每經(jīng)記者 舒曼曼 李詩琪    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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每經(jīng)記者 舒曼曼 實習(xí)記者 李詩琪 每經(jīng)編輯 曾健輝

過去的2017年無疑是中國房地產(chǎn)企業(yè)火力全開的并購大年，整個房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，小房企不斷被蠶食，大房企強(qiáng)者愈強(qiáng)。進(jìn)入2018年后，市場無疑延續(xù)了這一態(tài)勢，除了大魚吃小魚似的并購路數(shù)，房企們似乎還有“上躥下跳”的野心，展開了全產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)張。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，當(dāng)前不少房企正加速多元化布局，以“美好生活”為出發(fā)點，立足于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，向諸多相關(guān)行業(yè)進(jìn)軍，并購標(biāo)的覆蓋文旅行業(yè)、物流行業(yè)、物業(yè)公司、大健康企業(yè)乃至金融行業(yè)等。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，房企的這種擴(kuò)張形式是基于客戶對品質(zhì)生活的追求，盡早獲知與房地產(chǎn)相關(guān)各個環(huán)節(jié)的消費(fèi)需求，在滿足消費(fèi)者需求的同時實現(xiàn)利潤最大化。

不過記者梳理發(fā)現(xiàn)，在目前房企展開的跨界并購中，其他產(chǎn)業(yè)的份額仍舊很小，盈利能力較弱，房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)依然是房企發(fā)展的重中之重。

房企的生態(tài)閉環(huán)野心

近年來，房企們紛紛投身到規(guī)模比拼的洪流中，千億房企、百億房企持續(xù)擴(kuò)容，并購已成為房地產(chǎn)企業(yè)快速實現(xiàn)規(guī)模增長的重要方式。根據(jù)普華永道發(fā)布的《2017年房地產(chǎn)行業(yè)并購回顧》，去年全年中國房地產(chǎn)交易達(dá)482宗，交易金額同比增長31%，達(dá)810億美元，平均交易規(guī)模明顯增大。

除不斷擴(kuò)大主營業(yè)務(wù)以外，不少房企也逐漸展開了全產(chǎn)業(yè)鏈的并購與布局。

其中，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達(dá)旗下項目的交易一時間轟動了整個地產(chǎn)圈。值得一提的是，這一交易不僅為融創(chuàng)帶來了價值可期的可售物業(yè)，還讓融創(chuàng)在文旅板塊占據(jù)了相當(dāng)大的優(yōu)勢。在融創(chuàng)2017年業(yè)績發(fā)布會上，其行政總裁汪孟德透露，萬達(dá)讓融創(chuàng)在文旅上占有了很高的地位，未來三到五年后，文旅一定是融創(chuàng)業(yè)績很大的增長點，這是融創(chuàng)對于未來方向的很重要的布局。

同樣重磅的跨界并購還有萬科對于物流地產(chǎn)的發(fā)力。據(jù)公告，截至2018年3月末，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計獲取62個項目，已建成運(yùn)營項目共26個，穩(wěn)定運(yùn)營項目平均出租率達(dá)到96%。其中，由萬科出資約169.2億元人民幣，聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本等對全球最大物流發(fā)展企業(yè)之一普洛斯的收購更是體現(xiàn)了其在物流地產(chǎn)方面的決心。

與此同時，大健康領(lǐng)域也是房企們爭相并購布局的方向。去年11月，佳兆業(yè)公告披露，其下屬子公司深圳市航運(yùn)健康科技有限公司以21.87億元價格，擬收購一家名為振興生化股份有限公司18.57%的股份。佳兆業(yè)方面表示，此次入股振興生化對佳兆業(yè)進(jìn)軍生物醫(yī)藥、精準(zhǔn)醫(yī)療領(lǐng)域，全面深入布局大健康產(chǎn)業(yè)具有重要戰(zhàn)略意義。除佳兆業(yè)以外，萬科、恒大和富力等房企也紛紛展開了在大健康領(lǐng)域的布局。

針對房企并購的全產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)象，郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)是所有與生活相關(guān)的大消費(fèi)源頭，消費(fèi)者買房之后會衍生一系列消費(fèi)需求。因此，從商業(yè)角度上看，這種收購布局一方面可以讓房企盡早獲知全產(chǎn)業(yè)鏈中各個環(huán)節(jié)有價值的消費(fèi)需求；另一方面也能實現(xiàn)自身企業(yè)的利潤最大化。另外從服務(wù)客戶的角度上來講，目前購房客戶正在追求一種生活品質(zhì)的升級和生活態(tài)度的提升。房企能夠基于客戶的這種目標(biāo)去給他們提供符合需求的產(chǎn)品和服務(wù)，也可以實現(xiàn)更好的客戶滿意度。

跨界并購仍處嘗試階段

除物流地產(chǎn)、文旅以及大健康行業(yè)外，物業(yè)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商以及金融公司等也是房企并購的重要方向。例如，浙江藍(lán)城在去年購入新明中國物管公司；雅居樂以10億元接盤綠地物業(yè)；融創(chuàng)宣布通過增資以26億元獲得鏈家6.25%股權(quán)；泰禾以106億港元完成了壽險業(yè)務(wù)的收購等。

即便房企的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)召從Ｊ揭殉纱髣菟叄渌a(chǎn)業(yè)的盈利能力相比房企收購時的雄心壯志，目前都略顯尷尬。記者梳理發(fā)現(xiàn)，就目前已經(jīng)發(fā)布年報的房企而言，主營業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)依舊是企業(yè)利潤的主要來源，全產(chǎn)業(yè)鏈并購的收效并不明顯。

在萬科2017年中期業(yè)績會上，其董事會主席、CEO郁亮也曾表示，萬科目前涉足的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是“摸索業(yè)務(wù)”，尚未摸索出有效商業(yè)模式，以及持續(xù)盈利模式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，根據(jù)2017年年報數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率高達(dá)12%以上。在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的衍生環(huán)節(jié)，包括裝修、租賃等，目前都是低利率或者虧損行業(yè)，因此房企的跨界并購實則存在一定風(fēng)險。就目前房企的并購來看，房企做大主營業(yè)務(wù)依然是主流，跨界并購仍然是嘗試階段，所選擇的基本上是與房地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)重合度較高、風(fēng)險較小的行業(yè)，占比份額也都很小。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，產(chǎn)業(yè)并購一定會產(chǎn)生協(xié)同效益，如果這些效益沒有發(fā)揮好，也會對房企業(yè)績造成影響。目前房屋買賣市場的盈利效果較好，其他領(lǐng)域的收益率可能遠(yuǎn)不如房屋買賣市場，因此這些都是房企全產(chǎn)業(yè)鏈并購布局的潛在風(fēng)險。