每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國(guó)

綜述篇：前七個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā) 投資表現(xiàn)偏熱

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月14日上午公布了今年前7個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資系列數(shù)據(jù)。1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速較1~6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了“三連降”。

前7個(gè)月，商品房銷售額78300億元，同比增加近10000億元。全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)4.2%、14.4%。雖然住宅銷售額增長(zhǎng)16.2%，但東部、中西部、東北部各個(gè)地區(qū)冷熱不均。

中部和西部地區(qū)商品房銷售額繼續(xù)保持強(qiáng)勁的兩位數(shù)增長(zhǎng)；東部地區(qū)銷售額絕對(duì)數(shù)最高，同比增幅最低；東北地區(qū)同樣實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)，但銷售額不到3000億元，處于全國(guó)最低水平。

1~7月份，全國(guó)新開工面積同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，房屋竣工面積同比降幅有所收窄。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速回升，在房企傳統(tǒng)融資渠道收緊的大環(huán)境下，盡管今年前7個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款同比降幅有所收窄，但定金及預(yù)付款同比加快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增幅主要來源于自籌資金和定金及預(yù)收款增長(zhǎng)，融資形勢(shì)依然較為嚴(yán)峻。

盡管總體數(shù)據(jù)好于市場(chǎng)預(yù)期，但值得注意的是：地價(jià)漲幅正在持續(xù)收窄、二三線城市“去庫(kù)存”開始發(fā)生變化，房企仍將面臨資金面的“干渴”。

 

資金篇：2018年“資金小年”國(guó)內(nèi)房貸預(yù)計(jì)維持“零增長(zhǎng)”

1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長(zhǎng)6.4%，增速比1~6月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅10.2%，超過了企業(yè)到位資金增幅3.8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)國(guó)內(nèi)貸款同比下降6.9%，房企繼續(xù)面臨資金壓力，貸款形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

3.8個(gè)百分點(diǎn)：房企資金仍面臨壓力

目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正經(jīng)歷融資環(huán)境的“嚴(yán)冬”。境內(nèi)融資遭遇金融機(jī)構(gòu)持續(xù)縮表、境外融資成本由于美元加息而進(jìn)一步上升；政策面上，發(fā)改委收緊海外融資，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

對(duì)此，易居研究院報(bào)告指出：從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比情況看，再根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線的對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。

報(bào)告分析，從2018年年初開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅超過企業(yè)到位資金同比增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)，兩條曲線形成剪刀差；4月，曲線開口擴(kuò)大至8.3個(gè)百分點(diǎn)，5月收窄至5.1個(gè)百分點(diǎn)，7月進(jìn)一步收窄至3.8個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到未來市場(chǎng)整體銷售大概率繼續(xù)回落，資金市場(chǎng)的緊張壓力還將加劇。

房企到位資金增6.4%vs國(guó)內(nèi)貸款降6.9%

前7個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅6.4%，同期國(guó)內(nèi)貸款同比下降6.9%，這也印證了上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的判斷——“今年將維持‘資金小年’的特征”。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，無論是金額還是同步增幅，都主要來源于自籌資金、定金及預(yù)收款的“貢獻(xiàn)”。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，政策還將繼續(xù)保持收緊。“從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然增長(zhǎng)，部分城市依然火爆。而政策期望是保持穩(wěn)定，因此，嚴(yán)控資金過度流向房地產(chǎn)的政策取向依然不會(huì)改變，國(guó)內(nèi)貸款和按揭貸款繼續(xù)保持收緊狀態(tài)，預(yù)計(jì)維持在‘零增長(zhǎng)’區(qū)間。”

“房企一方面依靠高周轉(zhuǎn)來加快銷售，同時(shí)通過提高首付、現(xiàn)款購(gòu)房回籠資金；另一方面通過發(fā)債、票據(jù)、證券化等金融工具多渠道融資，目前有的非上市房企融資成本已高達(dá)18%左右，但這些房企實(shí)際上缺乏更多融資渠道。所以，我們看到定金及預(yù)收款、自籌資金增速都還在持續(xù)提高，彌補(bǔ)了貸款的下降。”歐陽捷說道。

蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)建議：“目前開發(fā)商剩下的（融資方式）就是自籌資金和銷售款。從上半年及去年年末財(cái)報(bào)來看，規(guī)模性房地產(chǎn)企業(yè)持有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的量還是比較大的，但現(xiàn)金流出也大，所以說開發(fā)商可能還是要靠銷售現(xiàn)金流，有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金的流入，就能通過定金和預(yù)收款的方式保證現(xiàn)金流的安全。”

規(guī)模性房企似乎對(duì)自己更有信心。作為最大的房地產(chǎn)央企，在今年5月的股東會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示“對(duì)未來還是充滿了信心”。8月13日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布半年報(bào)。截至2018年6月30日，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入595.36億元，同比增長(zhǎng)9.30%；歸屬母公司凈利潤(rùn)65.05億元，同比增長(zhǎng)15.13%。

土地篇：地價(jià)漲幅26個(gè)月來首次低于房?jī)r(jià)漲幅土地購(gòu)置現(xiàn)分化

前7個(gè)月土地市場(chǎng)成交量、成交均價(jià)都出現(xiàn)不同程度的上漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13818萬平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比1~6月份提高4.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

房企土地購(gòu)置量、價(jià)同比雙增長(zhǎng) 購(gòu)置均價(jià)增速回落

上海易居房地產(chǎn)研究院在報(bào)告中對(duì)土地購(gòu)置面積同比增幅走勢(shì)作出了詳細(xì)的解讀：從2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)。此后年初累計(jì)增幅在5%~13%內(nèi)震蕩上行，到11月同比漲幅升至16.3%，為近5年來最高位。12月有所回調(diào)。2018年年初，土地購(gòu)置面積同比增幅微降，4月由正轉(zhuǎn)負(fù)，5月再次回正。

從均價(jià)上來看，前7個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4790元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，但增速比去年同期下降17.4個(gè)百分點(diǎn)、比1~6月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月回落，降溫態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院判斷，進(jìn)入2018年下半年，考慮到房企資金趨于緊張，購(gòu)地節(jié)奏將有所放緩，土地購(gòu)置均價(jià)同比增幅也將逐步趨于平穩(wěn)。

地價(jià)漲幅連續(xù)4個(gè)月下跌 兩年多來首次低于房?jī)r(jià)漲幅

1~7月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)8701元/平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅比去年同期上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院觀察，2012年以來大部分時(shí)間土地購(gòu)置均價(jià)同比增幅均高于商品房銷售均價(jià)的同比增幅。從土地購(gòu)置均價(jià)和商品房銷售均價(jià)同比增幅的走勢(shì)看，兩者基本呈現(xiàn)同向變動(dòng)。

由于近來多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象，地價(jià)漲幅有所降溫。

從圖表中可見，2018年4~7月，地價(jià)同比增幅已連續(xù)4個(gè)月下跌，而房?jī)r(jià)同比增幅連續(xù)4個(gè)月小幅上漲，到7月份，房?jī)r(jià)同比漲幅已大于地價(jià)同比漲幅（除去2016年年初異動(dòng)月份）。這是自2016年5月份以來首次房?jī)r(jià)漲幅大于地價(jià)漲幅。

對(duì)這一現(xiàn)象，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷。他表示：“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局土地購(gòu)置面積及價(jià)款的地價(jià)同比數(shù)據(jù)存在不同城市成交土地時(shí)間不同，導(dǎo)致地價(jià)均價(jià)有所偏差的問題，不一定能準(zhǔn)確反映客觀情況，只能起參考作用。不過，從土地購(gòu)置面積及價(jià)款漲幅來看，主要是因?yàn)?017年以來地價(jià)上漲過快，很多城市的地價(jià)成倍上漲，有的目前已漲至高點(diǎn)，難以再持續(xù)上漲，雖然還有一些后發(fā)城市地價(jià)依然在上漲，但整體而言，地價(jià)快速上漲的概率已經(jīng)明顯縮小。由于地價(jià)的上漲而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)是滯后效應(yīng)所致。”

地價(jià)漲幅收窄 會(huì)否傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)

蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，（未來）房?jī)r(jià)肯定會(huì)比較溫和。如果拉長(zhǎng)時(shí)間軸來看，因?yàn)榈貎r(jià)漲幅收窄了，比如通常從拿地到開盤七八個(gè)月，那么開盤時(shí)候的房?jī)r(jià)肯定會(huì)受到一定的影響。”

上海易居地產(chǎn)研究院也認(rèn)為，隨著地價(jià)漲幅的持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)未來1年全國(guó)商品房銷售均價(jià)漲幅亦將趨于收窄。

企業(yè)篇：銷售冷熱不均下半年整體房?jī)r(jià)漲幅將“收斂”

前7個(gè)月，國(guó)內(nèi)商品房銷售面積為89990萬平方米、商品房銷售額為78300億元，同比分別增長(zhǎng)4.2%和14.4%；銷售面積與銷售額增速比1~6月份分別提高0.9和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.2%、銷售額增長(zhǎng)16.2%；辦公樓銷售面積下降5.8%、銷售額下降2.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.3%、銷售額增長(zhǎng)5.5%。

東部銷售面積降幅收窄 銷售額漲幅最低

從全國(guó)范圍看，東部、中部、西部、東北部地區(qū)差異明顯。

成交均價(jià)方面，1~7月份全國(guó)商品房成交均價(jià)8701元/平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，成交均價(jià)同比增幅較1~6月小幅上行。

其中西部和東北地區(qū)漲幅較高，分別為16.1%和15.8%，中部和東部地區(qū)漲幅分別為12.2%和10%。

關(guān)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為：“一二線城市和三四線城市的房?jī)r(jià)不能一概而論。一二線城市大多出臺(tái)了限價(jià)令，房?jī)r(jià)與地價(jià)已經(jīng)脫鉤。7月31日，中央政治局會(huì)議要求‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’，因此可以預(yù)見，一二線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)明顯收縮，部分或明或暗出臺(tái)限價(jià)令的三四線城市也會(huì)與這些一二線城市房?jī)r(jià)漲幅基本同步。”

對(duì)于大多數(shù)沒有出臺(tái)限價(jià)令的三四線城市，歐陽捷表示：“房?jī)r(jià)達(dá)到一定高位，市場(chǎng)承受能力下降，間接抑制了房?jī)r(jià)的上漲。加上地價(jià)處于相對(duì)高位，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)降溫也會(huì)反饋到住房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下半年整體房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)收斂。”

新開工面積增幅擴(kuò)大 竣工面積降幅收窄

前7個(gè)月，全國(guó)新開工面積同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，房屋竣工面積同比降幅收窄。1~7月份，全國(guó)房屋新開工面積11.5億平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，增幅較1~6月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積84685萬平方米，增長(zhǎng)18%，增幅擴(kuò)大3.0個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)房屋施工面積達(dá)72.9億平方米，同比增長(zhǎng)3.0%，增幅較1~6月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積為50.2億平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，較1~6月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)房屋竣工面積為42067萬平方米，同比下降10.5%，降幅較1~6月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積為29463萬平方米，同比下降12.2%，降幅較1~6月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出，進(jìn)入2018下半年，考慮到銷售增幅持續(xù)回落，預(yù)計(jì)新開工面積將出現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)。

商品房庫(kù)存回到合理區(qū)間 住宅庫(kù)存去化明顯

截至7月末，全國(guó)商品房待售面積54428萬平方米，比6月末減少656萬平方米。其中，住宅待售面積減少544萬平方米；辦公樓待售面積減少40萬平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少48萬平方米。易居地產(chǎn)研究院分析指出，住宅去化周期低位企穩(wěn)，商辦去庫(kù)存壓力大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“待售面積的同比跌幅不斷收窄，即庫(kù)存越來越少，但（待售面積）下滑的速度放緩，因此當(dāng)前應(yīng)該是去庫(kù)存的末尾階段。”

易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，2016年以來，商品房現(xiàn)房存銷比總體呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。目前，全國(guó)商品房住宅庫(kù)存已整體進(jìn)入合理規(guī)模區(qū)間，庫(kù)存壓力來源由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公，而后者去化難度更高。

展望篇：未來樓市將維持穩(wěn)定 擺脫“小周期”循環(huán)

談及下半年樓市，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“下半年樓市將有所降溫，并回歸‘零增長(zhǎng)’區(qū)間，房企到位資金、房地產(chǎn)投資、銷售面積增幅等主要都將維持在3~5%的正負(fù)區(qū)間。”

在年初，歐陽捷曾預(yù)判：今年樓市“大穩(wěn)小亂”。他解釋道：“‘大穩(wěn)’，是指在中央要求和調(diào)控指導(dǎo)下，‘房住不炒’與避免大起大落成為主基調(diào)，樓市將擺脫過去3年小周期的循環(huán)——經(jīng)濟(jì)不好時(shí)依賴房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，樓市過熱時(shí)又嚴(yán)厲打壓，未來5年或?qū)⑹谴蠓€(wěn)的格局。”

“但‘土地財(cái)政依賴癥’難以解除，不可避免地出現(xiàn)調(diào)控動(dòng)作的‘小亂’——有的放松、有的收緊、有的刺激、有的打壓，但整體樓市的穩(wěn)定不會(huì)受到影響。”

就在8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。如專家們所料，一二線城市新房?jī)r(jià)格漲幅回落，三線城市房?jī)r(jià)看漲，其中15個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格現(xiàn)11漲3跌。

同一天上午，國(guó)家發(fā)改委秘書長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人叢亮在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的吹風(fēng)會(huì)上明確表示：“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”

對(duì)樓市下半年走勢(shì)，蘭德咨詢總裁宋延慶卻并不是十分樂觀：“至少?gòu)谋本┻@幾個(gè)月來看，銷售狀況可能和2014年相當(dāng)，特別是一二線限購(gòu)城市，銷售狀況應(yīng)該很是嚴(yán)峻，不限購(gòu)的三四五線城市依然比較好。”

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)下半年的應(yīng)對(duì)之策，宋延慶建議：“關(guān)鍵一點(diǎn)是現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下，提高項(xiàng)目的適銷性，把產(chǎn)品、客戶和市場(chǎng)這個(gè)關(guān)系打通；外部融資受限的情況下，開發(fā)商想要有現(xiàn)金流保障，只能有一個(gè)行動(dòng)，就是提高產(chǎn)品的適銷性。”