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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝

2017年，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，效果明顯，全國各地房價(jià)走勢表現(xiàn)各異，一二三四線城市房價(jià)分化明顯。

部分業(yè)界和學(xué)界人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過2017年的密集調(diào)控后，新一年將面臨新一輪調(diào)整，房地產(chǎn)銷售增速將回落。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜也曾公開對未來三年的房地產(chǎn)市場總量做了預(yù)判：2018年~2020年商品房住宅消費(fèi)面積有35億平方米的總量，每年銷售額總量有27萬億元，總量空間仍然還在。

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密集調(diào)控效果顯現(xiàn)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年11月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)。但有11個(gè)城市房價(jià)格已低于去年同期水平。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前3月，熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)回落，個(gè)別大中城市房價(jià)趨漲；隨著調(diào)控不斷加碼，4月熱點(diǎn)城市樓市開始降溫；5月上海和北京房價(jià)環(huán)比“零增長”；8月，15個(gè)熱點(diǎn)城市全面止?jié)q；到11月，11個(gè)城市房價(jià)回到一年前。

同時(shí)，城市房價(jià)分化明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續(xù)14個(gè)月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%。

中國社科院相關(guān)課題組發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告》指出，2017年總體市場樓市穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇近日就11月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時(shí)表示，熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲局面得到了控制；三四線城市的去庫存在扎實(shí)推進(jìn)且成效比較明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，隨著一線城市房價(jià)的回落，預(yù)計(jì)其他城市也會積極跟進(jìn)。從實(shí)際過程看，當(dāng)前部分二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)下跌；此外三線城市政策總體寬松，但要警惕需求透支現(xiàn)象，不過總體上該類城市后續(xù)房價(jià)上漲動力會減弱。

2018年繼續(xù)調(diào)整

《中國住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)測，本輪樓市回升小周期接近尾聲，2018年將迎來新一輪調(diào)整和降溫期。在具體指標(biāo)上，住房價(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅較2017年增幅將明顯回落；全國總體庫存將會進(jìn)一步下降，但降幅會有所收窄。

具體分城市來看，同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會比2017年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，難以有大機(jī)會；二線城市尤其是弱二線城市2018年仍然有放量機(jī)會；一線城市和強(qiáng)二線周邊的三四線城市有階段性放量機(jī)會；其他三四線城市上半年還有放量機(jī)會，下半年由于交易量被透支，很難說會繼續(xù)延續(xù)。

不過在租購并舉的政策背景下，上述報(bào)告認(rèn)為，住房租賃市場將是一個(gè)有待開發(fā)的萬億級市場，2018年住房租賃市場將有顯著提升，其中一二線城市的份額占比和總體規(guī)模將進(jìn)一步提升。

對于樓市未來發(fā)展，張宏偉表示，這一輪周期為兩年下行周期和兩年上行周期：去年10月到2018年歷時(shí)2年左右下行調(diào)整期，2019年~2020年歷時(shí)兩年樓市上行期；2019年成交量以上漲為主，2020年房價(jià)會有新一輪上漲。