每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 梁秋月    

佛山順德陳村 CFP圖

政策調(diào)控持續(xù)收緊，專注一二線城市或者三四線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在當下多變的市場環(huán)境下已經(jīng)行不通。加速規(guī)模擴張，全國化布局，聚焦城市群成為房企當下布局的制勝法寶。擁有珠三角城市群和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好，華南“9＋2”城市群地位凸顯，粵港澳大灣區(qū)成為開發(fā)商爭相搶奪的“香餑餑”。

受歷史因素和自身條件差異等影響，外來房企和本地房企在布局和搶奪粵港澳大灣區(qū)發(fā)展紅利時各顯神通。相較于外來房企，本地房企在大灣區(qū)擁有較為豐富的土地資源，熟悉市場環(huán)境，具備發(fā)展的先天優(yōu)勢。外來“過江龍”想要分食粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展紅利，正確的戰(zhàn)略布局至關重要。

開放的市場，充分的競爭，粵港澳大灣區(qū)“地頭蛇”和“過江龍”的對決，將對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？誰又會成為粵港澳大灣區(qū)的大贏家？

本地房企的糧倉

珠三角作為改革開放的前沿陣地，孕育了當今房地產(chǎn)行業(yè)的前三強，有了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的利好加持，珠三角“9＋2”城市群戰(zhàn)略地位凸顯，成為兵家必爭之地。

新晉“地產(chǎn)一哥”碧桂園在粵港澳大灣區(qū)9城有115個在售項目，總儲備面積達到2890萬平方米，為地產(chǎn)三強中在粵港澳大灣區(qū)儲地最為生猛的房企。同時，粵港澳大灣區(qū)成為碧桂園業(yè)績重要貢獻來源，截至2018年4月，碧桂園銷售金額排名前10的城市就有惠州、佛山以及東莞三個大灣區(qū)的城市。其中惠州連續(xù)四個月蟬聯(lián)銷售金額第一名，前四月銷售金額達175億元，佛山則以69億元排名第二，東莞前四月銷售金額達52億元。

為繼續(xù)鞏固在粵港澳大灣區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢，2018年碧桂園加速在粵港澳大灣區(qū)攻城略地?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計碧桂園公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年前4月，碧桂園共在粵港澳大灣區(qū)除珠海外的8個城市新增土地面積約137.5萬平方米，新增土地預期建筑面積約405.6萬平方米，購地金額高達226.25億元。

粵港澳大灣區(qū)于地產(chǎn)“老大哥”萬科而言，同樣具有重要的戰(zhàn)略意義?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2018年4月，除了尚未進入江門和肇慶，萬科在粵港澳大灣區(qū)其他7個廣東城市斬獲的土地儲備面積達到1316萬平方米。

恒大在大灣區(qū)的土地儲備占比則低于碧桂園和萬科。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，恒大在粵港澳大灣區(qū)土地儲備達到了1135.34萬平方米。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，恒大在粵港澳大灣區(qū)9城共138個項目，占全國項目總量的7%。

除了地產(chǎn)三強，粵港澳大灣區(qū)也是本地中型房企重倉的區(qū)域，更是富力、雅居樂、時代中國、奧園等房企沖刺千億規(guī)模的關鍵區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)時代中國公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年時代中國全年銷售金額粵港澳大灣區(qū)占比高達87.1%，截至2017年年底時代中國在粵港澳大灣區(qū)擁有土地儲備總建筑面積約為947萬平方米，占總土儲面積比例約57%。

計劃2019年沖刺千億目標的奧園同樣選擇重倉粵港澳大灣區(qū)，2017年奧園在粵港澳大灣區(qū)合同銷售約人民幣242.8億元，約占總合同銷售的53%。同時奧園加速在粵港澳大灣區(qū)的布局，實現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，于區(qū)內(nèi)共有50個項目，總建筑面積約753萬平方米，占總土地儲備的30%，總可售貨值約980億人民幣，預計2018年可售貨值約418億元。

粵派房企因為長期根植廣東地區(qū)，在粵港澳大灣區(qū)儲備了豐富的土地。同時，大灣區(qū)也是粵派房企業(yè)績貢獻的主要區(qū)域，尤其是全國化布局進展較慢的房企。未來2~3年，粵派房企集中沖刺千億目標，而粵港澳大灣區(qū)的業(yè)績則成為其千億成敗的關鍵。

“過江龍”曲線進攻

除了本地房企重倉粵港澳大灣區(qū)外，外來房企也紛紛加速在大灣區(qū)的布局。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，外來房企進入粵港澳大灣區(qū)均采取迂回戰(zhàn)術。先進入廣深輻射的佛山和惠州等周邊城市，同時也選擇布局廣州的外圍區(qū)域，等站穩(wěn)腳跟再謀求更大的發(fā)展。

近期的地產(chǎn)新秀，成立于2010年的新力地產(chǎn)則把粵港澳大灣區(qū)作為全國擴張的重點區(qū)域。最新數(shù)據(jù)顯示，目前新力地產(chǎn)在全國16個城市擁有87個項目，其中包括完成布局的粵港澳大灣區(qū)的廣州、深圳、中山、珠海、惠州5個城市，落地27個項目。而惠州為新力地產(chǎn)重倉的區(qū)域，落地19個項目，據(jù)了解，2018年新力地產(chǎn)在惠州銷售規(guī)?；蛲黄?00億元，同時新力地產(chǎn)在廣州擁有5個項目，均布局在外圍區(qū)域的南沙和花都等區(qū)域。

對此，中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，開發(fā)商率先選擇布局大灣區(qū)核心城市的外圍區(qū)域和城市，是漸進的發(fā)展策略。外圍區(qū)域進入相對容易，先進入到該區(qū)域的房地產(chǎn)圈，再把握時機深入廣州深圳等核心城市的核心區(qū)域。

此外，雖然外來房企的實力并不弱，但相較于本地房企熟悉市場，擁有豐富的資源，外來房企的競爭力還是相對會弱一點，需要通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打開市場，獲得市場的肯定，再圖更大的發(fā)展。宋丁認為，選擇外圍區(qū)域也是減小競爭的方式，避免與本地實力房企正面競爭。

在進入方式上，外來房企通常比較青睞收并購與合作的方式。以新力地產(chǎn)為例，新力地產(chǎn)副總裁佘潤廷表示，新力地產(chǎn)通過收并購和合作方式獲取的項目占比達到七成以上，同時簡化項目收并購的流程，將項目調(diào)研前置，縮短收并購的時間。

據(jù)了解，近兩年發(fā)展較猛的陽光城同樣通過加速收并購的方式，快速擴大在粵港澳大灣區(qū)的布局。2017年陽光城通過5次并購獲得了粵港澳大灣區(qū)達71.4萬平方米的土地面積，其中佛山作為陽光城布局的重點，2017年新增土地儲備面積14.8萬平方米。

關于陽光城在大灣區(qū)的發(fā)展策略，中信建投研報預測，陽光城會繼續(xù)加大股權拿地模式的運作，以期進一步打開深圳等一線市場。在一二線城市土地成本居高不下的環(huán)境下，以非市場化途徑獲取高性價比土地的方式，是未來競爭中占領高地的一大助力。

舊改防守與競爭共贏

碧萬恒等龍頭房企本身具備較強的資金實力和產(chǎn)品競爭力，在大灣區(qū)的市場占有率較高。面對外來房企的強勢進攻，本地中型房企又將如何迎戰(zhàn)，擴大在粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢？

對比外來房企，本地房企擁有豐富的本地資源，在獲取舊改項目方面具有較強的優(yōu)勢。外來房企目前在舊改方面涉足較少，這是本地中型房企緩解外來房企沖擊的一大優(yōu)勢。

為鞏固粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢，2017年時代中國加速在舊改方面拓展項目。截至2017年年底，時代中國在廣佛地區(qū)擁有68個城市更新項目，預計共1920萬平方米面積的土地將可轉為土儲，這一數(shù)值超越了時代中國2017年1680萬平方米總土儲面積。

作為廣州本地房企，富力地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)一直是廣州舊改市場的排頭兵。憑借舊改發(fā)家的富力地產(chǎn)近些年在舊改市場表現(xiàn)尤為突出，目前富力地產(chǎn)在廣州已有楊箕舊改、黃埔筆村、到茅崗村、簡村舊改等多個“三舊”改造項目，在2018年5月份競得廣州天河區(qū)漁沙坦村留用地塊，再次豐富了舊改土儲。

“三舊”改造地塊對房企的資金實力和運營能力均提出較高的要求，是目前外來房企的弱項。房企發(fā)力舊改可避開激烈的土儲競爭，獲取粵港澳大灣區(qū)中心城市地塊，強化發(fā)展優(yōu)勢。

房企想在粵港澳大灣區(qū)鞏固發(fā)展優(yōu)勢，避免沖擊，外來房企和本地房企可進行合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。宋丁表示，外來房企進入粵港澳大灣區(qū)對市場和本地房企而言并不是壞事，外來房企帶來充分的競爭，不同的產(chǎn)品理念，形成粵港澳大灣區(qū)的“鯰魚效應”，推動市場發(fā)展。只要市場夠大，本地房企和過江龍的對決最終還是可以實現(xiàn)共贏的。