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每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實習記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝

近日，印力首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)起設(shè)立，項目發(fā)行規(guī)模37.9億元，標的物為深圳深國投廣場，將在深交所掛牌交易。

實際上，自2016年內(nèi)地首單CMBS放行以來，已有多家房企發(fā)行了CMBS，這其中包括保利、金茂等。

隨著這種類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品的興起，真正的REITs何時能在內(nèi)地落地也是市場關(guān)注的焦點。

CMBS與REITs最大不同：前者不出讓物業(yè)所有權(quán)

根據(jù)多家金融研究機構(gòu)的表述，CMBS依靠抵押物未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，是商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)物業(yè)抵押貸款轉(zhuǎn)向資本市場直接融資的成果。

“RREITs以股權(quán)型為主，而CMBS是一種純債權(quán)類投資工具；CMBS以物業(yè)為抵押，并不持有物業(yè)，因此CMBS原始權(quán)益人償還貸款后保留所有權(quán)。這是它們最大的不同。”中國工商銀行投資銀行部分析師崔德永在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出。

這或是CMBS得以在內(nèi)地落地的原因之一。“CMBS從某種程度上而言是一種融資工具，和銀行貸款并沒有太大區(qū)別。由于原始權(quán)益人不出讓物業(yè)所有權(quán)，因而運作起來相對簡單。”光大信托研究員袁吉偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

另外，投資者層面的因素也不可忽略。多名從業(yè)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，CMBS的投資者多為機構(gòu)，相關(guān)政策法規(guī)也較為成熟，這也是它能夠在目前的環(huán)境下運作的原因。

瀚德金融創(chuàng)新研究院院長、清華鑫苑房地產(chǎn)金融創(chuàng)新研究中心副主任郭杰群指出，“國內(nèi)銀行已經(jīng)發(fā)行了多種對公信貸產(chǎn)品，法律環(huán)境和稅收環(huán)境相對來說比較成熟，因而CMBS是更加可行的方式。”

實際上，自去年8月放行CMBS以來，已有多家房企通過這一方式進行融資。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)發(fā)行的CMBS總規(guī)模逾200億元。其中包括高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃、“中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”等。

REITs落地還需多因素配合

放行CMBS被視為資產(chǎn)證券化的“破冰之旅”。相關(guān)部門也多次部署和要求各地根據(jù)實際情況編制REITs試點方案。此種背景下，真正的REITs離我們還有多遠？

從目前市場聲音來看，真正的REITs在內(nèi)地落地仍需時日。澳大利亞澳瑞姆中國戰(zhàn)略顧問王瑋在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，REITs在內(nèi)地難以落地的原因是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量太少，而REITs對于資產(chǎn)回報率等均有要求。

可供對比的數(shù)據(jù)是，《中國公募RETIs發(fā)展白皮書》中指出，在美國REITs市場中，其權(quán)益型REITs的年化復(fù)合回報率可達12%，抵押型REITs相對較低，但也可達到9%。而中國內(nèi)地目前為數(shù)不多的類REITs產(chǎn)品收益率相對較低。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多名商業(yè)地產(chǎn)和資管人士時了解到，資產(chǎn)回報率低僅是REITs難以落地的原因之一，要最終成行還需要相關(guān)法規(guī)和政策的配合。

“REITs落地從另一個層面來講，單靠證監(jiān)會的推動是不夠的，稅務(wù)系統(tǒng)的支持也十分必要，因為REITs要求其中收益的大部分要分配給投資者。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利表示。

以美國、新加坡為例，它們在REITs收益分配方面規(guī)定，若應(yīng)稅收益的90%以股利或分紅形式分配給投資者，則可享有稅收優(yōu)惠。

但目前在內(nèi)地，中國銀行業(yè)協(xié)會首席專家巴曙松曾表示，“由于REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的搭建過程中，大量項目會涉及底層不動產(chǎn)權(quán)的剝離和重組，因此會涉及土地增值稅、契稅、增值稅、企業(yè)所得稅等眾多稅項，并且還可能面臨雙重征稅的問題。”

“在目前的市場環(huán)境下，CMBS我認為是更適合商業(yè)地產(chǎn)的融資模式。從國外的經(jīng)驗來看，美國商業(yè)地產(chǎn)的融資工具中，CMBS、REITs和商業(yè)貸款基本三分天下，企業(yè)不應(yīng)該只將眼光放在REITs上。”郭增利補充道。