每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

雖然2017年業(yè)績亮眼，凈利同比上升約420%，但財報公布后，SOHO中國（00410.HK）股價午后跌幅最高一度達9.3%，截至收盤SOHO中國報收4.48元，跌7.44%。

3月20日下午，SOHO中國在香港舉行的2017年度業(yè)績發(fā)布顯示，2017年全年，SOHO中國營業(yè)額約19.63億元人民幣（下同），同比上升24%；租金收入約16.69億元，同比上升11%；凈利潤約47.33億元，同比上升約420%；凈負債率51%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，對于核心凈利潤，SOHO中國首席財務(wù)官唐正茂表示，SOHO中國不再披露這一指標數(shù)字。同時，2018年SOHO中國尚無出售自持項目計劃，3Q仍是業(yè)務(wù)重點，工位擬增至5萬個。

負債率處近四年高值 利潤壓力不減

2017年SOHO中國營業(yè)收入增長24%，唐正茂表示，“其中一部分來自于零散銷售，這部分的租金收入上漲了11%，相比較去年有很大增長。”

資料顯示，2017年SOHO中國曾先后以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式整售上海虹口SOHO和凌空SOHO，資產(chǎn)價格分別為35.73億元和50.08億元，高于項目成本的53%和85%，也分別高出項目賬面重評價價值的3.7%和7.9%。

據(jù)唐正茂透露，上述兩個項目的資本回報率只有3%。而去掉兩個項目，SOHO中國董事長潘石屹表示，“保守估計，2018年的租金收入會比2017年至少增長10%。”

較之自持運營，零散銷售為SOHO中國在短期財務(wù)表現(xiàn)上提供了較明顯的提升，不過這并沒有減緩負債指標的壓力。

財報數(shù)據(jù)顯示，2017年SOHO中國凈資產(chǎn)負債率約為51%，依然處在近四年的高值（2014年～2016年分別為49%、47%、46%），通過資產(chǎn)出售，企業(yè)仍有一定負債壓力。

不過SOHO中國似乎不打算繼續(xù)“賣賣賣”。

對于坊間流傳的售賣SOHO光華路項目，潘石屹表示，“因為標的總價太大，要八九十億元，不太會有人來買，因此我們決定自己持有。”他同時其強調(diào)，截至目前，SOHO中國銷售的都是非核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)在賬面的評估值比市場價值要低。

而目前，SOHO中國持有的上海項目有SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場和SOHO東海廣場四個項目。另外，在建項目則有北京麗澤SOHO和上海古北SOHO。“預(yù)計到2019年中，公司全部自持項目都將完工，屆時將持有總建筑面積約140萬平方米的北京上海物業(yè)。”

但如果未來不再持續(xù)出售資產(chǎn)，SOHO中國是否能夠保持凈利潤的穩(wěn)定增長？

業(yè)績會上，潘石屹向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年和明年，公司的物業(yè)估值會有很大提升，這部分價值會通過評估來體現(xiàn)，評估值的增加也是凈利潤的來源。

同時，潘石屹表示，“過去三年公司給股東的回報率在62%，資金成本為4.1%。而5年前公司已經(jīng)開始調(diào)整，直到2017年調(diào)整完成，新管理辦法的效果也已在2017年有所體現(xiàn)。估計2018年SOHO中國的租金收入會大幅上升。”

但在知名地產(chǎn)人薛建雄看來，核心凈利潤就是買賣辦公樓和商鋪，因為不穩(wěn)定，租金相對于SOHO來說還是太少。而如果將租金作為核心利潤，可能還不夠覆蓋財務(wù)成本，所以SOHO選擇不公布這部分利潤。

3Q工位預(yù)計達5萬 考驗增值服務(wù)

對于2018年，SOHO中國的另一項主要業(yè)務(wù)依然是3Q項目。

潘石屹在會上介紹，自2017年4月份，SOHO開始實行資產(chǎn)管理模式，總經(jīng)理對收入支出、盈利、維護、質(zhì)量、效率、利潤率負責(zé)，基于項目凈利潤為考核基礎(chǔ)，每個資產(chǎn)管理都是以利潤為核心的獨立單位。未來，SOHO中國也會為這些資產(chǎn)管理者提供服務(wù)。

唐正茂表示，共享辦公是一個低門檻的業(yè)務(wù)，因此最關(guān)鍵的是品牌效應(yīng)，做到標準化才能快速擴張。

“我們對每一個3Q項目也是要求以利潤為核心，不能和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一樣只注重規(guī)模，必須要盈利。”

潘石屹表示，自從成立資產(chǎn)管理公司模式以來，SOHO中國以超額利潤的方式來考核，每個項目的出租率和租金都有提高。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，SOHO中國在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有26個SOHO3Q中心，共計約2.6萬個工位。潘石屹表示，2018年底3Q的工位數(shù)將在2017年的基礎(chǔ)上提升一倍，達到5萬個左右。

另據(jù)介紹，3Q的平均出租率為87%，其中2017年新啟動出租的SOHO天山廣場，到當(dāng)年底出租率為64%。

“的確，目前聯(lián)合辦公的收益來源主要為租金和增值服務(wù)。”安居客首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，單靠租金收益并不能讓聯(lián)合辦公企業(yè)實現(xiàn)盈利，在用戶規(guī)模與品牌價值的基礎(chǔ)上，打造增值服務(wù)才能幫助聯(lián)合辦公突破盈虧平衡點。純粹的“共享空間”模式則不存在更多想象空間，預(yù)計會形成集中格局，中小型運營機構(gòu)的生存空間渺茫。