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圖為上海火車站北廣場金融街“地王”項目  每經(jīng)記者 吳若凡攝

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 梁秋月

細數(shù)2015年以來國內(nèi)誕生的大批“地王”，或搶先跑贏、或停滯、或被盤活……可謂命運不同。伴隨房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的逐漸逼近，業(yè)內(nèi)對“地王”普遍給予保守評價。

不過近日，上海火車站北廣場地塊，這宗在2015年以88.15億元價格成為“閘北地王”的狹長地塊，低調(diào)近2年后終遇“貴人”。

安邦8億輸血“地王” 年化收益率5.6%

12月15日，金融街（000402，SZ）發(fā)布公告稱，其全資子公司上海融御置地有限公司委托泰康資產(chǎn)管理有限責任公司，發(fā)行“泰康-金融街上?；疖囌颈睆V場D地塊商業(yè)不動產(chǎn)債權投資計劃”，和諧健康保險股份有限公司（以下簡稱和諧健康保險）擬認購D地塊債權計劃8億元。

據(jù)了解，金融街于2015年一舉拿下上?；疖囌颈睆V場三宗地塊，其中C2為住宅地塊、C1為商業(yè)辦公地塊，D地塊則以辦公屬性為主。

據(jù)悉，本次D地塊債權計劃規(guī)模為16億元，債權計劃存續(xù)期5年，和諧健康保險擬認購8億元。之前，D地塊債權計劃已發(fā)行4.6億元，為市場獨立第三方投資人認購，認購條件與和諧健康保險相同，均為存續(xù)期5年，年化收益5.6%。

在資深地產(chǎn)人士薛建雄看來，由于商辦開發(fā)周期較長，而銀行對開發(fā)貸支持力度越來越小，項目的持續(xù)開展必須要通過其他渠道融資，這是促成此次交易的重要原因。

就該次債權計劃本身而言，資深投行人士陳國華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這是一個債券計劃，嚴格意義上說保險資金買了個債務，而不是理財產(chǎn)品。這8億元的債務計劃，年化收益率5.6%，相當于銀行基準利率4.95上浮30%，不算高，但考慮到可能是從銀行外拿的錢，成本較低，這一收益率尚可。

實際上，自2014年以來，安邦系已在市場上多次購買金融街股份。公告顯示，安邦保險集團旗下和諧健康保險持有金融街15.88%股權（為關聯(lián)法人），因而此次交易將構成關聯(lián)交易。

對于此次交易，《每日經(jīng)濟新聞》記者向金融街總部致信采訪，但截至發(fā)稿尚未收到回復。

顯然，“輸血”的舉動也意味著此項目或有“可留之處”。既然如此，上海火車站這宗“地王”項目究竟如何？到底能產(chǎn)生多少效益？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此進行了實地走訪探查。

D地塊調(diào)整多次 預租金回報率4%

上海火車站北廣場的三宗地塊，被兩條大街分割。位于西側(cè)的C2住宅用地，目前已命名“金融街融府”，且住宅建筑已經(jīng)結構封頂。中間的C1商業(yè)辦公地塊已經(jīng)進入基坑階段，東側(cè)的D地塊則正在打樁。

據(jù)現(xiàn)場工作人員表示，金融街火車站項目的整體商業(yè)面積在5萬平方米左右，住宅可售面積5.16萬平方米，寫字樓面積22萬平方米，自持7萬平方米。

具體來看，C2住宅地塊總建筑面積約6.35萬平方米，由5棟高層住宅樓組成，地塊規(guī)定“90平方米以下中小套型占比不得低于住宅總建面的20%”，所以，項目的住宅產(chǎn)品不是豪宅，而是面向城市精英人群的高端改善樓盤，主力戶型在110~130平方米，目前報價10萬元/平方米，驗資客戶很多。

其次，位于中間的C1地塊主打創(chuàng)意文化，規(guī)劃了5棟主要建筑，包括寫字樓（其中3棟出售，主塔由金融街自持）、商業(yè)以及超過5000平方米的文化中心，設置了兒童科技園、劇院、主營大超市。規(guī)劃做環(huán)島概念，核心是希望建筑既能內(nèi)部流通，又能和室外進行貫通。

據(jù)該工作人員介紹，C1地塊和D地塊的項目預計2020年交付。相對而言，還在打樁的D地塊節(jié)奏偏慢。D地塊以總部辦公樓、商業(yè)為主，將新建5棟辦公樓，其中辦公樓全部售出，共計8.59萬平方米。另外，地塊規(guī)定了不低于50%的建筑面積須自持5年，地下商業(yè)部分統(tǒng)一運營。

“實際上，D地塊的最早規(guī)劃是酒店式公寓，之后才推翻改成了辦公樓，因為所有規(guī)劃都改了，所以商業(yè)指標的平衡也要重新做，方案調(diào)整過很多次，跟市政方面的溝通也特別多，金融街做項目就是這樣，不喜歡快周轉(zhuǎn)，傾向把項目做深做精。”該工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

不過該人士透露，一些對投資回報率要求不是很高的客戶，對市中心的產(chǎn)品非常感興趣，所以目前D地塊意向客戶不少，且D地塊所臨的中興路下匝道即將開通，測算下來到2020年租金回報率能在4%左右。

火車站“南北”差距大 需借勢區(qū)域潛力

那么，火車站地王的發(fā)展?jié)摿Φ降自鯓印?/p>

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前上海火車站南北廣場的發(fā)展水平和繁華程度相差較大，北廣場商業(yè)的整體發(fā)展主要借助金融街地塊的建設，不過上海站南北廣場到蘇河灣地區(qū)，都將啟動城市更新，形成多功能、綜合性的商務活動區(qū)。

薛建雄則認為，北廣場地處背面，交通不便，街面臟亂差，有待大幅整改。物業(yè)大宗交易存在許多不確定性，而基于周邊辦公氛圍優(yōu)勢不明顯，項目未必好租。

來自高力國際的數(shù)據(jù)顯示，該項目所在的天目恒豐板塊整體空置率為13.7%，高于靜安區(qū)8.1%的平均空置率。

薛建雄建議，用時間換空間，這個地方需要用心用時間經(jīng)營，因而可以先通過住宅回籠資金“補”商業(yè)減輕壓力，接下來就看如何運營了。

第一太平戴維斯中國市場研究部助理董事張琳也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，火車站人多但主要是流動人口，凝聚人群的效力有限，項目發(fā)展需要靠辦公人群和周邊消費娛樂的需求。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦則認為，上?；疖囌緟^(qū)域給人的印象是檔次不高，要改變臟亂差的形象很難，但凈化環(huán)境、發(fā)掘當?shù)靥攸c依然是必須做的，另外需要注意發(fā)展火車站南北兩個廣場的商務聯(lián)動。