本報(bào)記者 徐叔競(jìng)

二手房成交量持續(xù)萎縮，新房市場(chǎng)也終于松動(dòng)了，進(jìn)入年底，杭州樓市初現(xiàn)疲態(tài)，曾經(jīng)狂熱的法拍房也降溫了：越來(lái)越多的法拍房，成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)。

賣小學(xué)區(qū)房單價(jià)不到3萬(wàn)元/m2

市中心國(guó)都公寓起拍價(jià)成交

在幾個(gè)月前杭州法拍房火熱的時(shí)候，一位經(jīng)手過(guò)多套法拍房的法官曾經(jīng)感嘆，以前每套法拍房的關(guān)注焦點(diǎn)是會(huì)不會(huì)流拍，而今年法拍房的關(guān)注焦點(diǎn)是溢價(jià)率會(huì)不會(huì)創(chuàng)新高的問(wèn)題。

然而11月下旬以來(lái)，一些本應(yīng)屬于“爆款”的房源，卻以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交，有的甚至直接以起拍價(jià)成交。11月29日，就有兩套地段、學(xué)區(qū)相當(dāng)不錯(cuò)的房源，競(jìng)拍價(jià)格讓無(wú)數(shù)網(wǎng)友看得眼珠子都要彈出來(lái)了

一套市中心國(guó)都公寓148.6m2的房源，評(píng)估價(jià)735萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)515萬(wàn)元，相當(dāng)于單價(jià)僅3.47萬(wàn)元/m2。而在二手房市場(chǎng)，目前國(guó)都公寓小戶型房源的成交均價(jià)基本在5萬(wàn)元/m2左右，140m2以上的大戶型，今年成交均價(jià)也都超過(guò)4萬(wàn)元/m2；

還有一套位于信義坊一帶的墅林苑房源，為賣魚(yú)橋小學(xué)本部學(xué)區(qū)房，面積也比較適中，為82.5m2，最后實(shí)際成交價(jià)為246萬(wàn)元，折算下來(lái)單價(jià)為2.98萬(wàn)元/m2。相比之下，在二手房市場(chǎng)上，墅林苑11月有套72m2的房源成交，單價(jià)為4.13萬(wàn)元/m2。

這兩套看上去很不錯(cuò)的房源，為何成交價(jià)低得出人意料？來(lái)拍網(wǎng)法務(wù)部主管王路說(shuō)，國(guó)都公寓這套房源，當(dāng)時(shí)有位客戶來(lái)咨詢并去實(shí)地勘樣后，覺(jué)得戶型和學(xué)區(qū)一般，評(píng)估總價(jià)也比較高，因此放棄了報(bào)名，“后來(lái)看到競(jìng)拍價(jià)只要515萬(wàn)元，這位客戶很后悔。因?yàn)檫@套房子最后只有2人報(bào)名，實(shí)際競(jìng)拍時(shí)只有一位客戶出了一次價(jià)格，就以起拍價(jià)成交了。”

而墅林苑這套房源曾經(jīng)也有位想買學(xué)區(qū)房的客戶去現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，覺(jué)得樓層高(6樓)、沒(méi)電梯，于是放棄。墅林苑的房子共有9人報(bào)名。“最后競(jìng)拍成交價(jià)不算高，說(shuō)明現(xiàn)在競(jìng)拍人越來(lái)越理性了。”

多套法拍房低于評(píng)估價(jià)成交

咨詢報(bào)名的人明顯減少

除了國(guó)都公寓和墅林苑，最近還有多套法拍房，實(shí)際競(jìng)拍成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)。

比如，11月25日，一套市中心綠洲花園169.08m2的房源，評(píng)估價(jià)為762萬(wàn)元，最后實(shí)際成交價(jià)為701萬(wàn)元。

11月26日，一套濱江區(qū)銀色港灣149.51m2的房源，評(píng)估價(jià)500.59萬(wàn)元，最后實(shí)際成交價(jià)451萬(wàn)元；一套蕭山區(qū)金色錢塘232.25m2的房源，評(píng)估價(jià)557萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)446萬(wàn)元，整整低了百來(lái)萬(wàn)；一套錢江世紀(jì)城佳境天城238.91m2的房源，評(píng)估價(jià)541萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)522萬(wàn)元。

11月28日，一套市中心清水公寓144.72m2的房源，評(píng)估價(jià)564萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)534萬(wàn)元；一套和家園紫和園370.81m2的房源，評(píng)估價(jià)1000萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)836.5萬(wàn)元。同一天，還有一套頂級(jí)豪宅九溪玫瑰園219m2的房源，評(píng)估價(jià)879.2萬(wàn)元，最后因無(wú)人報(bào)名慘遭流拍。

對(duì)于近期頻頻出現(xiàn)成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，蕭山區(qū)人民法院負(fù)責(zé)法拍房的董法官說(shuō)，因?yàn)榉ㄅ姆康脑u(píng)估價(jià)格往往是1~3個(gè)月前的二手房市場(chǎng)價(jià)，因此最近這批競(jìng)拍房源，其評(píng)估價(jià)多數(shù)是8月~10月二手房市場(chǎng)行情最好時(shí)候的價(jià)格，本身可能就有點(diǎn)偏高，實(shí)際競(jìng)拍時(shí)最后成交價(jià)雖然沒(méi)有達(dá)到評(píng)估價(jià)，但大多數(shù)也沒(méi)有太偏離市場(chǎng)價(jià)。

不過(guò)，最近這段時(shí)間法拍房咨詢報(bào)名人數(shù)減少，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。在淘寶司法拍賣平臺(tái)上，大多數(shù)即將在兩三天內(nèi)競(jìng)拍的房源，截至目前還無(wú)一人報(bào)名，這在幾個(gè)月前是無(wú)法想象的。當(dāng)時(shí)，很多意向客戶會(huì)早早咨詢并去現(xiàn)場(chǎng)看房、報(bào)名，做好準(zhǔn)備坐等一場(chǎng)“惡戰(zhàn)”。幾個(gè)月前，熱門(mén)房源動(dòng)輒有五六十人報(bào)名，而現(xiàn)在即使是比較有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的房源，如墅林苑、清水公寓、曙光之城等，也不過(guò)幾個(gè)人報(bào)名。

三大原因共振

法拍房終于降溫

對(duì)于眼下法拍房咨詢報(bào)名人數(shù)顯著減少，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是多個(gè)原因共振形成的效果。

首先，對(duì)于很多資金實(shí)力相對(duì)不強(qiáng)的客戶來(lái)說(shuō)，之前因?yàn)楹贾菪路渴袌?chǎng)推盤(pán)少，房源緊俏，動(dòng)不動(dòng)需要全款和托關(guān)系，轉(zhuǎn)而到法拍房里淘房。而這段時(shí)間，隨著年底開(kāi)盤(pán)高峰的到來(lái)，大量新盤(pán)集中開(kāi)盤(pán)，其中不乏價(jià)格實(shí)惠的樓盤(pán)，很多客戶被分化到新盤(pán)市場(chǎng)去了。

而對(duì)于法拍房市場(chǎng)上那些中高端房源來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭們r(jià)比較高，買得起這類房源的客戶主要是生意人。這部分人群在年底往往會(huì)有資金周轉(zhuǎn)緊張的情況，而目前隨著信貸政策收緊，很多法拍房實(shí)際上已經(jīng)不能貸款，需要一次性付款，因此這部分人群在現(xiàn)階段會(huì)暫時(shí)退出法拍房市場(chǎng)。

對(duì)于一些沖著投資而來(lái)的限購(gòu)客戶來(lái)說(shuō)，他們對(duì)市場(chǎng)是最敏感的。目前種種跡象顯示杭州樓市進(jìn)入了疲怠期，接下來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，這個(gè)時(shí)候踩著高點(diǎn)殺入法拍房市場(chǎng)，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，特別是一次性付款的話，財(cái)務(wù)成本并不低。