每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯 王嘉琦    

十年180萬(wàn)，錢款一次性結(jié)清。這180萬(wàn)不是買房首付，而是是房租。

是的，你沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)！

近日，北京首批自持租賃房、萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目即將啟動(dòng)預(yù)租。對(duì)于這個(gè)處于北五環(huán)外海淀區(qū)永豐基地的樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣布房源只租不售。其中，90平米的精裝修小三居，月租金預(yù)計(jì)達(dá)到1.5萬(wàn)元～1.8萬(wàn)元，并要求租客一次付清10年房租至少180萬(wàn)元；而另一種別墅類的疊拼產(chǎn)品更是達(dá)到3萬(wàn)元/月～4萬(wàn)元/月的租金價(jià)格。

消息一經(jīng)公布，便引來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注，有網(wǎng)友坦言；“以前只是買不起房，現(xiàn)在就連租房都困難了！”

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

針對(duì)這種情況，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者找到了開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科方面相關(guān)負(fù)責(zé)人和本次項(xiàng)目的潛在租客，探尋“180萬(wàn)房租”背后究竟隱藏著怎樣的事實(shí)。

項(xiàng)目只租不售

“如果房子有附加價(jià)值，那么租金還是可以理解的”。

李雪（化名）在評(píng)價(jià)該項(xiàng)目時(shí)表示感嘆，她認(rèn)為，即便是180萬(wàn)元租10年，至少也比買房子便宜。

萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目是2016年北京市首批落實(shí)“930”新政后推出的“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”試點(diǎn)的兩宗地塊，而且企業(yè)需要100%自持，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。”這意味著，項(xiàng)目必須為“只租不售”的租賃住房。

▲圖片來(lái)源：百度地圖

據(jù)萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，翡翠書(shū)院戶型主要分為兩類，一類是月租金1.5萬(wàn)元~1.8萬(wàn)元的90平方米精裝修三居室，占70%；另一類是月租金3萬(wàn)元~4萬(wàn)元的180平方米復(fù)式四居室，主要面向中關(guān)村及周邊地區(qū)科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區(qū)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者簡(jiǎn)單算了一筆賬，如果租一套90平方米房屋，按1.5萬(wàn)元/月的租金計(jì)算，10年全部租金將達(dá)到180萬(wàn)元；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬(wàn)元/月的租金計(jì)算，10年全部租金將達(dá)到360萬(wàn)元，而且需要一次性繳清。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對(duì)于此類項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長(zhǎng)期租賃的角度看，考慮到未來(lái)物價(jià)上漲等因素，租金的分布看，房子當(dāng)期看偏貴，中后期看其實(shí)是便宜的。

然而李雪卻認(rèn)為，租賃住房和商品房性質(zhì)不同，商品房買下的是產(chǎn)權(quán)，可以永久居住。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，從目前的租金在市場(chǎng)來(lái)看，除非將來(lái)有可買的承諾，否則不可能有人租賃。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)的問(wèn)題在于，此類房子不光是提供給類似科技人員一個(gè)居所，更需要在租售同權(quán)等地方做各類創(chuàng)新，比如為租房以后的積分落戶提供各類配套等。

企業(yè)叫屈：投資159億回報(bào)率低于3%

萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，“自從預(yù)租三天以來(lái)，大家比較關(guān)注項(xiàng)目是不是租金過(guò)高，是不是合理。”

該負(fù)責(zé)人向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者解釋，

從成本的角度來(lái)說(shuō)，這兩塊地總價(jià)是109億元，裝修和建安成本有大約50億元，目前投入的總成本已有159億元。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

事實(shí)上，翡翠書(shū)院被萬(wàn)科稱為“微利項(xiàng)目”，非常理想的狀態(tài)下投資回報(bào)率只有2%~3%，從其透露的一組數(shù)據(jù)可以看出，萬(wàn)科對(duì)其投資回報(bào)并沒(méi)有多少信心。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于10年期的概念來(lái)說(shuō)，實(shí)際上確實(shí)是不能覆蓋成本的。所以從這個(gè)角度看，真正要回本，可能要等第二個(gè)10年的租賃期。從資金回籠的角度看，顯然也是不劃算的，或者說(shuō)房屋銷售回籠資金效果更好。

萬(wàn)科翡翠書(shū)院項(xiàng)目位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交匯處北1000米的永豐地塊。2016年12月，萬(wàn)科以總價(jià)109億元的拿地成本竟得海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地兩地塊。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，兩宗地塊成交樓面價(jià)均達(dá)到了3.6萬(wàn)元/平方米。

“拍地的時(shí)候價(jià)格就決定了我們產(chǎn)品定位為中級(jí)改善的家庭型產(chǎn)品來(lái)做，這個(gè)產(chǎn)品的居住體驗(yàn)沒(méi)法跟普通的兩居室簡(jiǎn)單比較，翡翠書(shū)院是一個(gè)低密產(chǎn)品，是一個(gè)更高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品設(shè)置。”北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。該負(fù)責(zé)人透露，翡翠書(shū)院實(shí)際上對(duì)標(biāo)附近的西山壹號(hào)院、萬(wàn)科如園等別墅項(xiàng)目。

▲圖片來(lái)源：萬(wàn)科

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從鏈家官網(wǎng)了解到，一套200平方米的西山壹號(hào)院三居室掛牌價(jià)格為2200萬(wàn)元，均價(jià)每平方米約11萬(wàn)元。

關(guān)于定價(jià)邏輯是否合理，萬(wàn)科方面解釋稱，“如果這個(gè)產(chǎn)品真的脫離市場(chǎng)，最后沒(méi)有人會(huì)愿意承受這樣的租金，我們可能也不會(huì)定這樣的價(jià)格。”

▲圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

“由于項(xiàng)目?jī)赡旰蠼环浚覀円苍诟蛻魷贤ㄋ麄兊脑V求，后期可以提供更豐富的租賃方式供大家選擇。”關(guān)于租期時(shí)長(zhǎng)，萬(wàn)科方面解釋稱，目前測(cè)算只能往最大值測(cè)算，10年只是一種可能性，目前萬(wàn)科也在根據(jù)客戶情況考慮更短的時(shí)間，比如三年五年的租期制定一個(gè)價(jià)格空間等，最后的經(jīng)營(yíng)方案仍然在不斷完善中。

一面是市場(chǎng)對(duì)租金過(guò)高的質(zhì)疑，一面是企業(yè)高成本的投入，兩種聲音也讓該項(xiàng)目陷于爭(zhēng)議當(dāng)中。實(shí)際上，租賃住房作為長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目本身區(qū)別于高周轉(zhuǎn)的商品房，未來(lái)會(huì)走向何處仍然有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。