一年多以來，房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)，但仍有購房人試圖嘗試各種變形版“首付貸”。《證券日?qǐng)?bào)》記者瀏覽多個(gè)房地產(chǎn)論壇發(fā)現(xiàn)，“湊首付正確的方法”、“現(xiàn)在能做房屋二次抵押嗎”、“求靠譜不上征信貸款渠道”、“杠桿怎樣最大化”等問題依然是討論的熱門話題。

近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者以購房者身份暗訪了北京地區(qū)多家銀行、擔(dān)保融資公司、典當(dāng)行等機(jī)構(gòu)，了解各類資金融出機(jī)構(gòu)在強(qiáng)監(jiān)管下的業(yè)務(wù)合規(guī)性。

多家銀行不接二次抵押

對(duì)于多數(shù)購房者而言，買房都從湊首付開始。而名下有房的購房者則多了一個(gè)途徑，即“抵押貸款”。

《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢多家銀行獲悉，目前個(gè)人客戶貸款金額100萬元以上只能申請(qǐng)抵押經(jīng)營貸。同時(shí)，相比于去年，銀行對(duì)于客戶資質(zhì)等條件的審核更加嚴(yán)格。

以某國有大行為例，貸款專員告訴記者：“目前經(jīng)營貸最低利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，要求是持股股東，同時(shí)持股時(shí)間需要在一年以上，抵押的房屋不能有貸款。除此之外，公司經(jīng)營范圍不能是金融行業(yè)，并且需要客戶經(jīng)理逐一審核公司流水等材料才能知道是否符合申請(qǐng)條件。”

在另一家國有大行，當(dāng)本報(bào)記者表示“名下有公司，但是房子還有按揭貸款沒有還清”時(shí)，貸款經(jīng)理直接回答：“我行現(xiàn)在不做房屋二次抵押業(yè)務(wù)了，由于貸款政策經(jīng)常變化，您可以在還清按揭貸款后再來咨詢。”

此外，某股份制銀行的貸款專員告訴記者：“今年為了控制風(fēng)險(xiǎn)，不接受按揭貸款沒有還清或者名下沒有公司的抵押借款申請(qǐng)了。”

在本報(bào)記者咨詢的多家銀行中，僅有一家股份制銀行接受房屋二次抵押申請(qǐng)，利率為基準(zhǔn)利率上浮40%，貸款年限最長為10年，貸款成數(shù)最高為房屋評(píng)估值的七成，要求名下有實(shí)際經(jīng)營公司，由對(duì)公賬戶收款。

典當(dāng)行房產(chǎn)抵押包裝路徑

由于銀行貸款收緊，不少購房者將眼光轉(zhuǎn)向了典當(dāng)行，將名下房產(chǎn)典當(dāng)獲取二套房的首付款或者全款，快速獲取資金。

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日暗訪了多家典當(dāng)行，某連鎖典當(dāng)行的工作人員表示：“選擇信托資金放款，借款100萬元以上，只能以公司經(jīng)營的理由借款。房屋貸款是否還清沒有影響。”

本報(bào)記者隨后詢問“名下沒有公司是否可以”，上述工作人員表示：“可以操作，可以使用朋友的公司，只需簽署‘實(shí)際控制人’協(xié)議，提供營業(yè)執(zhí)照以及采購合同即可。”同時(shí)，該工作人員還給記者看了其他客戶提供的“實(shí)際控制人”協(xié)議以及采購合同。

本報(bào)記者瀏覽采購合同發(fā)現(xiàn)，一份金額500萬元的采購合同僅包含了五件家具，關(guān)于家具的材質(zhì)、品牌等信息均未做描述。

這位工作人員介紹道：“一般大額流水，我們都會(huì)建議客戶將采購合同描寫為購買家具或者裝修款（用于公司翻建等）。借款的實(shí)際用途沒有機(jī)構(gòu)查詢。”

融資擔(dān)保仍提供“首付貸”

除了個(gè)人申請(qǐng)，通過擔(dān)保公司或其他中介機(jī)構(gòu)向銀行申請(qǐng)貸款也是途徑之一。

在某擔(dān)保中介，工作人員的表述和典當(dāng)行類似，“如果名下沒有公司，通過親戚朋友的公司也可以申請(qǐng)經(jīng)營貸款。只需要公司法定代表人和借款人簽署‘實(shí)際控制人’的協(xié)議，如果是空殼公司還可以包裝公司流水以符合條件。”

據(jù)本報(bào)記者了解，這樣的中介公司有很多，一般收取貸款金額1%-3%的服務(wù)費(fèi)。有部分服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)低的中介，將包裝公司流水的費(fèi)用拆開收取，一般每百萬元流水收取5000元-8000元的服務(wù)費(fèi)。

在《證券日?qǐng)?bào)》記者加入的某個(gè)信用貸款群，群主不斷打著廣告：“如果您買房缺首付款、名下信用貸款過多又怕影響房貸，我們將為您提供專業(yè)、高效的整體解決方案，利用征信報(bào)告合理規(guī)劃百萬元信貸，保值增值家庭資產(chǎn)。”

據(jù)群主介紹，該群的所有用戶都是在為買房湊首付甚至是湊全款，他坦言：“現(xiàn)在除了公司經(jīng)營，突然有幾百萬元的資金需求，十個(gè)中有九個(gè)都可能是為了買房。”

由于現(xiàn)行政策下，各家銀行的信用貸款產(chǎn)品額度一般為30萬元，最多不超過50萬元，跟北京地區(qū)房價(jià)相比差距不少。同時(shí)，在一家銀行申請(qǐng)信用貸后很難再向另一家銀行申請(qǐng)成功。

據(jù)本報(bào)記者了解，近期通過信用貸湊首付的購房者一般都是聯(lián)系相關(guān)中介，在同一天同時(shí)和多家銀行進(jìn)行面簽，利用時(shí)間差在多個(gè)銀行批貸成功；每個(gè)人最多可累計(jì)獲批200萬元，夫妻雙方可累計(jì)獲批400萬元。這類信用貸的還款方式較為靈活，有等額本息，還有先息后本，有的還不用上征信。此外，各家銀行信用貸的利率并不相同，一般在6.1%-7.2%之間。