高喊著“活下去”的萬科又出手了——斥資3.55億元將恒大集團旗下嘉凱城5個房地產(chǎn)項目公司攬入懷中。

這是萬科近一個月內(nèi)第三次以并購方式拿地，三次合計耗資46.24億元(不含相關(guān)債權(quán))。盡管46億對于現(xiàn)金流充裕的萬科來說不算什么，但如此動作是否昭示著在當(dāng)前市況下房企更好的拿地模式已轉(zhuǎn)向收并購？

另需承擔(dān)30.03億元債務(wù)

據(jù)嘉凱城發(fā)布的公告，公司及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓杭州嘉凱城濱虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權(quán)、諸暨嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、重慶華葡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、張家港嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75%股權(quán)(上述五家公司股權(quán)以下統(tǒng)稱“房產(chǎn)項目資產(chǎn)包”)，最終杭州錦藍(lán)置業(yè)有限公司以3.55 億元競得。

根據(jù)公告，杭州錦藍(lán)置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，由杭州錦騰置業(yè)有限公司持股100%。杭州錦騰為杭州錦業(yè)置業(yè)有限公司的全資子公司，浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司和中航萬科有限公司各持有杭州錦業(yè)50%股份。

此次交易除了成交價3.55億元之外，萬科還需要幫助資產(chǎn)包內(nèi)的五家公司償還股東債權(quán)款合計約30.03億元。

通過此次此交易，萬科獲得的又是什么呢？

資產(chǎn)包內(nèi)的五家項目公司共6個項目分別位于杭州、諸暨、重慶、張家港，截至2018年6月30日，五家項目公司剩余可售面積71.06萬平方米，其中更具價格優(yōu)勢的杭州的兩個項目公司剩余可售面積約16萬平方米。

有接近萬科的相關(guān)人士表示，此次資產(chǎn)包的收購是出于正常經(jīng)營的需要。

受讓方為何不是恒大？

值得注意的是，嘉凱城出售房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，為何恒大并未接手呢？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，類似項目若是拋售，不排除有兩個考慮。第一，嘉凱城或在整合資產(chǎn)，部分非核心資產(chǎn)需要轉(zhuǎn)讓，嘉凱城可以借此剝離一些非核心的資產(chǎn)。

第二，恒大對于嘉凱城的定位已經(jīng)不一樣，同時也不排除公司近期也有一些資金方面的渴求，通過此類資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以加快資金的回籠。

在恒大收購嘉凱城兩年之后，嘉凱城一直有意開拓第二主業(yè)。

今年7月，嘉凱城公告稱，擬通過全資子公司收購北京明星時代影院投資有限公司、艾美(北京)影院投資有限公司各100%股份。

該收購?fù)瓿珊螅蝿P城的經(jīng)營業(yè)務(wù)將涉及影院投資、電影發(fā)行、影院電影放映等領(lǐng)域。特別是電影發(fā)行經(jīng)營許可證的獲得，將使得嘉凱城有資質(zhì)介入電影產(chǎn)業(yè)上游的發(fā)行領(lǐng)域，為未來進入院線行業(yè)提供了核心競爭力。

11月12日晚間，嘉凱城發(fā)布公告，公司計劃向恒大地產(chǎn)集團有限公司及其下屬子公司租賃場地開設(shè)影城。同時，公司子公司嘉凱城(上海)互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司為購買電影設(shè)備，計劃通過融資租賃形式融資不超過9億元。

除了嘉凱城的未來定位，還有業(yè)內(nèi)人士指出，恒大自身土儲充沛，即使少拿幾塊地對公司業(yè)績也影響不大。再者，前幾年不少房企積極拿高價地時，萬科的拿地策略是相對謹(jǐn)慎的，但圍繞住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)依然是萬科的核心業(yè)務(wù)之一，所以需要適當(dāng)?shù)馁Y源儲備以滿足日常經(jīng)營的需求。

大魚吃小魚的“游戲”還將繼續(xù)

在當(dāng)前環(huán)境下，雖然未必是房企最好的并購時機，但應(yīng)該也算是不錯的補庫存階段。

房企補庫存的渠道通常是通過參與招拍掛競標(biāo)或者通過并購拿地。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，今年以來房企拿地更趨謹(jǐn)慎，但房企的土地儲備從某種程度上說決定了房企未來規(guī)模大小，而規(guī)模也是房企融資的重要條件之一。

因此，不僅僅是中小房企要削尖腦袋補庫存沖規(guī)模，即使是大房企也不能掉以輕心。

以萬科為例，最近一個月內(nèi)先后斥資收購了華夏幸福的部分環(huán)京項目、海航基礎(chǔ)的廣東華興實業(yè)以及嘉凱誠的房地產(chǎn)項目資產(chǎn)包，合計投資約46.24億元(不含相關(guān)債權(quán))。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在并購拿地是房企尤其是龍頭房企拿地的主要方式。

一方面，房企要更好地活下去，核心點就是怎么能拿到更便宜的地。

另一方面，現(xiàn)在通過招拍掛拿地難度還是比較大的，雖然土地的價格降下來了，但土地設(shè)定的拍賣要求使得土地的出貨值有所下降，因此存量土地的價值還是挺高的。從萬科的幾宗收購來看，其實金額并不是很大，不排除后續(xù)仍會出現(xiàn)類似的收購行為。