4月17日，金地集團(tuán)公布2017年年報(bào)。繼2016年銷售突破千億之后，金地銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，全年銷售金額達(dá)到1408.1億元，對(duì)應(yīng)銷售面積766.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)39.9%和16.5%，繼續(xù)鞏固了其在房企領(lǐng)先陣營(yíng)中的位置。

面對(duì)2017年行業(yè)持續(xù)、密集的調(diào)控，金地集團(tuán)展現(xiàn)了其出色的市場(chǎng)節(jié)奏把控能力，不僅銷售、盈利等多項(xiàng)核心指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步提升，其在土地市場(chǎng)上也斬獲頗豐：過(guò)去一年金地新增了約1300萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，是金地土地拓展收獲最為豐富的一年。持續(xù)高質(zhì)量的土儲(chǔ)增長(zhǎng)背景下，金地的增長(zhǎng)上限充滿想象。

合作共贏：注重提升股東收益

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年金地在銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破的同時(shí)，其整體利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)。2017年，金地實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)達(dá)68.43億元，同比增長(zhǎng)8.61%。報(bào)告期內(nèi)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為33.96%，較上年同期增加了5.23個(gè)百分點(diǎn)，在已公布年報(bào)的龍頭房企中，這一毛利水平保持了領(lǐng)先水平。

“金地較高的毛利水平來(lái)自于其良好的銷售情況和穩(wěn)健的定價(jià)策略，2017年金地的銷售均價(jià)達(dá)18368元/方，較16年全年上漲20.1%，較高的銷售均價(jià)可以確保其維持在一個(gè)較高的毛利水平”，有證券分析師如此表示。

不過(guò)，2017年金地的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)了一定程度的下滑。當(dāng)年金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入376.62億元，同比下降32.15%。

對(duì)此，金地方面解釋稱，營(yíng)業(yè)收入的下降主要是由于當(dāng)年公司獲取項(xiàng)目中合作開(kāi)發(fā)的表外項(xiàng)目占比提高，因此并表范圍內(nèi)的結(jié)算面積和結(jié)算收入相應(yīng)減少。“公司一直在跟隨行業(yè)及自身業(yè)務(wù)變化，靈活調(diào)整投資及合作策略，更加注重股東收益的綜合提升，而非單純的報(bào)表結(jié)算收入的提升”，金地方面表示。

事實(shí)上，表外項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)給金地帶來(lái)了投資收益的大幅增長(zhǎng)。2017年，金地的投資收益達(dá)到49.5億元，相比2016年同期的24億元增長(zhǎng)超過(guò)兩倍，這成為了去年金地股東利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

據(jù)年報(bào)披露，截止2017年底，金地預(yù)收賬款余額達(dá)到579億元，同比增長(zhǎng)111%。外界預(yù)計(jì)，金地的毛利水平還將有較大的提升空間，這將繼續(xù)為其2018年度的結(jié)轉(zhuǎn)收入、利潤(rùn)情況打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

持續(xù)增儲(chǔ)：堅(jiān)持規(guī)模與效益平衡

銷售規(guī)模和利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)，一方面來(lái)源于金地出色的市場(chǎng)節(jié)奏把控能力，更重要的一方面是金地投資布局的日益完善。2017年，金地持續(xù)深耕上海、武漢、廣州、西安等一二線核心城市，其位于上述城市的多個(gè)項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了單盤銷售超過(guò)20個(gè)億的上好業(yè)績(jī)，在上海、武漢、天津、西安、沈陽(yáng)、大連、紹興、嘉興、東莞等城市，金地的市場(chǎng)排名已經(jīng)可以位列前十。

“公司未來(lái)會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)容量大、市場(chǎng)飽和度相對(duì)低、市場(chǎng)發(fā)展有潛力的區(qū)域和城市，對(duì)于存量較大、市場(chǎng)相對(duì)弱的區(qū)域和城市，我們也會(huì)抓取板塊結(jié)構(gòu)性和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的一些機(jī)會(huì)”，金地方面表示，在投資方面，金地的投資準(zhǔn)則是“平衡、審慎、科學(xué)”，要求“左手規(guī)模，右手效益，兩相平衡”。

規(guī)模與效益的平衡法則是金地2017年土地拓展最顯著的特點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年，金地全年共獲取的94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備。

在土地新增投資中，金地在一線城市的權(quán)益投資額占比約23%，二線城市的權(quán)益投資額占比約64%，三四線城市的權(quán)益投資額占比約13%，同時(shí)新進(jìn)入了海口、重慶、成都、濟(jì)南、惠州、徐州、滁州、鎮(zhèn)江等城市，截至報(bào)告期末，金地已在全國(guó)41個(gè)城市實(shí)現(xiàn)布局，總土地儲(chǔ)備達(dá)到約3770萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積約為1930萬(wàn)平方米。

在分析師們看來(lái)，金地近年來(lái)新獲取的土地儲(chǔ)備不僅在規(guī)模上凸顯了優(yōu)勢(shì)，在效益上也可圈可點(diǎn)，“相對(duì)較低的樓面價(jià)格可以確保金地的項(xiàng)目在嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)下依舊能夠保持良好的盈利水平”。

據(jù)金地方面透露，為保持規(guī)模的合理增長(zhǎng)，公司將在2018年保持投資力度，繼續(xù)在市場(chǎng)上尋找項(xiàng)目、獲取機(jī)會(huì)，“上半年以收購(gòu)兼并項(xiàng)目以及積極參拍尋找個(gè)案機(jī)會(huì)為主，下半年相信土地市場(chǎng)有更多的機(jī)會(huì)”。

從開(kāi)工面積來(lái)看，金地顯然有望繼續(xù)保持當(dāng)前的規(guī)模增長(zhǎng)速度。2018年，金地計(jì)劃新開(kāi)工面積約1,220萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積約730萬(wàn)平方米，較2017年開(kāi)竣工面積分別增長(zhǎng)約40%和9%。

在可售貨量方面，金地2018年計(jì)劃新推盤面積達(dá)868萬(wàn)平，貨值1762億，預(yù)計(jì)全年總可售面積1222萬(wàn)平，貨值2356億。主要推售項(xiàng)目集中在華南、華北、華東和東南等區(qū)域，包括深圳金地龍城中央項(xiàng)目、廣州香山湖項(xiàng)目、白云項(xiàng)目、北京和悅?cè)A錦項(xiàng)目、北七家項(xiàng)目、岢羅坨項(xiàng)目、上海自在城項(xiàng)目、雙都匯項(xiàng)目等都將在今年推出市場(chǎng)。“從整體推盤節(jié)奏來(lái)看，大約7成的新貨量都將在下半年入市，上半年的推貨量會(huì)相對(duì)少一些”，金地方面透露。

財(cái)務(wù)穩(wěn)?。喝谫Y成本持續(xù)走低

在確保土地儲(chǔ)備充足的基礎(chǔ)上，“理科”金地依然堅(jiān)持采取其慣有的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，不斷探索多元融資渠道，進(jìn)一步降低融資成本及改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

2017年，金地嘗試了銀行借款、境內(nèi)外債券和中期票據(jù)等等多種融資工具，完成了包括40億元公司債、30.5億元物業(yè)費(fèi)ABS、30億元超短期融資券、15億元中期票據(jù)及2億美元債券的順利發(fā)行，為其下一步的擴(kuò)張儲(chǔ)備了充足的“彈藥”。截至報(bào)告期末，金地的債務(wù)融資余額為553.54億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本低至4.56%，資產(chǎn)負(fù)債率為72.13%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，其實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率僅為61.36%，凈負(fù)債率為48.22%，在行業(yè)中處于低位水平。

“過(guò)去五年，金地一直維持較低的負(fù)債水平，其凈負(fù)債率從未超過(guò)60%，維持著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格”，資本市場(chǎng)人士認(rèn)為，較低的負(fù)債水平有利于金地維持較高的企業(yè)信用評(píng)級(jí)，從而獲得更多低成本的融資。

作為高度重視現(xiàn)金流管理的房企之一，金地歷來(lái)強(qiáng)調(diào)銷售及時(shí)回款。報(bào)告期內(nèi)，金地的銷售回款率超過(guò)90%。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金人民幣274.06億元。“公司將持續(xù)通過(guò)項(xiàng)目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來(lái)確保公司經(jīng)營(yíng)的安全穩(wěn)定”，金地表示。