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李宇嘉

上周三閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。建立“租購(gòu)并舉”的住房新制度，關(guān)鍵是壯大租賃，改變“售強(qiáng)租弱”的局面。

對(duì)此，中央首次提出發(fā)展長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

從調(diào)研看，在我國(guó)各大城市，個(gè)體房東（包括“二房東”）和租客之間短期化（租期一般在1年以內(nèi)）的“散租”占租賃市場(chǎng)90%以上份額，機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租占比不到10%，而且還主要以政府公租和機(jī)關(guān)企事業(yè)單位“過(guò)渡房”為主。在北京，94%的租賃為短期化的私人“散租”，機(jī)構(gòu)租賃占比僅為6%，其中政府公租和機(jī)關(guān)事業(yè)單位租賃分別占2%和4%。

私人短期化“散租”占絕對(duì)主體，被認(rèn)為是租賃市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)、租房無(wú)法像買房居住一樣體面的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

目前，我國(guó)租賃人口達(dá)1.9億，算上房東、中介，這是一個(gè)涉及超過(guò)3億人口的市場(chǎng)。但長(zhǎng)期以來(lái)，政府監(jiān)管重點(diǎn)在新房開(kāi)發(fā)、銷售，在租賃市場(chǎng)相對(duì)的監(jiān)管缺失疊加信息不對(duì)稱，導(dǎo)致市場(chǎng)一直處于亂象叢生的態(tài)勢(shì)。

以租客權(quán)益被侵害的情況為例，如隨意漲租、驅(qū)趕租客、侵占押金；室內(nèi)生活設(shè)施配置無(wú)標(biāo)準(zhǔn)，普遍缺失、低端化、“常維修”，但維修往往不到位，費(fèi)用分?jǐn)傄膊缓侠恚ㄍ勺饪统袚?dān)）；“打隔斷”、“上下鋪”和非住宅（如廢舊工廠）擅自突破規(guī)劃和用途管制改租賃，導(dǎo)致消防安全隱患突出……

之所以出現(xiàn)此類現(xiàn)象，原因就在于房東出租住房是短期化的行為，一方面房?jī)r(jià)不斷上漲，一年甚至半年就要漲租一次，訂立合同的周期就不能太長(zhǎng)；另一方面，很多房東投資住房，目的是賺取房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的增值收益，2%左右的租賃投資回報(bào)率實(shí)在太低了。房屋增值收益可觀、租金回報(bào)率又太低，加上未來(lái)可能要出售在租住房，那么不管是配置室內(nèi)生活設(shè)施，還是裝修，都要盡量簡(jiǎn)單、低成本。

對(duì)租客來(lái)講，既然租賃權(quán)益得不到保障，租賃環(huán)境和設(shè)施太差，根本談不上良好的居住體驗(yàn)和體面居住，租房就是權(quán)益之計(jì)的“得過(guò)且過(guò)”。由此，租客也就不愛(ài)惜租賃住房、設(shè)施、環(huán)境，導(dǎo)致惡性循環(huán)和租賃供需劣幣驅(qū)逐良幣。

從全球情況來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家租賃人口占比往往達(dá)到40%~60%，遠(yuǎn)高于我們20%的水平，租房和買房并駕齊驅(qū)，很大原因在于租房可以享受到與買房一樣的體驗(yàn)和服務(wù)，背后則是機(jī)構(gòu)租賃占比高的支撐。

目前，德國(guó)有1860萬(wàn)套租賃住房，政府公租房（450萬(wàn)套）占24%，私人機(jī)構(gòu)房源（410萬(wàn)套）占22%；2013年，美國(guó)3200萬(wàn)套私人租賃房中，機(jī)構(gòu)租賃占28.4%；日本1852萬(wàn)套租賃房源中，機(jī)構(gòu)持有占比16.8%，私人托管給機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的房源占比高達(dá)66.2%。

機(jī)構(gòu)租賃之所以能讓租賃行業(yè)脫胎換骨，一方面在于，相比私人“散租”，機(jī)構(gòu)租賃納入政府監(jiān)管，租賃配套標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)益保障自然大為改觀；另一方面，機(jī)構(gòu)“店大不欺客”，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)而非“一錘子買賣”，會(huì)更重視服務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)。

目前，國(guó)家對(duì)建立以租為主、“租購(gòu)并舉”的住房新制度史無(wú)前例地重視。不管是住房回歸居住屬性的新定位，還是保持熱點(diǎn)城市調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，或是漸進(jìn)推進(jìn)租售同權(quán)，集體建設(shè)用地建租賃住房，抑或鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、大型中介等開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)，解決租賃投入產(chǎn)出資金錯(cuò)配的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）“破冰”等，都意在攻克租賃弱勢(shì)的幾大“痛點(diǎn)”，比如租房不能獲得資產(chǎn)收益，租賃秩序混亂，公共服務(wù)缺失等。

毫無(wú)疑問(wèn)，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)，將是最好的切入點(diǎn)和抓手。近期，包括開(kāi)發(fā)商、國(guó)有企業(yè)、大型中介、銀行、互聯(lián)網(wǎng)龍頭等等，都開(kāi)始進(jìn)入租賃行業(yè)、發(fā)展長(zhǎng)租公寓。

根據(jù)筆者調(diào)研，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃，不管是在居住設(shè)施配置，還是居住體驗(yàn)，或搭載社交、消費(fèi)等與租賃相關(guān)的生活場(chǎng)景，以及保潔、維修等專業(yè)化物業(yè)跟進(jìn)，相比私人“散租”，無(wú)疑上了好幾個(gè)臺(tái)階，而且還能針對(duì)不同群體推出諸如青年公寓、家庭公寓、養(yǎng)老公寓等個(gè)性化產(chǎn)品。

隨著租賃供給側(cè)的“痛點(diǎn)”被攻克，需求端廣大租房人群選擇長(zhǎng)租也就在情理之中。目前，制約專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的，主要是租賃投資收益回報(bào)率低的問(wèn)題還未解決。據(jù)調(diào)研，能賺錢的機(jī)構(gòu)租賃，一是收儲(chǔ)舊工業(yè)廠房、廢棄酒店的集中式公寓；二是打隔斷、上下鋪的分散式公寓。前者靠的是低收儲(chǔ)成本，后者靠的是提高單位面積租金收益。但是，二者或多或少存在違規(guī)和安全隱患。

此外，地方新增土地自持或配建租賃房，多數(shù)由國(guó)企或龍頭開(kāi)發(fā)商獲取，很多有撒胡椒面、面子工程之嫌，難以持續(xù)。完全收儲(chǔ)合法合規(guī)住房的機(jī)構(gòu)租賃，前期投入太大，回收周期往往在6~10年。目前，機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)解決租賃“痛點(diǎn)”，實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)租即常住、常住即安家”已成共識(shí)，當(dāng)務(wù)之急是創(chuàng)造機(jī)構(gòu)租賃“盈利適當(dāng)、持續(xù)運(yùn)營(yíng)”的大環(huán)境。

如今多主體供給的機(jī)構(gòu)租賃如火如荼地發(fā)展起來(lái)，包括開(kāi)發(fā)商、中介、銀行、互聯(lián)網(wǎng)、投資機(jī)構(gòu)等，開(kāi)展規(guī)?；?、專業(yè)化租賃的積極性很高。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)借著這股勢(shì)頭，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度發(fā)力，著力于降低要素供給成本，實(shí)現(xiàn)提高租賃經(jīng)營(yíng)收益和降低租金的雙重目的。

筆者認(rèn)為，要從土地和空間、平臺(tái)、稅收金融等要素供給出發(fā)，突破要素供給瓶頸。

首先，集體建設(shè)用地入市，可謂租賃供給側(cè)改革的重大突破，集體土地超低的成本，無(wú)疑兼具提高租賃經(jīng)營(yíng)收益，降低租金水平的雙重利好。當(dāng)然，存量低效商業(yè)辦公“改租賃”也有類似效應(yīng)。隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，商業(yè)辦公需求空間下降，低效閑置普遍存在，但目前盤活的力度并不大，關(guān)鍵是強(qiáng)化地方主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)用地主體、租賃機(jī)構(gòu)、租客“多贏”。

其次，機(jī)構(gòu)托管經(jīng)營(yíng)是還原租賃“輕資產(chǎn)”屬性、提高盈利的一條捷徑。發(fā)達(dá)國(guó)家私人房源往往委托機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，這是其機(jī)構(gòu)租賃占比大的一個(gè)重要渠道。目前，借助互聯(lián)網(wǎng)巨頭支持，我國(guó)各大城市租賃信息平臺(tái)已建立。在原有的吃喝玩樂(lè)、衣食行等消費(fèi)功能的線上平臺(tái)，搭載租賃是一條成本較低、也較便捷的選擇。

再次，2016年39號(hào)文及今年九部委122號(hào)文于規(guī)?；赓U降稅有明確規(guī)定，這些措施要盡快落地。

最后，租賃是公共產(chǎn)品，普惠金融和金融創(chuàng)新（如REITs）要發(fā)揮更大的作用。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）