每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

2018年長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”,從漲價(jià)收房事件到租金貸引發(fā)信任危機(jī)，以及后續(xù)持續(xù)發(fā)酵的甲醛門事件，行業(yè)痛點(diǎn)集中爆發(fā)，未來長(zhǎng)租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風(fēng)口，還是直接淪為風(fēng)口之上的“烤豬”？

在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長(zhǎng)租公寓CEO峰會(huì)”上,中國公寓委員會(huì)專家組組長(zhǎng)穆林表示，近期的問題源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分，解決的辦法就是大力支持、持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“爭(zhēng)議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。

引導(dǎo)租賃市場(chǎng)合理定價(jià)

“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房?jī)r(jià)還難。”穆林表示。

不過近幾年，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等，租賃市場(chǎng)獲得政策紅利實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)商、創(chuàng)業(yè)類、中介類及地方政府等大量資金涌進(jìn)。

蘑菇租房CEO馬曉軍認(rèn)為，從政策積極引導(dǎo)和長(zhǎng)期的供需關(guān)系來看，長(zhǎng)租公寓仍處于“高增長(zhǎng)”階段，且未來3~5年,大量新技術(shù)會(huì)介入租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

盡管住房租賃市場(chǎng)在政策支持下快速發(fā)展，但也出現(xiàn)數(shù)量不足、質(zhì)量低下、價(jià)格高漲等問題。數(shù)據(jù)顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅。

對(duì)此，穆林建議政府應(yīng)禁止租賃亂象，嚴(yán)禁租金炒作和惡意上漲，同時(shí)也要為低收入群體實(shí)施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運(yùn)營水平和效率，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和輿情事件。

談及漲價(jià)收房、租金高漲等現(xiàn)象，馬曉軍認(rèn)為，目前，因?yàn)橛懈噘Y本介入，毫無疑問，面粉價(jià)格必然會(huì)上漲，面包的價(jià)格可能漲幅不一定那么快，這對(duì)長(zhǎng)租公寓整個(gè)運(yùn)營效率會(huì)提的越來越高。

但在廣東省租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕看來，資本進(jìn)入多對(duì)行業(yè)是好事，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)過跌宕起伏式發(fā)展，但趨勢(shì)是整體向好；而且現(xiàn)在的品牌公寓只占全國租賃市場(chǎng)的2.5%，只要企業(yè)和機(jī)構(gòu)不集中手段搞壟斷，是沒有能力抬升價(jià)格的。

事實(shí)上，政府已在引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)，例如深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過5%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財(cái)經(jīng)等媒體采訪時(shí)表示，今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

“強(qiáng)運(yùn)營”模式提升盈利能力

多方資本涌入住房租賃市場(chǎng)，這個(gè)看似遍地黃金的市場(chǎng)，實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長(zhǎng)、盈利微薄的環(huán)境中。

“公寓創(chuàng)業(yè)尤其艱難，操著賣白粉的心，其實(shí)賺的是賣白菜的錢，而且背的名聲可能還不太好?！瘪R曉軍直言。

無論是資源獲取端還是運(yùn)營管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。第三方企業(yè)征信平臺(tái)顯示，過去一年多時(shí)間里，有近10家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營不善而倒閉。

多名業(yè)內(nèi)人士坦言，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)因過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒有資格通過ABS方式去募資。

邁點(diǎn)研究院認(rèn)為，作為運(yùn)營商,融資渠道更多是過程指標(biāo)，而運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來的出租率和附加值，才是最終目的。

馬曉軍指出，現(xiàn)今的公寓機(jī)構(gòu)為了提升競(jìng)爭(zhēng)力，已由粗放型跑馬圈地時(shí)代發(fā)展進(jìn)入智能化、在線化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統(tǒng)方式的投放、獲客，核心應(yīng)該是提升以服務(wù)為中心的“強(qiáng)運(yùn)營”模式。

在劉昕看來，2018年對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)是一個(gè)拐點(diǎn)，在拐點(diǎn)時(shí)要思考整體運(yùn)營怎么做，一旦走過拐點(diǎn)，未來10~20年內(nèi)會(huì)有很長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；同時(shí)行業(yè)的剪刀差模式可能越來越小，未來要向“輕重”管理模式轉(zhuǎn)變，提升盈利能力。