每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模領(lǐng)先效應(yīng)下，有意尋求規(guī)模擴張的房企均進行了全國化布局，從而加大了戰(zhàn)略縱深布局，緩解政策和市場環(huán)境變化對業(yè)績的沖擊。就行業(yè)發(fā)展而言，在東莞這個溫室中成長的粵宏遠A（000573，SZ，下稱粵宏遠），其跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略卻姍姍來遲。

2013年粵宏遠才邁出跨區(qū)域發(fā)展的第一步，結(jié)果這也成為之后5年里唯一的一步。跨區(qū)域發(fā)展較慢，而在東莞本土市場，粵宏遠的擴張之路也走得緩慢。2013年在東莞新增土地后，公司便再無新增土地儲備。

品牌房企掀起全國化擴張熱潮下，東莞作為華南重要城市，各大開發(fā)商環(huán)伺。2016年開始東莞地王頻出，公開招拍掛市場競爭異常激烈。由于資金實力等競爭力不足，本地開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)心有余而力不足，東莞土地市場成為外來開發(fā)商的攻城略地的陣地。

規(guī)模增長乏力，布局集中東莞，跨區(qū)域發(fā)展進展緩慢，規(guī)模小導(dǎo)致的盈利能力不足，加上外來房企擠壓生存空間等，這些問題成為縈繞在粵宏遠頭上的烏云。一系列問題待解，頭懸達摩克利斯之劍，粵宏遠將如何走出這場生存發(fā)展的迷局？

在售項目減少 跨區(qū)域發(fā)展緩慢

2012年，規(guī)模增長乏力的粵宏遠出現(xiàn)營收同比下滑。彼時，房地產(chǎn)行業(yè)已有萬科、綠地和保利三家房企跨越千億元大關(guān)，另有中海、恒大和萬達的銷售金額逼近千億元。意識到自身房地產(chǎn)項目規(guī)模較小，項目布局集中在東莞，盈利能力有待提升，銷售規(guī)模偏小導(dǎo)致總體利潤率偏低等問題下，粵宏遠提出要改善房地產(chǎn)項目區(qū)域分布單一的不利局面，提高整體市場占有率，建立跨地區(qū)發(fā)展的項目開發(fā)平臺。

2013年，粵宏遠邁出跨區(qū)域發(fā)展第一步，收購了位于長三角的蘇州天駿金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)園有限公司50%股權(quán)（股權(quán)項下含昆山花橋項目），也就是現(xiàn)在的昆山花橋項目。此次收購為粵宏遠跨區(qū)域發(fā)展的第一步，也是到目前為止5年來的唯一一步。

如今，昆山花橋項目還未入市，未能為粵宏遠貢獻銷售業(yè)績。除去跨區(qū)域發(fā)展問題，粵宏遠在東莞本土的發(fā)展也難如人意，自2013年競得橋頭大茶嶺地塊后，粵宏遠在土地市場上顆粒無收。

體現(xiàn)在粵宏遠2017年年報中“公司的房地產(chǎn)開發(fā)情況”一欄中的項目僅為帝庭山、蘇州天駿（昆山花橋項目)、康城假日及御庭山四個項目。其中康城假日與御庭山目前已竣工，在售項目為帝庭山與御庭山兩個，兩個項目均位于東莞區(qū)域。另外還有一個與萬科合營的項目萬科翡麗山。據(jù)了解，翡麗山項目為粵宏遠帶來豐厚的投資收益，曾一度成為粵宏遠利潤的重要來源。

同時，粵宏遠持有的待開發(fā)項目為時代國際，該項目土地面積為8974.82平方米，計容建筑面積2.8萬平方米。

隨著江南第一城等項目銷售完結(jié)，粵宏遠項目僅剩下帝庭山、昆山花橋項目、康城假日、御庭山以及時代國際5個項目。

外來房企擠壓生存空間

對粵宏遠而言，內(nèi)憂還未解決，外患又逼近。2016年和2017年，東莞土地市場迎來多個地王，東莞本土中小開發(fā)商在公開市場拿地難度陡增。據(jù)瑞城搜數(shù)據(jù)顯示，2016年東莞誕生11宗高價地，主要集中在臨深、東部產(chǎn)業(yè)園以及城區(qū)片區(qū)。2017年東莞臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)水鄉(xiāng)新城誕生8宗高價地塊，大部分的高價地被外來房企攬獲。

在外來房企的推動下，2016年東莞8宗地樓面地價突破萬元大關(guān)；2017年東莞平均樓面價為11727元/平方米，是近10年來東莞樓面價最高的一年。

粵宏遠曾在2016年年報中提及，東莞因土地供應(yīng)步伐放緩，加之外來房企強勢進駐，東莞市土地市場競爭激烈，地價快速攀升，高溢價地王頻現(xiàn)。在與全國性、地區(qū)性房企競爭中，本土企業(yè)缺乏規(guī)模優(yōu)勢，限制了土地儲備能力，對企業(yè)未來的擴張能力和盈利能力也帶來了影響。

粵宏遠的自救之路

2014年到2017年的4年時間并無新增土地儲備，營業(yè)收入較少，粵宏遠在本土和對外擴張時均遇難題。在房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的格局下，粵宏遠將如何自救，找到適合自己的發(fā)展道路？

談及近些年土地市場拿地較少的現(xiàn)象，粵宏遠總經(jīng)理鐘振強接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時直言，加大在土地市場的投資是不太可能的，現(xiàn)在東莞的土地供應(yīng)越來越少，整體市場競爭越來越大。未來粵宏遠將繼續(xù)立足東莞，在主城區(qū)開發(fā)越來越飽和的情況下，面向下面的鎮(zhèn)區(qū)尋找發(fā)展機會。

同時鐘振強指出，不管是大房企還是中小房企都將面臨增量市場規(guī)模增長難以為繼的局面?；浐赀h未來不排除和大房企尋求合作，發(fā)揮各自的強項。大開發(fā)商在一級市場上去尋求土地難度也在加大，大開發(fā)商也會去尋找和本地開發(fā)商或者是手里有土地的開發(fā)商或者項目公司合作。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，粵宏遠的業(yè)務(wù)正在進行多元化布局。近些年粵宏遠在減少對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，營業(yè)成本構(gòu)成中煤炭及廢舊鉛蓄電池回收的占比有所增加。

數(shù)據(jù)顯示，2017年粵宏遠的營業(yè)成本構(gòu)成中，房地產(chǎn)業(yè)投入超4億元，占總營業(yè)成本比重合計達到91.73%，而這一占比在2016年曾達到96.44%。2017年粵宏遠房地產(chǎn)售樓業(yè)務(wù)的營業(yè)成本同比大幅度減少50.60%。

營業(yè)收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)出租和售樓業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收5.29億元，占總營收的93.55%，較2016年同期的97.13%下降3.58個百分點。其中房地產(chǎn)業(yè)(售樓)業(yè)務(wù)同比下降53.35%。

鐘振強表示，目前行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司，包括中小地產(chǎn)公司，在政策調(diào)控下轉(zhuǎn)型是必然的?；浐赀h將轉(zhuǎn)型環(huán)保、再生資源和循環(huán)經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)，目前已邁出第一步，這些產(chǎn)業(yè)都是政府大力推的新方向。

業(yè)績長期依賴房地產(chǎn)銷售，未來降低房地產(chǎn)銷售業(yè)績占比，投身環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)的粵宏遠能否在多元化轉(zhuǎn)型中殺出一條血路，還有待時間的檢驗。