每經(jīng)記者 李宇嘉    每經(jīng)編輯 姚祥云    

近日，深圳住房制度改革備受關(guān)注，市場將其解讀為深圳的“二次房改”。不管是放在“房住不炒”、“租購并舉”長效機制亟待建立的大背景下，還是置于近兩年國家及各地出臺近300次調(diào)控措施，但仍未能抑制房價上漲、“炒風(fēng)”依舊的現(xiàn)實境況下，作為改革開放窗口、住房市場化最先開始的城市，深圳房改方案都值得仔細研讀。

住房制度頂層設(shè)計上，可以說深圳要顛覆1998年房改以來的架構(gòu)。首先，土地供應(yīng)從單一政府渠道向政府、企事業(yè)單位、村集體、棚戶區(qū)、外圍深莞惠等多元渠道轉(zhuǎn)變；其次，住房供應(yīng)由商品房為主，向政策性住房為主轉(zhuǎn)變。

其中，特別是主導(dǎo)供應(yīng)的政策性住房，以市場房價的50%~60%、市場租金的50%配置，被認為是應(yīng)對近十年房價“屢調(diào)屢漲”的真正長效機制。

不過，筆者認為，深圳住房改革頂層設(shè)計的上述描述，在近兩年國家及各地都有系統(tǒng)的部署，包括深圳2011年“十二五”、2105年“十三五”規(guī)劃中，甚至，十八大重啟改革議題以來，遵循“設(shè)計-規(guī)劃-落地”，國家及各地也都有明確的措施。問題是，“一分部署、九分落實”，像住房這等系統(tǒng)性強、落地棘手的改革，從不缺頂層設(shè)計，缺的是配套制度的跟進、關(guān)鍵環(huán)節(jié)的攻堅克難、各職能部門協(xié)調(diào)而非推諉和扯皮。

對深圳住房改革，筆者認為仍存在以下一些問題。首先，供地確實要多渠道。事實上，2008年出臺《深圳市城市更新辦法》后，多渠道供地便已經(jīng)開啟了，但兩個最重要的渠道，即以城中村為主的城市更新、工業(yè)區(qū)改造，現(xiàn)在看來其對住房問題的改善效果有限。

其次，供應(yīng)新房90%的城市更新，盡管改善了城市面貌和功能，增加了單位空間的住房供應(yīng)，但由于其要配建保障房、提供配套和公共空間，還要繳納地價，再考慮到隨房價高漲的拆遷成本（實物補償拆賠比在1：1.2），城市更新本質(zhì)上產(chǎn)生了推高了房價的作用。

2008年以后，深圳告別外向型經(jīng)濟依賴，空間集約的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻率超過70%?？陀^上，適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)集聚人口、住房需求崛起，占深圳存量建設(shè)用地近50%的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)空間、1000多個工業(yè)區(qū)，很大一部分可以調(diào)整為居住用途。

但是，由于掌握用地的主體傾向開發(fā)商品房、政府規(guī)劃調(diào)整不足、教育醫(yī)療等配套難落地等緣故，工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型最后出來的卻是形形色色的“類住宅”，如商務(wù)公寓、公寓式辦公、酒店式公寓、創(chuàng)新用房等，浪費了土地資源，“類住宅”等也驅(qū)動了投資炒作。

現(xiàn)在，深圳任何一個角落，即便是毗鄰低房價的莞惠，成本也已達到很高的水平。深圳此次房改要保護受高房價沖擊的人群，但也是保護城市需要的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)人口。

從城鎮(zhèn)化（由鄉(xiāng)入城）到都市化（由小城市到大城市），類似深圳這樣的超大城市，缺乏彈性的住房供應(yīng)，難以匹配城市天然優(yōu)勢下，人口的大規(guī)模流入，少數(shù)人基于財富配置的投資需求，讓多數(shù)常住人口難以置業(yè)安存，這才是大問題。自住和投資需求在實操中難分，政策性住房著力點在人才、公共服務(wù)人員，會導(dǎo)致“福利陷阱”。

建立跨區(qū)域的、統(tǒng)一的土地市場，這是像深圳這樣高度城市化的超大城市存量盤活，疏解需求、解決住房難題的唯一路徑。

實際上，深莞惠和穗莞深的產(chǎn)業(yè)體系重構(gòu)、空間利用重構(gòu)已暗流涌動。比如，基于高成本考慮，深圳很多企業(yè)早已在這兩個都市圈內(nèi)重新布局產(chǎn)業(yè)鏈上各環(huán)節(jié)的落子。相應(yīng)地，住房需求也開始向外轉(zhuǎn)移，目前深圳和東莞、惠州跨界的區(qū)域，樓市購買力90%來自深圳。但是，跨區(qū)域土地統(tǒng)一利用、交通體系無縫對接、教育醫(yī)療均等配置，涉及政府層面的協(xié)作和跟進，始終沒有跳出開會的層面。

結(jié)果，規(guī)劃和配套難到位，產(chǎn)業(yè)鏈在更大的空間范圍內(nèi)的重構(gòu)難以實現(xiàn)，反而是產(chǎn)業(yè)因高成本整體外遷。同時，也造成高度集中的住房需求無法疏解到外圍，深圳房價繼續(xù)在逼仄的空間內(nèi)再攀新高。

而深莞惠、穗莞深區(qū)域一體化的利好，部分異化為投資性住房需求，劣幣驅(qū)逐良幣，到臨深區(qū)域買房的，很多是投資炒作需求。短短2~3年，這些區(qū)域的房價也翻了2倍。

現(xiàn)在，兜住系統(tǒng)性風(fēng)險的底線下，房價高位徘徊。因此，即便想通過軌道交通延伸，將高度集中在深圳區(qū)域的住房需求，輸送到外圍，成本已不可同日而語，需求的實現(xiàn)難上加難。

總之，地方政府研究發(fā)布住房改革文件，值得稱頌。

但筆者認為，對深圳而言，2008年以來的十年，無論是空間潛力，還是成本優(yōu)勢，是推進住房改革的最佳機會，但目前，空間潛力有限，高成本讓任何騰挪舉步維艱，推進住房改革也將面臨著重重困難。

當然，改革取決于決心，粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略，房地產(chǎn)買單的軌道交通在快速延伸，加速推進深莞惠、穗莞深的一體化進程。都市圈的形成，讓騰挪空間還是擴大了。

如果土地規(guī)劃和使用能做到一體化，建立區(qū)域統(tǒng)一的用地市場，公共服務(wù)能均等化，還是能夠做到不動存量的前提下，通過增量來破解供求結(jié)構(gòu)性失衡的局面。

（作者為資深地產(chǎn)研究人士）