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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝

房地產(chǎn)競爭加劇，寸土寸金的一二線城市中心區(qū)基本處于無新增土地供應階段，為爭取發(fā)展資源，大量開發(fā)商將眼光瞄準了城市更新，嘗試與政府合作，獲得發(fā)展新機遇。

近些年，萬科在深圳、廣州等地大規(guī)模進軍城市更新項目，并于2016年中標廣州恩寧路中段的永慶坊舊改項目，創(chuàng)新“政府主導、企業(yè)承辦、民眾參與”微改造城市更新模式。

微改造需高昂改造成本

作為廣州市危舊房集中轄區(qū)之一的永慶片區(qū)，位于荔灣區(qū)恩寧路中段，永慶坊是具有獨特歷史文化的建筑，在城市改造過程中，需要在保留歷史建筑特色的前提下進行修葺，目前廣州萬科已完成對永慶坊的微改造。

《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場觀察發(fā)現(xiàn)，永慶坊的微改造基本保持了房屋原有輪廓，建筑的歷史感得到保留。

永慶坊項目相關負責人接受記者采訪時介紹，永慶坊遵循“修舊如舊，建新和諧；交通梳理，肌理抽疏；文保專修，資源活化”的原則，對現(xiàn)存的李小龍祖居、永慶大街24~28號兩處文物保護建筑進行結構加固，沿襲傳統(tǒng)工藝，修復屋瓦面、青磚墻、紅磚墻、灰雕、彩塑等傳統(tǒng)元素。

這種微改造模式得到客戶認可，早期入駐永慶坊的商戶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，永慶坊具有上百年歷史，這種具備深厚歷史文化積淀的創(chuàng)意園很少見。當初考慮進駐永慶坊也是被其文化背景所吸引，商戶可以利用文化因素對產(chǎn)品進行包裝，提升產(chǎn)品的文化積淀。

雖然這種微改造模式可以傳承歷史文化，但需要付出高昂的改造成本。據(jù)了解，永慶坊改造面積約7000平方米，而每平方米改造成本高達1萬元。

永慶坊項目相關負責人表示，永慶坊改造需要對建筑特色進行保護，改造成本在同類型的“三舊”改造項目中是較高的，包括硬件成本、資金成本、人力、運營成本。同時，改造項目的位置、價值、現(xiàn)場建筑改造難度等因素也會對成本造成較大影響。

永慶坊項目位于荔灣老城區(qū)，周邊居民多，改造過程中需要盡量避免對周邊居民造成影響，加上多個房屋損壞嚴重，需對原本臟亂差的環(huán)境進行整體更新，改造難度和成本均升級。

盈利難題考驗運營能力

高昂的改造成本對于后期運營和盈利能力提出較高要求，據(jù)了解，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期就長達12年半。

需要注意的是，萬科只擁有永慶坊15年經(jīng)營權，期滿后是將經(jīng)營權交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。如何在15年時間實現(xiàn)盈利，成為運營永慶坊的一大考驗。永慶坊項目相關負責人接受采訪時直言，永慶坊暫時還不是盈利項目，相對于經(jīng)濟效益，永慶坊更多的是對城市更新、舊城改造和文化保護的一次探索。

據(jù)了解，目前永慶坊已進行營業(yè)，出租率大約為80%，入駐企業(yè)以文創(chuàng)類及科技創(chuàng)新類為主。上述永慶坊項目相關負責人告訴記者，目前永慶坊的收益主要來自于租金，根據(jù)15年收回成本倒推租金，目前每月平均租金為100~120元/平方米。

對以租金為主的收益模式，永慶坊商戶在接受記者采訪時表達了擔憂：如果萬科不能實現(xiàn)較好的盈利，未來可能將通過上漲租金來獲得收益，這將加重入駐商戶的壓力。該商戶認為，永慶坊需要進行二次營銷，將更多文化內(nèi)容進行包裝變現(xiàn)，同時需要獲得資本方支持。租戶希望萬科能把資源放到臺面上共享，大家互相借力，共同探索可能的盈利模式。

記者注意到，為了提升運營能力以及更好利用現(xiàn)有文化背景進行變現(xiàn)，萬科利用李小龍等歷史文化元素不斷活化永慶坊形象，如舉辦音樂會、攝影展、畫展等各類活動吸引人流，擴大永慶坊的知名度和影響力。

萬科云招商負責人曹飛飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，永慶坊是廣州萬科試水城市微改造的首發(fā)項目，不遺余力地做好永慶坊項目，有利于打響萬科在城市更新方面的知名度，有利于后續(xù)項目的獲取。

據(jù)了解，永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目，萬科將積極參與投標。同時廣州萬科已經(jīng)拿下增城正果一個老街微改造項目，加碼在城市微改造項目的布局。