方米/月的租金價格與麗江古城700～800元/平方米/月的租金比起來，可謂是非常便宜。

在目前入駐的商家里，包含了鉑爵婚紗、金夫人婚紗這樣的連鎖旅拍商家，他們也并不依靠小鎮(zhèn)的人流量生存。

據(jù)了解，上述旅拍商家與小鎮(zhèn)簽下了長達10年的租約，能夠獲得20年的租期，算下來每個月租金單價是75元。據(jù)稱，每年在旺季時候每天都會有上百對的新人來麗江拍照。

小鎮(zhèn)內(nèi)部，除了一家小型客棧和小超市，還有一家叫做印象莊園咖啡的鋪面，在一棟別墅的一層租下近千平方米，只用來當倉庫和操作后臺。作為云南當?shù)匾?guī)模較大的咖啡豆供應商，印象莊園的老板卻覺得小鎮(zhèn)人流少而安靜，適合自己與好友在體驗間互動交流。當然，40元/平方米/月的租金才是對他最大的吸引。

如今，甚至有商家開始懷念李亞鵬操盤時期高調(diào)的營銷活動，因為自從陽光100接盤后，并沒有采取措施往項目里引流，他們對陽光100的商業(yè)運營已經(jīng)不抱希望，“死了這條心吧！”

陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)現(xiàn)場（右側(cè)為停工的工地） 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

售價下跌 盤活還需時日

實際上，目前陽光100接盤后，項目售價還加上了返租式公寓的精裝修報價：3500元/平方米。如此算來，從2012年開盤至今6年的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，售價不僅沒有漲，甚至還降了。

陽光100的年報披露信息亦顯示，項目銷售進展緩慢，而銷售價格的下滑更是難以回避的事實。

2015年，雪山小鎮(zhèn)項目銷售面積為3481平方米，平均單價為19535元/平方米，銷售金額為6800萬元；2016年，雪山小鎮(zhèn)項目售出868平方米，單價為18433元/平方米，銷售金額為1600萬元；2017年，項目銷售面積為6999平方米，銷售金額為8100萬元，銷售單價下滑至11573元/平方米；到了2018年上半年，項目的平均單價已經(jīng)下滑至9479元/平方米，銷售面積僅為211平方米，銷售金額僅200萬元。

三年半的時間，雪山小鎮(zhèn)總計銷售回款金額為1.67億元。

陽光100常務副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“李亞鵬之前開發(fā)了項目約四分之一的面積，剩下的四分之三我們也沒有大規(guī)模開發(fā)，只是在原來的基礎上進行了招商和銷售。”

“我們做這個事兒也是因為看到文旅板塊，也成立了專門的文旅事業(yè)部來做，但文旅開發(fā)跟住宅開發(fā)有很大的不同。文旅地產(chǎn)是個慢活兒，我們也不想把這個做成一個簡單的商業(yè)街或者住人的客棧，也是要打造一些IP、產(chǎn)業(yè)，把活動和經(jīng)營做起來。”范小沖也承認，現(xiàn)在麗江的市場下滑的很厲害，周邊其他項目賣的也不算好。

去小鎮(zhèn)實地看過的范小沖也在感嘆項目周圍自然環(huán)境的優(yōu)越，抬頭就能看見雪山，離束河古鎮(zhèn)也很近。在他看來，這個項目不會有大的問題，但暫時會受到整體環(huán)境的影響，需要慢慢調(diào)整，挑戰(zhàn)也很大。

與范小沖同樣感嘆麗江環(huán)境好的還有來到大量來到麗江北區(qū)買文旅產(chǎn)品的外地投資客。在他們眼里，在麗江以北、雪山腳下投資文旅產(chǎn)品，是一種“稀缺資源占有”，全款支付、一買就是幾套的外地投資客不在少數(shù)。

麗江的文旅產(chǎn)品，本是一種優(yōu)化麗江城市面貌、帶動旅游業(yè)、拉動當?shù)亟?jīng)濟的投資，而今卻成為面向外地投資客而存在的投資品。那座“雪山下的院子”，也讓李亞鵬曾經(jīng)懷揣的藝術(shù)夢想敗給了商業(yè)現(xiàn)實。