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房企的“千億陣局”:既是入場(chǎng)券也是生存線

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-11-16 21:50:30

“千億”已經(jīng)成為房企發(fā)展過程中十分特殊的一個(gè)“卡位”標(biāo)準(zhǔn)?!扒|”也是一個(gè)頗為微妙的數(shù)字,對(duì)于一些房企而言“千億”是發(fā)展的紅線,對(duì)于另一些房企而言“千億”是門檻,同時(shí),“千億”也是一些房企的生存線。

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

2010年,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額1081.6億元,成為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億的房企。今年前10月,銷售破千億的房企已經(jīng)達(dá)到12家。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),到今年年底,千億房企可能達(dá)到17家。

在今年的最后兩個(gè)月,各家房企都在摩拳擦掌,千億之爭(zhēng)更加激烈。“前三強(qiáng)”想再上臺(tái)階,已沖上千億的房企還在激烈角逐,而想要沖千億的房企則蓄力做最后的沖刺。

“千億”已經(jīng)成為房企發(fā)展過程中十分特殊的一個(gè)“卡位”標(biāo)準(zhǔn),踏進(jìn)門檻前如何平衡速度與風(fēng)險(xiǎn)是一大課題。而沖入陣營(yíng)后,速度與質(zhì)量、規(guī)模與內(nèi)功的矛盾將凸顯,更是給企業(yè)帶來很大壓力。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“房地產(chǎn)已進(jìn)入集中化的時(shí)區(qū),房企要想做優(yōu)等生就不能‘偏科’,不能全優(yōu)就必須‘補(bǔ)課’。”

                                                    圖片來源:視覺中國(guó)

龍頭房企陣營(yíng)分化明顯

根據(jù)克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2017年1~10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》數(shù)據(jù)顯示,在今年的前三個(gè)季度,碧桂園的銷售規(guī)模已突破4000億元,萬(wàn)科和恒大也分別達(dá)到3947.8億元和3658.8億元。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)三家龍頭房企年內(nèi)的銷售額都有望突破5000億元。“他們未來3~5年的目標(biāo)是萬(wàn)億。”克而瑞指出。而這三家和其身后競(jìng)爭(zhēng)者的距離越來越大,后續(xù)幾個(gè)陣營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)更難掩波瀾。

龍湖在今年7月首進(jìn)千億陣容,中海、金地、華夏幸福、華潤(rùn)置地已在9月保證了今年“千億俱樂部”席位,其中綠城中國(guó)以1070億元的銷售額成為第12名千億俱樂部成員。顯然,在龍頭房企快速增長(zhǎng)的同時(shí),千億級(jí)房企也在加速拉開與追趕者的差距。

安居客房產(chǎn)研究院跟蹤的數(shù)據(jù)顯示,2017年1~10月,前10大房企銷售占比超過四分之一達(dá)到25.3%,較去年增加6.7個(gè)百分點(diǎn);各梯隊(duì)房企的金額集中度與2016年全年相比均呈上升趨勢(shì),其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大,較2016年末分別上升了8.8和9.8個(gè)百分點(diǎn)。

房企的集中度正越來越明顯,這樣的格局讓已步入千億級(jí)的企業(yè)都不容懈怠,而對(duì)于沖刺千億的企業(yè)來說可能就是生存之爭(zhēng)——洗牌加速。房企只有拼盡全力保持一定的規(guī)模增長(zhǎng),才能獲取足夠的發(fā)展空間,保證在行業(yè)中的一席之地。

在今年第三季度的TOP30房企中,新城控股、招商蛇口、世茂、旭輝的規(guī)模都在800億~900億元左右,年底有望步入“千億”行列;魯能、富力、中南、陽(yáng)光城、泰禾年底規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到900億~1000多億元,也在全力沖”千億“目標(biāo)??硕痤A(yù)估,今年邁入千億關(guān)口的房企將突破17家。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,目前TOP100房企的集中度達(dá)到53.2%,占據(jù)市場(chǎng)份額過半。預(yù)計(jì)2017年末,TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金額集中度將分別達(dá)到13%、25%、35%和40%。而到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度將分別達(dá)到47%和70%。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,20%的企業(yè)會(huì)越來越優(yōu)秀,80%的企業(yè)則會(huì)慢慢被淘汰。

“千億”對(duì)房企的不同含義

“千億”的確是一個(gè)頗為特殊的數(shù)字,它對(duì)于一些企業(yè)是紅線,對(duì)于一些企業(yè)是門檻,對(duì)于一些企業(yè)則是生存線。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,千億是龍頭房企的“入場(chǎng)券”,馬太效應(yīng)之下,非強(qiáng)者即被淘汰,不沖進(jìn)千億陣營(yíng),極難生存。總部位于上海的福建房企禹洲地產(chǎn)總裁蔡明輝就告訴記者,禹洲地產(chǎn)董事會(huì)已明確提出2020年沖擊千億的戰(zhàn)略目標(biāo)。

“這從房企的土地競(jìng)爭(zhēng)中可見一斑,土地溢價(jià)率快速提高,中小房企基本無法和龍頭房企搶地。同時(shí),熱點(diǎn)城市土地調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái),從拿地規(guī)則、資金來源、保證金及付款期限等方面進(jìn)行限制,大房企的優(yōu)勢(shì)更為凸顯。”融信中國(guó)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張文龍道出了中型房企的心聲,“對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在精神層面上,千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是一種激勵(lì),也是企業(yè)發(fā)展過程中重要的歷史時(shí)刻。”

張文龍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,行業(yè)集中度提高,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,行業(yè)相互之間角力明顯,擴(kuò)大銷售規(guī)模是在未來成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得空間的前提。“實(shí)際上,房地產(chǎn)行業(yè)的總?cè)萘窟€在增長(zhǎng),但不代表每個(gè)參與者都能分享紅利。格局變了,為了這份發(fā)展資格,各個(gè)企業(yè)都要去爭(zhēng)取擴(kuò)大規(guī)模,以免在后期發(fā)展中處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。”

片面追求規(guī)模增長(zhǎng)不可取

房企規(guī)模的提升很重要,但實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)靠的不僅是單純市場(chǎng)占有率的上升,如何修煉“內(nèi)功”也很重要。因?yàn)榍|之后,路依舊很長(zhǎng)。

張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,企業(yè)在沖擊千億時(shí)會(huì)遺留一系列問題,比如要在產(chǎn)品的可復(fù)制性以及快速擴(kuò)張上動(dòng)腦筋,產(chǎn)品千篇一律可以出優(yōu)品但很難出精品,如果沒有精品,越往后走品牌辨識(shí)度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越弱。

張文龍表示,房企達(dá)到千億規(guī)模之后應(yīng)考慮如何控制自身風(fēng)險(xiǎn)、如何持續(xù)增長(zhǎng)盈利能力、如何提升運(yùn)營(yíng)能力,發(fā)展中要尋求量和速度的某種平衡,拒絕“畸形”增長(zhǎng)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào),站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃角度,片面追求規(guī)模增長(zhǎng)、忽視發(fā)展質(zhì)量也不可取,一方面要注重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平的優(yōu)化,使得財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健,另一方面要優(yōu)化和提升新項(xiàng)目的品質(zhì),重視客戶體驗(yàn)。

“控費(fèi)用、抓運(yùn)營(yíng)、求利潤(rùn)”始終貫穿。中南置地董事長(zhǎng)陳凱指出,“年銷售在50億元左右,核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品;年銷售在100億~300億元之間,靠的是營(yíng)銷力和資金周轉(zhuǎn)能力;年銷售在500億~1000億元靠的是高周轉(zhuǎn)和組織力;年銷售在1000億~3000億元,靠的是人力資本和企業(yè)機(jī)制;達(dá)到3000億元以上的,靠的是產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力。”

“不同檔次的企業(yè),在規(guī)模這個(gè)‘殼’提升的同時(shí),必須裝上能與之配套、足夠能量的“內(nèi)涵”,沖擊千億不容易,但跨過千億后更不容易,面臨的是萬(wàn)億企業(yè)的壓力和同檔次高段位企業(yè)的沖擊,內(nèi)功將更顯關(guān)鍵。”張文龍表示。

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