樓市調(diào)控方向?qū)⒗^續(xù)不動搖！

5月9日，住建部負責人在約談了成都、太原等政府負責人時再次強調(diào)，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于部分城市的新建商品住宅銷售市場來說，2018年引入“搖號”機制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號后，目前全國已有杭州、西安、成都、長沙等7個城市實施新售商品住宅公證搖號。與此同時，包括上述城市在內(nèi)，已有多個城市實施了較嚴格的預售證管理發(fā)放制度。

中國證券報記者近日跟蹤多個城市相關(guān)樓盤搖號，無論是投資客、普通購房者還是房企，公證“搖號”機制是一個新的課題，但可以肯定的一點是，炒房客被阻在門外。某些環(huán)節(jié)待完善。

對于多個城市實施的新建商品住宅公證搖號制度，房地產(chǎn)分析人士給出了正面評價。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在房源不足的情況下，通過搖號政策進行管控，繼而讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。盡管調(diào)控政策持續(xù)收緊，但可以看出對剛需購房者支持力度很大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，搖號政策出臺原因主要是相關(guān)城市被限價的房子需求旺盛，而部分開發(fā)商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導致剛需購買難度加大。預計未來會有更多城市出臺公證搖號制度，確保政策傾斜剛需。

以杭州為例，近日開盤的相關(guān)樓盤中，無房家庭搖號中簽概率較高。在5月3日開盤的四個樓盤中，無房家庭中簽概率最高的達到43%。

“基本來說，無房家庭通過搖號買房難度不大。”周萍說。

搖號制度可能產(chǎn)生馬太效應。上述房企負責人坦言，對于開發(fā)商而言，搖號中簽率就像市場調(diào)查數(shù)據(jù)一樣，能夠分析出購房者的價值取向。如果有的地方長期中簽率低，說明更多人愿意在這個地方投入購買力，后續(xù)有可能助推當?shù)赝恋爻鲎屖袌龅膬r格。而那些無人問津的區(qū)域，會讓開發(fā)商再去拿地時望而卻步。

搖號制度本身怎樣確保公平公開，是眾多受訪者關(guān)注的問題。“有的開發(fā)商在現(xiàn)場搖號，有的直接在網(wǎng)上公布結(jié)果。雖然搖出來的號確實是現(xiàn)場隨機的，但如果找人頭戶增加概率呢？”周萍說。

“南京之前爆出過開發(fā)商找人頭給關(guān)系戶搖號的事情，后來被舉報查處了。”高先生表示。

作為公證人員，蔣效表示，公證只是搖號的一環(huán)，監(jiān)管部門還需對搖號過程加強稽查。“即使是棄購，也要讓其他人知道房子順延搖號到哪一戶，全程跟蹤才能確保公平。”

其他群體適應搖號機制

在新?lián)u號機制下，監(jiān)督者、執(zhí)行者和剛需人群也在努力適應。

蔣效是中部C市某公證處人員，自他所在的城市2018年啟動樓市搖號政策以來，蔣效就參與了相關(guān)樓盤的搖號設(shè)計。“領(lǐng)導每次去住建局開會，總會帶回來一沓要求，需加班加點整改。包括設(shè)計搖號、報批、跟進、數(shù)據(jù)導入等環(huán)節(jié)。”蔣效說，開春后基本沒有休息過。“有時候還要接人情電話，又是一通解釋：我們這個制度是公平公正的。”

同學小孫就不少打電話給蔣效。小孫剛生了二胎，想要換個大房子，在C市，搖號前并不緊俏的新盤，在搖號之下變得火熱。

去年10月27日，長沙市住建委下發(fā)了《長沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號具體操作程序》的通知（長住建發(fā)〔2017〕172號）指出，該市限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應采取公開搖號方式銷售商品住房。

而對于房企來說，相關(guān)城市的搖號制度倒逼房企在銷售策略上有所改變。某中型房企上海分公司負責人近日對中國證券報記者坦言，由于該房企所布局的長三角重點城市基本都有搖號政策。該房企在2017年工作會議上強調(diào)要實行“加快周轉(zhuǎn)”策略。“對比于碧桂園等一線房企，我們提出的要求基本是8至9個月（從拿到土地到項目開盤）。對于遠郊或城市邊緣的搖號盤，總部要求以加快周轉(zhuǎn)為主，不光是在長三角，我們在中西部的分公司也嚴格要求加快周轉(zhuǎn)。”該負責人稱。

但該負責人表示，“有的盤也要等一等。”他所說的主要是一線城市的中高端盤。以上海為例，該房企2017年在上海的某盤大約在6萬元/平方米。但該房企調(diào)整策略，決定推遲等待。“結(jié)果今年的限價上調(diào)，這個盤大約可以賣到近8萬元/平方米。”

對監(jiān)管部門而言，新盤公證搖號，預售證核準管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盤。中部C市接近住建監(jiān)管部門人士對中國證券報記者表示，目前該市從限購、限貸和搖號等各個層面形成了初步監(jiān)管體系。“很重要的是，這兩年，監(jiān)管所需信息獲取順暢，以前銀行的數(shù)據(jù)不會給住建部門，住建部門的數(shù)據(jù)也不會給銀行，現(xiàn)在都打通了。”

炒友共勉還是搖不上

五十多歲的周萍在嘉善當?shù)厥莻€小有名氣的炒房客。因多年經(jīng)營服裝廠，認識全國各地的客商，可謂消息靈通人士。十幾年下來，南到?？?，北到京津冀，她在多城購房甚有斬獲，也帶動身邊親朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路，周萍說，“我屬于追漲型炒客，一旦確定某地房價處在漲升通道就殺進去。”這招在2016年以前屢試不爽。2014年周萍看北京的客戶殺入固安、燕郊等環(huán)京樓市，也小試牛刀，并在2016年底出貨，穩(wěn)賺一筆。2015年開始，她主打成都、杭州等價格相對便宜的二線城市。“2015年成都高新區(qū)一帶的房價也就萬把塊錢，現(xiàn)在基本漲到兩萬多元。”她說。

去年底，周萍打算出手位于杭州蕭山某新樓盤。“這個樓盤開發(fā)商不錯，交通、生活配套規(guī)劃也可以。最重要的是，這是個倒掛盤。”所謂倒掛，是指所售樓盤價格低于周邊二手房小區(qū)均價。“當時打聽的消息，這個盤有可能掛到3.5萬元/平方米，周邊區(qū)域都已漲到4.5萬元/平方米。”周萍說。為此，她集結(jié)了十幾個親朋好友打算人手一套。

萬事俱備，東風卻無。3月26日，杭州宣布采取公開搖號全程公證的方式監(jiān)督買房流程。“那天是個周一。下午中介打來電話，說要實名登記搖號，且排卡費不退。”周萍好幾個“炒友”都知難而退，但她還想試一試。

因為公證搖號，周萍特意托公證處的朋友打聽相關(guān)消息，但得到的回復是，這次無論從政府層面還是開發(fā)商，都比較重視，想要從中獲得買房機會，根本不可能。4月杭州其他搖號樓盤的數(shù)據(jù)也令周萍感到不樂觀。對于名下有房的購房者來說，旭輝寶龍東湖城中簽率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%，其他樓盤數(shù)據(jù)在10%上下。

5月7日，周萍給記者發(fā)來網(wǎng)上搖號結(jié)果，直嘆遺憾未中。“這次開發(fā)商直接網(wǎng)上搖號，不用現(xiàn)場人擠人，體驗感還是不錯的。”周萍打趣道。五一期間，記者親歷西安某樓盤的搖號現(xiàn)場則是人山人海。位于西安市長安區(qū)韋曲十字商圈的某樓盤五一期間開盤，5000多人在現(xiàn)場參加搖號，約有700套房源供應。在現(xiàn)場等待搖號結(jié)果的李先生對中國證券報記者感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月就為買房，到現(xiàn)在一次都未搖上。”

而在全國率先施行新建商品住宅公證搖號的南京，周萍的“炒友”高先生很有話語權(quán)。自2017年5月，南京實施新樓盤搖號政策以來，作為南京本地人的他參加了不下10場搖號。“南京搖號的特點是，越往市區(qū)越?jīng)]人搖，地段越偏中簽率越低。”高先生說，2017年以來南京搖號中簽率最低的幾個新樓盤都集中在較為偏遠的溧水區(qū)，400套的盤有5000人搶。

“萬一中簽了，可以說是穩(wěn)賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會上這樣與大家共勉。

記者手記

確保公平是最大公約數(shù)

樓市調(diào)控不放松是近期甚至很長一段時間的政策基調(diào)。

五一以來，住建部相繼約談12個城市的政府負責人，再次表態(tài)，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責任，因城因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

而這12個城市中，西安和成都是實施新建商品住宅公證搖號的城市。

在這些城市的相關(guān)搖號過程中，“5000人搶700套”“中簽率4%”“89歲奶奶搖號買房”等噱頭不斷見諸媒體。

在記者采訪過程中，受訪者最多提及的詞語是“公平”。無論是炒房客、剛需人群、房企人士，還是設(shè)計搖號方案的公證人員。

購房者眼中的公平，大抵是“我服從搖號制度安排，但搖號過程怎么保證每一個環(huán)節(jié)都是公平的？”“我是剛需人群，怎么確保我能夠獲得較高中簽率？”“我搖了8次號，都沒搖中，但有剛需，怎么辦？”

房企眼中的公平，則更為專業(yè)復雜。比如“哪個樓盤可以搖號？”“預售價格和土地出讓價格之間怎么平衡？”“可不可以適當提高預售價格？”“預售證管理究竟有何標準？”

監(jiān)管人員眼中的公平則是“怎么確保發(fā)現(xiàn)搖號過程中的問題，做好大數(shù)據(jù)管理，加強督查措施。”

就樓市搖號制度本身而言，是一個以行政手段降溫樓市的措施，其制度設(shè)計、執(zhí)行和善后，均需要相關(guān)部門有效監(jiān)督、介入，才能確保搖號制度的公平性。

更難的公平則體現(xiàn)在價格。

有的搖號樓盤，因為在土地出讓或者預售證發(fā)放時，就給出了樓盤銷售的限價，導致一些樓盤價格比周邊區(qū)域均價低，形成較大價格倒掛，導致購房者認為有利可圖，蜂擁而至，趨之若鶩。

有受訪者坦言，部分樓盤出現(xiàn)的價格倒掛反映出對價格趨勢不敏感，應該加強對房價的跟蹤和管理。

可以說，樓盤搖號對本輪樓市調(diào)控來說是較新事物。就執(zhí)行的城市而言，只在南京、上海、杭州、成都、西安、長沙、武漢等7個城市。

未來，該制度是否在全國范圍鋪開有待檢驗，但對于一種制度來說，圍繞著公平進行的探索仍在繼續(xù)。

（來源：中國證券報 記者：江鈺鈴）