每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

2018年長租公寓經(jīng)歷“至暗時刻”,從漲價收房事件到租金貸引發(fā)信任危機(jī)，以及后續(xù)持續(xù)發(fā)酵的甲醛門事件，行業(yè)痛點(diǎn)集中爆發(fā)，未來長租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風(fēng)口，還是直接淪為風(fēng)口之上的“烤豬”？

中國公寓委員會專家組組長穆林在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長租公寓CEO峰會”上表示，近期的問題都源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分，根本解決的唯一辦法就是大力支持、持續(xù)發(fā)展，長租公寓市場將會長期呈現(xiàn)“爭議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

加快推進(jìn)住房租賃立法

“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房價還難。”穆林坦言。

不過近幾年，從中央到地方都出臺了多項(xiàng)鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等，租賃市場獲得政策紅利實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)商、創(chuàng)業(yè)類、中介類及地方政府等大量資金涌進(jìn)。

就在9月20日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》提到“大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。”

蘑菇租房CEO馬曉軍認(rèn)為，從政策積極引導(dǎo)和長期的供需關(guān)系來看，長租公寓仍處于“高增長”階段，且未來3-5年大量的新技術(shù)會介入到租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

但穆林認(rèn)為，由于政策落地的執(zhí)行存在周期性、行業(yè)信息不對稱等多方面因素，長租公寓2-3年內(nèi)必然長期面對一定壓力，然而由于房源供給量存在明顯缺口，以及需求量的持續(xù)走高，長租公寓的中長期發(fā)展仍舊看好。

根據(jù)華菁證券測算，通過中美對比，未來10年，住房租賃市場空間為5萬億元。而中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國（30%）和日本（83%）。顯然，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的長租公寓市場有著廣闊的發(fā)展前景。

廣東省租賃協(xié)會會長劉昕也在上述峰會上表示，長租公寓的發(fā)展由于易受負(fù)面影響的“招黑體質(zhì)”，將受到政府的監(jiān)管以及資本的限制。長租公寓的發(fā)展需要依靠“政策驅(qū)動”、“金融驅(qū)動”、“人才驅(qū)動”、“供應(yīng)商驅(qū)動”四個輪子共同驅(qū)動。

引導(dǎo)租賃市場合理定價

盡管住房租賃市場在政策的支持下快速發(fā)展，但租賃市場也出現(xiàn)數(shù)量不足、質(zhì)量低下、價格高漲等問題。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。

穆林建議政府應(yīng)該禁止租賃亂象，嚴(yán)禁租金炒作和惡意上漲，同時也要為低收入群體實(shí)施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運(yùn)營水平和效率，防范經(jīng)營風(fēng)險和輿情事件。

談及漲價收房、租金高漲等現(xiàn)象，馬曉軍認(rèn)為，目前房子因?yàn)橛懈嗟馁Y本在介入，毫無疑問面粉的價格必然會上漲，面包的價格可能漲幅不一定那么快，這對長租公寓整個運(yùn)營效率會提的越來越高。

但在劉昕看來，資本進(jìn)入的多對行業(yè)是好事，任何一個市場都會經(jīng)過跌宕起伏式的影響，但趨勢是整體向好的；而且現(xiàn)在的品牌公寓只占全國租賃市場的2.5%，只要企業(yè)和機(jī)構(gòu)不集中手段搞壟斷，是沒有能力抬升價格的。

其實(shí)政府已在引導(dǎo)市場合理定價，例如深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價、一年一調(diào)，租金年增長率最高不超過5%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財(cái)經(jīng)等媒體采訪時表示，今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來穩(wěn)定租賃市場。

不過穆林認(rèn)為，行政命令租金不得上漲，實(shí)現(xiàn)壓力很大。尤其是大中型城市，租賃行業(yè)勢單力薄，難以阻止大城市房價過快上漲；未來應(yīng)該在確保安全的前提下，繼續(xù)加大土地與資金的供給，通過提升租賃品質(zhì)、租賃性價比來發(fā)展租賃市場。

“強(qiáng)運(yùn)營”模式提升盈利能力

多方資本涌入住房租賃市場，這個看似遍地黃金的市場，實(shí)則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環(huán)境中。

“公寓創(chuàng)業(yè)尤其艱難，操著賣白粉的心，其實(shí)賺的是賣白菜的錢，而且背的名聲可能還不太好。”馬曉軍直言。

SOHO中國董事長潘石屹此前也公開發(fā)聲，不建議做長租公寓，因?yàn)?ldquo;這個生意就是虧的”，租金回報(bào)率只有1%。

無論是資源獲取端還是運(yùn)營管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。據(jù)第三方企業(yè)征信平臺顯示，過去一年多的時間里，鼎家、愛公寓、GO窩公寓、Color公寓等近10家長租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營不善而倒閉。

多名業(yè)內(nèi)人士坦言，長租公寓市場因過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒有資格通過ABS方式去募資。

邁點(diǎn)研究院認(rèn)為，作為運(yùn)營商,融資渠道更多是過程指標(biāo)，而運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來的出租率和附加值，才是最終目的。

馬曉軍指出，現(xiàn)今的公寓機(jī)構(gòu)為了提升競爭力，已由粗放型的跑馬圈地時代，發(fā)展進(jìn)入智能化、在線化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統(tǒng)方式的投放、獲客，核心應(yīng)該是提升以服務(wù)為中心的“強(qiáng)運(yùn)營”模式。

在劉昕看來，2018年對于整個租賃市場是一個拐點(diǎn)，在拐點(diǎn)時要思考整體運(yùn)營怎么做，一旦走過拐點(diǎn)，未來的10-20年之內(nèi)會有很長遠(yuǎn)的發(fā)展；同時該行業(yè)的剪刀差模式可能越來越小，未來要向“輕重”管理模式轉(zhuǎn)變，提升盈利能力。