每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)編輯 步靜    

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美國(guó)抵押貸款利率本周接近5%，創(chuàng)7年多以來(lái)的最高水平?！度A爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道中稱(chēng)，美國(guó)房貸率若“破5”將標(biāo)志著低迷的住房市場(chǎng)會(huì)再次受挫。

抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）當(dāng)?shù)貢r(shí)間本周四公布的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創(chuàng)約兩年來(lái)的最大單周漲幅。貸款者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，即使是現(xiàn)在，除了最有資格的購(gòu)房者外，所有支付大額首付的人都面臨著5%的借款利率。

房貸利率上升釋放美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑信號(hào)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近幾個(gè)月來(lái)，美國(guó)房貸利率一直在小幅上升。達(dá)拉斯地區(qū)抵押貸款商羅德尼·安德森在接受《華爾街日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)表示，“上周，我們看到抵押貸款利率開(kāi)始出現(xiàn)爆炸式上升。”

按歷史標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，5%的抵押貸款利率其實(shí)不算高位。在2008年金融危機(jī)爆發(fā)前十年的大部分時(shí)間里，美國(guó)房貸利率甚至徘徊在5%~7%之間。但對(duì)于習(xí)慣于以4%或更低利率獲得抵押貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，接近5%的貸款利率會(huì)讓他們猝不及防，并且他們可能會(huì)對(duì)現(xiàn)在必須支付的住房貸款價(jià)格感到震驚。

《華爾街日?qǐng)?bào)》援引在線(xiàn)貸款信息網(wǎng)站LendingTreeInc.的數(shù)據(jù)稱(chēng)，對(duì)于一所抵押貸款為25萬(wàn)美元的房屋，5%的利率會(huì)使每月還款額增加約150美元（不包括稅和保險(xiǎn)），而就在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，如果借款人在更高的利率環(huán)境下買(mǎi)不起房，賣(mài)方或需降低房?jī)r(jià)。

由于樓市表現(xiàn)通常是利率走高如何影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)指標(biāo)，房貸利率上升對(duì)美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)或是一個(gè)令人不安的信號(hào)。許多因房?jī)r(jià)高企而難以負(fù)擔(dān)的購(gòu)房者，對(duì)不斷上升的利率也比以往更加敏感。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，美國(guó)今年8月的成屋銷(xiāo)售較上年同期有所下降，這也是連續(xù)第六個(gè)月下降。由于住房供應(yīng)短缺，以及刺激民眾購(gòu)房舉措減少，讓許多美國(guó)潛在的購(gòu)房者都選擇按兵不動(dòng)。更高的抵押貸款利率還可能會(huì)加劇這些潛在購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)。

“隨著房?jī)r(jià)上漲，借款人會(huì)喘不過(guò)氣來(lái)，”房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家山姆·卡特對(duì)《華爾街日?qǐng)?bào)》表示。

不難看出，美國(guó)一度炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)正顯示出降溫的跡象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區(qū)，遭遇降價(jià)的房屋數(shù)量是即將簽訂合同的房屋數(shù)量的兩倍以上。

“破5”后從再融資中獲益房主數(shù)量將創(chuàng)2008年來(lái)新低

布拉德和弗吉尼亞·雷丁格兩周前在達(dá)拉斯市買(mǎi)了一套新房子，他們選擇的是可調(diào)整利率的抵押貸款，這樣他們就可以得到4%的貸款利率。雷丁格先生表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%到5%的貸款利息。

雷丁格補(bǔ)充稱(chēng)，利率進(jìn)一步上升的預(yù)期促使他們迅速購(gòu)買(mǎi)新房。他估計(jì)，如果他們選擇固定利率的抵押貸款的話(huà)，他們的月還款額就將要高出幾百美元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，可調(diào)整利率抵押貸款在一定年限后將重新設(shè)定市場(chǎng)利率，通常在期限開(kāi)始時(shí)提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國(guó)房貸機(jī)構(gòu)表示，隨著利率的上升，對(duì)產(chǎn)品詢(xún)價(jià)的客戶(hù)數(shù)量激增。不過(guò)，它們?cè)诘盅嘿J款市場(chǎng)上的份額仍相對(duì)較小。根據(jù)MortgageFinance的行業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在第二季度，它們約占抵押貸款來(lái)源的12%。

此外，近期的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也推高了與抵押貸款利率密切相關(guān)的10年期美債收益率——上周漲至3.25%的七年高點(diǎn)。此外，美聯(lián)儲(chǔ)今年已經(jīng)連續(xù)三次加息，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)在今年12月的議息會(huì)議上再次加息。

《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道中稱(chēng)，更高的利率可能會(huì)扼殺美國(guó)的融資熱潮。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后的幾年里，再融資熱潮的興起拯救了美國(guó)的抵押貸款行業(yè)。根據(jù)抵押貸款數(shù)據(jù)和技術(shù)公司BlackKnight inc.的數(shù)據(jù)，如果美國(guó)房貸利率“破5”，那么有資格獲得再融資并從中受益的房主將減少到155萬(wàn)人，這一數(shù)字將較今年年初下降64%，而且將創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低。

對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更高的利率將使他們的購(gòu)房更為困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購(gòu)房者的，高于正常情況下的30%左右，這也意味著，利率上升對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能比以往任何時(shí)候都要大。

全球海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪(fǎng)時(shí)也表示，“由于大部分外國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)用現(xiàn)金購(gòu)房，今年以來(lái)按揭利率的持續(xù)攀升對(duì)他們的影響將會(huì)是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲速度有所放緩。”

“雖然超過(guò)半數(shù)的中國(guó)買(mǎi)家是現(xiàn)金購(gòu)房，而且利用美國(guó)銀行貸款的中國(guó)買(mǎi)家近年來(lái)也在增多，這些買(mǎi)家會(huì)在利率繼續(xù)攀升前盡早做出決定。從居外網(wǎng)的中國(guó)買(mǎi)家詢(xún)盤(pán)量數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年年底是近年來(lái)中國(guó)買(mǎi)家詢(xún)盤(pán)量低谷，但今年以來(lái)，中國(guó)買(mǎi)家對(duì)美國(guó)房的詢(xún)盤(pán)量有所回升。”羅雪欣補(bǔ)充道。