今年上半年，上市銀行涉房貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)兩大“意外”特征：

一是，雖然個(gè)人房貸增速繼續(xù)下滑，但仍在銀行信貸投放中占據(jù)重要地位。26家A股上市銀行房貸增量在零售貸款增量中的占比甚至高達(dá)62%，比去年同期還要高出12個(gè)百分點(diǎn)。

二是，雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實(shí)，但上半年A股上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻逆勢(shì)增長(zhǎng)，增量甚至高于去年同期。只有7家銀行該行業(yè)貸款余額有所壓降，且以中小銀行為主。

截至6月末，26家A股上市銀行涉房貸款余額合計(jì)25.92萬億元，在這些銀行總貸款中的占比接近31.4%。其中，個(gè)人房貸總額突破20萬億元，較年初增長(zhǎng)7.52%至20.7萬億元；對(duì)公貸款項(xiàng)下房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額突破5萬億元，較年初增長(zhǎng)8.34%至5.2萬億元。

值得注意的是，在涉房貸款總額繼續(xù)上升的同時(shí)，銀行授信政策也進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整：

個(gè)人房貸重點(diǎn)支持居民購買自住房需求，也就是“剛需”；兼顧貸款收益水平，對(duì)地區(qū)、樓盤也有一定要求；

開發(fā)貸普遍采取差異化授信政策，聚焦重點(diǎn)客戶、重點(diǎn)區(qū)域；嚴(yán)控商用房開發(fā)融資、商業(yè)性棚改融資。

A股上市行房貸余額突破20萬億，僅民生銀行投放壓降

上市銀行對(duì)個(gè)人房貸的熱情不減。截至6月末，A股上市銀行個(gè)人房貸總額已突破20萬億元，較年初增長(zhǎng)7.52%至20.7萬億元。

延續(xù)此前趨勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等要求下，個(gè)人房貸增速繼續(xù)降低。數(shù)據(jù)顯示，上半年A股上市銀行個(gè)人房貸增量、增幅分別為1.45萬億元、7.52%；去年同期房貸增量、增幅分別約1.76萬億元、10.89%。

不過，考慮到這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)銀行的綜合效益，個(gè)人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍然占據(jù)重要地位。幾個(gè)可以佐證的數(shù)據(jù)是：

1、房貸占比持平：在零售貸款中的占比與年初基本持平，超過66%；

2、房貸增量占比仍較高：個(gè)人房貸增量在零售貸款中占比接近62%，比去年同期還要高出約12個(gè)百分點(diǎn)；房貸增量在總貸款增量中的占比約30%。

與此同時(shí)，上市銀行個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡應(yīng)收貸款增速明顯快于房貸增速，相對(duì)于不斷上升的房貸利率，消費(fèi)貸款利率也普遍較高，對(duì)商業(yè)銀行整體資產(chǎn)端收益乃至凈息差都有正面促進(jìn)。

具體看個(gè)人房貸，工行、建行、農(nóng)行仍然是房貸大戶，無論是房貸余額還是增量，都在國內(nèi)銀行中排名居前，其中建行6月末房貸余額在總貸款中占比高達(dá)33.5%，繼續(xù)排名國內(nèi)第一位。農(nóng)行的房貸占比也接近30%。

股份行中，上半年房貸增量規(guī)模較大的則是中信銀行和興業(yè)銀行，分別超過611億元和568億元。中小銀行中，北京銀行和江蘇銀行房貸增速和增量相對(duì)較高，房貸余額分別較年初增加147億元、122億元。

值得注意的是，民生銀行6月末個(gè)人房貸余額較年初壓降約115億元，減幅近3.3%，成為上半年唯一一家減少個(gè)人房貸投放的銀行。該行表示，嚴(yán)格執(zhí)行國家和各地房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時(shí)根據(jù)推進(jìn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升貸款整體收益水平的經(jīng)營導(dǎo)向，精選優(yōu)質(zhì)地區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤，按照監(jiān)管政策要求合理支持居民自住購房需求。

房企開發(fā)貸逆勢(shì)增長(zhǎng)

今年以來，房企融資渠道收緊似乎已成既定事實(shí)?？梢灾苯幼糇C的數(shù)據(jù)是，今年1~7月房企國內(nèi)貸款額達(dá)1.4萬億元，同比下滑6.95%，這與去年同期房企國內(nèi)貸款額同比增長(zhǎng)近20%的情況截然不同。

但在上市銀行中報(bào)里，結(jié)論卻與之相反：截至6月末，26家A股上市銀行對(duì)公貸款項(xiàng)下的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額總計(jì)5.19萬億元，較年初增長(zhǎng)8.34%；增量也達(dá)3993億元，高于去年上半年增量。其中，只有7家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較年初有所減少，且以中小銀行為主。

雖然不同銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑可能略有不同，但主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款，其中以開發(fā)貸為主。

26家上市銀行中，共有19家銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額較年初增加，其中12家銀行增幅高于10%。成都銀行、貴陽銀行、上海銀行、民生銀行4家銀行分別以44%、40%、30%和28%的增速領(lǐng)先于其他銀行。

從增量上看，建行、民生銀行、工行上半年的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額分別較年初增加845億元、728億元和512億元，增量位居前三位。

值得注意的是，多家銀行也提高了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風(fēng)險(xiǎn)防范要求。招行就表示，對(duì)房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，在當(dāng)前國家堅(jiān)決去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，作為重點(diǎn)防控領(lǐng)域，行業(yè)調(diào)控持續(xù)深入、監(jiān)管日趨協(xié)同，房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境不斷發(fā)生變化。

農(nóng)行半年報(bào)也顯示，在全行連續(xù)六個(gè)季度出現(xiàn)不良“雙降”的情況下，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款上半年反而出現(xiàn)不良“雙升”。

截至6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額較年初增長(zhǎng)47.5%至85.4億元，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率也較年初上升0.32個(gè)百分點(diǎn)至1.45%。“過去房地產(chǎn)業(yè)的不良一直比較低，但上半年房地產(chǎn)不良有反彈，新發(fā)生的不良貸款中，有接近9%在房地產(chǎn)行業(yè)。”農(nóng)行行長(zhǎng)趙歡表示。

浦發(fā)銀行也表示，在國家持續(xù)規(guī)范地方政府債務(wù)管理、整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，相關(guān)領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)壓力有所顯現(xiàn)，對(duì)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控帶來一定挑戰(zhàn)。貴陽銀行則將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整分化帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)列入“可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)”之中。

開發(fā)貸聚焦重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)區(qū)域

在上市銀行逆勢(shì)增加開發(fā)貸投放的同時(shí)，對(duì)房企貸款的結(jié)構(gòu)也在變化，被普遍采納的授信策略是：聚焦重點(diǎn)客戶、重點(diǎn)區(qū)域的差異化授信政策。

工商銀行中報(bào)表示，該行一方面繼續(xù)擇優(yōu)支持財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、層級(jí)較高的政府購買服務(wù)棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；另一方面，該行在對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實(shí)施區(qū)域差異化信貸政策：重點(diǎn)支持一線城市及庫存消化周期合理需求充足的二線城市普通商品住房項(xiàng)目，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格準(zhǔn)入；從嚴(yán)控制商用房開發(fā)貸款及商業(yè)性棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)。

招行更是明確表示，上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款主要投向優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)略客戶，嚴(yán)控戰(zhàn)略客戶名單外增量投放。具體來說，全行圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等未來行業(yè)趨勢(shì)方向進(jìn)行組織和投放；同時(shí)，全面深化總分行戰(zhàn)略客戶的合作，嚴(yán)控前期房地產(chǎn)價(jià)格過高及庫存較高城市的融資占比，嚴(yán)控商用房開發(fā)融資，嚴(yán)控高杠桿、高融資成本地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

建行也表示，上半年“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目”。截至6月末，該行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額達(dá)3601.2億元，較年初增長(zhǎng)12.9%。

中信銀行中報(bào)則明確，該行繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)融資“總量控制、雙核心標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化投向、強(qiáng)化管理”的授信原則，結(jié)合不同區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)變化特點(diǎn)實(shí)施差別化政策，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸名單制管理，從嚴(yán)控制客戶準(zhǔn)入。

“積極支持剛需和改善型商品住宅項(xiàng)目，以及股東實(shí)力雄厚、流程規(guī)范的長(zhǎng)租項(xiàng)目和共有產(chǎn)權(quán)等保障性住宅項(xiàng)目，擇優(yōu)支持股東實(shí)力雄厚、流程規(guī)范、位置優(yōu)越的棚改及城中村改造項(xiàng)目，同時(shí)嚴(yán)控商辦項(xiàng)目開發(fā)融資。”中信銀行稱。

再以農(nóng)行為例，區(qū)域結(jié)構(gòu)上，該行上半年重點(diǎn)支持一線城市住房項(xiàng)目；客戶結(jié)構(gòu)上，重點(diǎn)支持總行直接準(zhǔn)入類客戶；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造、保障性安居工程項(xiàng)目，從嚴(yán)控制賓館酒店、商業(yè)地產(chǎn)、商品流通市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目。

截至6月末，農(nóng)行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額接近6000億元，較年初增加232億元。其中，法人房地產(chǎn)貸款余額增加近600億元；棚戶區(qū)改造貸款余額增加約925億元。

來源：券商中國（ID：quanshangcn） 記者：安毅 史安都