每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 魏文藝    

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年3月開始，廣州通過非戶籍購(gòu)房資格社保上升到5年、限售2年等調(diào)控措施。

2018年樓市調(diào)控政策持續(xù)，融資收緊，房貸利率上浮，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅萎縮，趨嚴(yán)的政策環(huán)境給房企生存提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日在廣州和佛山部分樓盤實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了獲得生存“喘息”的空間，部分房企開始鋌而走險(xiǎn)，突破政策限購(gòu)，為無購(gòu)房資格的客戶提供購(gòu)房和炒房通道，加速回籠資金。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，開發(fā)商的上述違規(guī)操作不僅擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，一旦房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者將承受錢財(cái)方面的損失。

為無購(gòu)房資格者開“后門”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以購(gòu)房者身份，下同）實(shí)地調(diào)查廣州和佛山的多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，在目前政策環(huán)境趨緊，資金鏈承壓之下，部分開發(fā)商祭出全款買房、甚至違背政策規(guī)定為無購(gòu)房者資格的客戶和炒房客打開后門等招數(shù)，加速資金回籠。

位于佛山市南海區(qū)桂城地鐵附近一品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，要求部分熱銷兩房戶型需全款購(gòu)房，該項(xiàng)目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該措施的推出主要是為了加快資金回籠。

位于廣州南沙進(jìn)港大道某廣州品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，則與無購(gòu)房資格的客戶簽訂私下協(xié)議，為無名額購(gòu)房者和炒房者打開購(gòu)房通道。該樓盤銷售人員告訴記者，根據(jù)不同客戶的資金情況，項(xiàng)目定制了兩套支付方式。

針對(duì)有購(gòu)房資格的客戶，購(gòu)房者可通過雙合同簽約鎖定房產(chǎn)。以92平方米三房為例，總價(jià)約為227萬元，其中備案價(jià)為118萬元，裝修合同約為109萬元。購(gòu)房者支付房款合同的三成首付，裝修合同款先支付25%首付，其余款項(xiàng)則可分8個(gè)季度還清，免息免手續(xù)費(fèi)。

同時(shí)項(xiàng)目推出部分特價(jià)單位，同樣是上述92平方米三房，總價(jià)可優(yōu)惠11萬元，但是需綁定一個(gè)16萬元的車位。銷售人員表示，相當(dāng)于多支付5萬元即可獲得一個(gè)車位。

針對(duì)不想購(gòu)買車位的客戶，該銷售人員表示，可利用銷售規(guī)則漏洞，先支付16萬元車位中的4萬元首付，其中包括1萬元定金，剩余的12萬元車位的款項(xiàng)需要在2019年1月5日前繳清。如果中途反悔不買車位，則可退還4萬元車位首付中的3萬元，1萬元定金不能退還，即可實(shí)現(xiàn)不綁定車位。

該計(jì)劃實(shí)施下來，購(gòu)房者相當(dāng)于用1萬元定金鎖定11萬元的購(gòu)房總價(jià)優(yōu)惠。據(jù)該銷售人員介紹，目前就有很多以前買特價(jià)單位的人都在退車位。正所謂：上有“政策”下有對(duì)策。

銷售人員介紹，針對(duì)無購(gòu)房資格的客戶或者不想占用名額的炒房者，項(xiàng)目推出另一套支付方式。同樣是上述92平方米三房，以綁定車位特價(jià)單位計(jì)算，總價(jià)為216萬元，先支付首付10%，剩余的90%房款從下一個(gè)季度7月份開始分6個(gè)季度繳清，每個(gè)月約為32萬元。據(jù)了解，該支付方式同樣可以貸款，貸款額度為備案價(jià)合同可貸款部分的82萬元。

銷售人員表示，該銷售方式可以不占名額買房，沒名額想買房的客戶可先不網(wǎng)簽，等到有購(gòu)房名額再網(wǎng)簽；如果一直不想網(wǎng)簽純粹投資的話，可以直接賣出賺取房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)。

據(jù)了解，無名額購(gòu)房者需與開發(fā)商私下簽訂協(xié)議，5年內(nèi)由開發(fā)商幫忙轉(zhuǎn)手。為打消記者的疑慮，該銷售人員表示與開發(fā)商簽訂的合同具有法律效力，如果出現(xiàn)糾紛可以通過法律手段解決。

“協(xié)助”無名額購(gòu)房者轉(zhuǎn)售房屋

為順利銷售房屋，該開發(fā)商為無名額購(gòu)房者提供“一條龍”服務(wù)，項(xiàng)目銷售人員后續(xù)將持續(xù)為無名額客戶服務(wù)，直至完成全部交易環(huán)節(jié)。

上述銷售人員介紹，幫客戶銷售房屋可獲得更高的傭金，正常銷售房屋賣一套房子獲取千分之二的傭金，約為4000元。但是幫客戶銷售一套需要轉(zhuǎn)名的房子則可獲得幾萬元傭金。因?yàn)?/span>高傭金，很多樓盤的銷售人員都愿意幫客戶銷售該類型的房子。

該銷售方式在該樓盤項(xiàng)目較為普遍，據(jù)銷售人員介紹，2017年南沙拍出1.7萬元/平方米的地價(jià)，南沙的房子在醞釀新一波漲價(jià)。該項(xiàng)目通過這種方式買房，通宵賣出120套房屋。這部分房屋在2018年7月份的時(shí)候開始轉(zhuǎn)名，現(xiàn)在銷售都開始幫忙銷售之前投資客鎖定的房產(chǎn)。

為進(jìn)一步讓記者安心，該銷售人員透露，該房企位于南沙的另外兩個(gè)項(xiàng)目皆采用上述操作方式，同時(shí)還為無名額買房者設(shè)立了專門的簽約中心。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房企位于佛山南海大道一項(xiàng)目也存在違規(guī)向無購(gòu)房資格者銷售房屋的現(xiàn)象。該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，目前大部分單位已經(jīng)賣完，在售的是“員工”拿錢一次性支付買下的單位。

據(jù)該置業(yè)顧問介紹，目前只有2～3套房子，數(shù)量不多了。購(gòu)房者如果購(gòu)買轉(zhuǎn)名的房產(chǎn)，“員工”購(gòu)買時(shí)的價(jià)格即為房子可開票據(jù)的價(jià)格，上漲部分的差價(jià)無法提供發(fā)票。

當(dāng)記者問及該房屋是不是二手房時(shí)，置業(yè)顧問回答記者“沒有契稅”，合同還是和開發(fā)商簽訂的一手房合同。當(dāng)問及現(xiàn)在是否還有非轉(zhuǎn)名的房子賣時(shí)，銷售人員表示項(xiàng)目早就賣完了，現(xiàn)在都是在清那些需要轉(zhuǎn)名的單位。

上述廣州南沙進(jìn)港大道項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，推出多種支付方式主要是因?yàn)轫?xiàng)目需在今年6月份之前清盤，如果在5月31日之前不能清盤的話就抵不上銀行的債務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至4月26日，該項(xiàng)目已售住宅套數(shù)為763套，未售住宅套數(shù)為701套，網(wǎng)簽數(shù)量?jī)H過半。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括少量商業(yè)在內(nèi)，該項(xiàng)目有超570套單位處于抵押不可售狀態(tài)。

如果按照正常的網(wǎng)簽程序操作，開發(fā)商需在今年6月份之前清盤回籠資金存在較大壓力，但因無法得知私下簽約而未網(wǎng)簽的房屋數(shù)量，所以目前并不知道該項(xiàng)目實(shí)際的銷售進(jìn)展。

律師：私下違規(guī)簽協(xié)議不受法律保護(hù)

一位不愿具名的知名房地產(chǎn)專家接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，將無購(gòu)房資格的購(gòu)房者納入購(gòu)房行列，擴(kuò)寬購(gòu)房群體，開發(fā)商上述銷售行為旨在加快銷售進(jìn)度，快速回籠資金。

于購(gòu)房者而言，因?yàn)檎呦拶?gòu)，部分存在購(gòu)房需求的剛需客戶被阻擋在門外，部門客戶想通過該銷售形式提前實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。當(dāng)然也存在部分炒房客戶，那就是在賭房?jī)r(jià)上漲，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)房者與開發(fā)商私下簽訂的協(xié)議是否具有法律效應(yīng)？無名額購(gòu)房者的權(quán)益是否能得到法律保障？

廣東宏力律師事務(wù)所律師何雁英在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，該協(xié)議需要基于雙方的信任，如果發(fā)生沖突要尋求法律途徑解決，開發(fā)商不愿意把房子給購(gòu)房者的話，這種情況下購(gòu)房者是很難勝訴的。因?yàn)橘?gòu)房者本身沒有購(gòu)房名額，違規(guī)行為獲取的利益法律不會(huì)保障。

何雁英表示，從之前操作過的案例來看，購(gòu)房者沒有名額，雖然約定了50%的違約金，但是法院并不支持。最后處置結(jié)果會(huì)按照沒有購(gòu)房名額處置，互不承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商直接退回本金、購(gòu)房者支付的房款和費(fèi)用，要增值和違約金是得不到保障的。

上述房地產(chǎn)專家指出，在目前政策形勢(shì)下，炒房者愿意冒險(xiǎn)炒房還是看好房?jī)r(jià)未來的上漲趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷7個(gè)月環(huán)比下跌后，2018年3月廣州房?jī)r(jià)回暖，廣州一二手房環(huán)比上漲0.2%，新房同比漲幅0.8%。

2018年政策調(diào)控不放松成為行業(yè)共識(shí)。該知名房地產(chǎn)專家指出，雖然3月價(jià)格回暖，但整體而言廣州房?jī)r(jià)松動(dòng)下行，炒房者要在開發(fā)商規(guī)定的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)出房產(chǎn)，投資的房產(chǎn)可能面臨貶值以及無法及時(shí)售出的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)廣州南沙進(jìn)港大道項(xiàng)目銷售人員介紹，無名額購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)之后，可獲得房屋的使用權(quán)，可自住也可進(jìn)行租賃，如果后續(xù)賣出，進(jìn)行翻新后即可按照一手房銷售。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，開發(fā)商方面明確表示購(gòu)買轉(zhuǎn)名的房產(chǎn)簽訂的一手購(gòu)房合同，購(gòu)房者如果選擇購(gòu)房轉(zhuǎn)名房產(chǎn)，可能存在花一手房的價(jià)格購(gòu)買二手房的可能。