每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

對(duì)北京新房交易市場(chǎng)而言，2018年這個(gè)春天雖并不溫暖卻另有期許。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，進(jìn)入2018年，北京新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于1200套，這一數(shù)字甚至打破了房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)誕生以來(lái)的歷史紀(jì)錄。

然而，低迷的市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不意味著購(gòu)房客買房熱情和需求的減弱，當(dāng)前北京新房市場(chǎng)因供應(yīng)量少而導(dǎo)致“無(wú)房可賣”的現(xiàn)象顯露出來(lái)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的分析，除去市場(chǎng)上的保障房和共有產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)前北京商品房的真實(shí)庫(kù)存或許僅僅夠賣4個(gè)月。

不過(guò)，面對(duì)這一現(xiàn)象，剛需客們似乎并不著急，反而另有期待。隨著北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目（又稱限競(jìng)房項(xiàng)目）銷售辦法意見(jiàn)稿的出爐，不少剛需客躍躍欲試，等待著一批低價(jià)位新房的入市；與此同時(shí)，另一部分剛需客則將目光聚焦在更具備保障性功能的共有產(chǎn)權(quán)房上，并積極參與后者的申請(qǐng)和搖號(hào)。

圖說(shuō)：金樾和著售樓部現(xiàn)場(chǎng)   圖片來(lái)源：每經(jīng)記者李詩(shī)琪攝

限競(jìng)房入市或掀購(gòu)房高潮

“現(xiàn)在北京不少房子都?jí)褐?，有也不賣，特別難買！”家住北京房山的楊先生這樣說(shuō)道。不久前，楊先生剛剛登記了一個(gè)名為“金樾和著”樓盤的購(gòu)房申請(qǐng)，目前正在等待項(xiàng)目方通知排號(hào)順序與開盤時(shí)間。

記者走訪后發(fā)現(xiàn)，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旭輝城和金樾和著兩個(gè)項(xiàng)目最近正緊鑼密鼓地開展?fàn)I銷宣傳與意向登記，但開盤時(shí)間始終沒(méi)有確定。

“規(guī)定不出，預(yù)售證就下不來(lái)，我們想賣也賣不了。”在金樾和著銷售中心，工作人員對(duì)前來(lái)咨詢的客戶這樣說(shuō)道。據(jù)這位工作人員透露，他們的樓盤蓄客已有半年多時(shí)間，此前已經(jīng)累積了2000人左右的咨詢與意向登記。但由于時(shí)間跨度過(guò)大，這一登記名單只能作廢。

這位銷售人員口中的規(guī)定實(shí)際上指的是北京市有關(guān)限競(jìng)房項(xiàng)目的銷售管理辦法。2016年，北京出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控“930新政”中包括，在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，（政府）將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

限競(jìng)房正是這一規(guī)定的直接產(chǎn)物，而作為北京市的批限競(jìng)房，旭輝城和金樾和著備受關(guān)注。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年北京出讓的71宗住宅用地中，超過(guò)半數(shù)地塊采取了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易形式，目前確定案名的限競(jìng)房項(xiàng)目已超過(guò)15個(gè)。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京目前限競(jìng)房的可銷售面積大約有440萬(wàn)平方米，數(shù)量在4萬(wàn)套以上，總體貨值預(yù)估在3000億元左右。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅分析稱，限競(jìng)房因單價(jià)更合理、總價(jià)可控，因此鎖定了北京市場(chǎng)中的大量客群。

隨著時(shí)間的推移，一些限競(jìng)房樓盤也到了可以入市的時(shí)候。但這批房子應(yīng)該何時(shí)賣、怎么賣、按照什么價(jià)格賣，始終沒(méi)有具體規(guī)定。有分析認(rèn)為，政策醞釀時(shí)間較長(zhǎng)或許也恰恰表明了政府對(duì)于限競(jìng)房銷售的重視。

終于在各方期待中，北京限競(jìng)房銷售辦法管理意見(jiàn)稿在上周與公眾見(jiàn)面。意見(jiàn)稿規(guī)定，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%，將由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，將被收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。

郭毅表示，隨著意見(jiàn)稿的出臺(tái)，限競(jìng)房銷售的執(zhí)行細(xì)則也將在此后明確。這就意味著，北京市第一批限競(jìng)房將正式過(guò)關(guān)入市。彼時(shí)市場(chǎng)上的新房供應(yīng)量將會(huì)有明顯提升，新一輪的新房交易高峰有可能會(huì)出現(xiàn)。不過(guò)，因?yàn)橄薷?jìng)房的房客并非基于投資而是基于居住需求，因此即便存在新的購(gòu)房高潮也沒(méi)有什么不妥。

共有產(chǎn)權(quán)房仍供不應(yīng)求

與蓄勢(shì)待發(fā)的限競(jìng)房相比，去年下半年開始入市的一批共有產(chǎn)權(quán)房已受到了市場(chǎng)的熱情追捧。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，近幾個(gè)月來(lái)，北京市共有產(chǎn)權(quán)房表現(xiàn)亮眼，一度成為新房交易的主力軍。

據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2月中上旬，北京1057套網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，超過(guò)半數(shù)為共有產(chǎn)權(quán)房；3月中上旬共有產(chǎn)權(quán)房交易占三成。在4月北京新房成交量最多的5個(gè)項(xiàng)目里，天潤(rùn)和麗嘉苑、金隅大成·金成雅苑及和錦薇棠成交的都是共有產(chǎn)權(quán)房。

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾對(duì)記者表示，共有產(chǎn)權(quán)房主要滿足了中低收入人群的置業(yè)需求，增加供給，提升交易量。2017年北京市新增土地供應(yīng)里，共有產(chǎn)權(quán)房用地占了很大比例，因此未來(lái)將在北京新房市場(chǎng)上占有重要地位。

不過(guò)，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前北京市共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)熱度似乎已有減弱的趨勢(shì)。上月昌平區(qū)有三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行公開選房，不少購(gòu)房者最終選擇了放棄購(gòu)房。有棄選者告訴記者，房源位置偏遠(yuǎn)、周邊配套少以及戶型不合適是放棄的最大原因。

對(duì)此，郭毅表示，共有產(chǎn)權(quán)房的特殊性在于只具備居住功能，沒(méi)有資產(chǎn)增值的能力，所以不少對(duì)自己未來(lái)收入有增長(zhǎng)預(yù)期的客群或?qū)?duì)此保持理性，去選擇獲得完整產(chǎn)權(quán)的限競(jìng)房。但就目前情況看，共有產(chǎn)權(quán)房推出后售罄仍然是大勢(shì)所趨。

與此同時(shí)，上周限競(jìng)房銷售辦法管理意見(jiàn)稿中對(duì)于“一部分限競(jìng)房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房”的描述似乎也將為共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)注入新的活力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策的預(yù)期肯定是平穩(wěn)限競(jìng)房的銷售。最稀缺核心位置的限競(jìng)房有部分房源產(chǎn)權(quán)可能發(fā)生變化，他們?cè)阡N售時(shí)就有可能出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)的情況。

張大偉說(shuō)道，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剛需和改善需求年年有，但能買到的房源則越來(lái)越多。北京已經(jīng)進(jìn)入了全面剛需為主的時(shí)代，就目前來(lái)看，沒(méi)有投資屬性的限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房或許將成為2018年后樓市的主流。