每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

“十一”前夕，石家莊、長沙、貴陽、南昌等多個城市調(diào)控政策再度加碼，而截至目前，已有39個城市針對居民家庭的新購房上市交易規(guī)定了年限。這在一定程度上扼制了投資、投機(jī)為目的購房行為，使樓市進(jìn)一步健康有序發(fā)展。

3月以來的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺至今，力度不斷疊加，這也意味著行業(yè)進(jìn)入限購、限價、限貸、限售、限轉(zhuǎn)的“五限時代”。有業(yè)內(nèi)觀點對此認(rèn)為，伴隨樓市調(diào)控長效機(jī)制的形成，中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由“黃金時代”“白銀時代”，進(jìn)入“青銅時代”。

在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的成型過程中，行業(yè)也在各項變因中逐漸進(jìn)入了新的階段。那么，處于新環(huán)境之下的房企，該如何適應(yīng)如何生存？

西南證券房地產(chǎn)首席分析師胡華如表示，這一階段，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將更為突出。多位房企人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，這一階段房企集中度將不斷被提升，企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢將非常關(guān)鍵，并且對企業(yè)復(fù)合能力的要求也前所未有。

地產(chǎn)行業(yè)迎來“青銅時代”

回顧近20年的中國房地產(chǎn)發(fā)展，自1998年房改以來，房地產(chǎn)市場漸漸步入高增長。尤其是2004~2010年，伴隨成交量、價格、投資量、利潤和供求比五大指標(biāo)的飛速發(fā)展，行業(yè)迎來“黃金時代”。

從2011年開始，上述指標(biāo)加之房屋新開工、竣工等各項延伸指標(biāo)開始降速，行業(yè)步入中增長階段，但城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)和住房飽和度等指標(biāo)依然有一定支撐力，這一階段被成為“白銀時代”。

猶如王小波的時代三部曲，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制逐步形成，整個行業(yè)或?qū)u漸進(jìn)入到第三個階段——青銅時代。

“集中度的確是這一階段的鮮明指標(biāo)。”胡華如告訴記者，未來行業(yè)內(nèi)兩個現(xiàn)象會更加明顯，其一是非同一控制人的房企的數(shù)目會大幅降低；其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡華如提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個百分點，接近30%。而明后年，前十大房企市占率將接近50%，有的房企年銷售額可能達(dá)到萬億元。

東方證券首席房地產(chǎn)分析師竺勁則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度或在2022年之前達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，根據(jù)測算，TOP10房企銷售市占率將達(dá)到36%（2016年底僅19%）。而基于房企強(qiáng)大的土地獲取能力，TOP1房企的市占率將達(dá)到8.4%，在這段時期，龍頭房企的成長將實現(xiàn)質(zhì)的飛越。

“在新房限價的情況下，如果房企鋪開的城市過少，將很難盈利。所以小的地產(chǎn)公司只能出售資源，一些戰(zhàn)略出現(xiàn)問題的房企必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，否則就面臨被兼并或者退出。”胡華如直言。

土地是支撐龍頭房企規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵，因而土地市場也將呈現(xiàn)出集中度的加速提升。“目前土地市場集中度提升的速度，甚至超過行業(yè)銷售集中度。”竺勁表示，當(dāng)下對土地儲備的投資積極程度，可以被視為房企銷售的先導(dǎo)指標(biāo)之一。隨著大型房企的規(guī)模擴(kuò)張，拿地競爭激烈、土地成交總價增速會越來越快。而未來房地產(chǎn)行業(yè)的銷售集中度提升增速，會向土地市場集中度提升的平均增速靠近。

竺勁表示，擁有更大規(guī)模的開發(fā)商，往往能有更好的公司信用評級優(yōu)勢，這則反作用于公司的融資能力，他們往往能在同樣的負(fù)債率背景下更易獲取融資，且融資成本更低，而房企間的差距就這樣日益擴(kuò)大。

房企要生存必須優(yōu)勢復(fù)合

在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的成型過程中，行業(yè)也在各項變因中逐漸進(jìn)入了新的階段。那么，處于新環(huán)境之下的房企，該如何適應(yīng)如何生存？

泰禾集團(tuán)高級副總裁沈力男向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)下，“一招鮮吃遍天”的方式已不適用，企業(yè)應(yīng)該更講究綜合開發(fā)商能力，也要有創(chuàng)新能力，這使得企業(yè)不能光靠規(guī)?？癸L(fēng)浪。

“以前很多企業(yè)都是各領(lǐng)風(fēng)騷兩三年，但現(xiàn)在企業(yè)更需要做‘長跑型選手’，更要注重資源調(diào)配和配速來達(dá)到終點。”在沈力男看來，房企接下來要做的是平衡好地錢人產(chǎn)品和服務(wù)時間的關(guān)系。拿地坐等升值的開發(fā)模式已經(jīng)過去了，要在土地上創(chuàng)造新價值，提供更多更好的產(chǎn)品和服務(wù)，才能滿足改善型市場的需求。可以說，融資、周轉(zhuǎn)及拿地三方面能力成就房企價值。

竺勁則強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了“調(diào)控3.0時代”，政策實際上是從源頭上抑制投資需求，保障居民剛需，貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。因而后續(xù)可能會有更多城市出臺類似政策來抑制投機(jī)，抑制投機(jī)性購房需求，緩解部分城市新房市場短期供不應(yīng)求的局面。在這樣的環(huán)境下，房企應(yīng)該更注重穩(wěn)健。

“目前，中國房地產(chǎn)市場存量業(yè)務(wù)份額不到5成，租賃份額僅占6%。租賃市場扶持政策及法規(guī)頻出，行業(yè)日趨規(guī)范、發(fā)展步入快車道。”胡華如指出，在這種背景之下，資產(chǎn)的運營管理和房地產(chǎn)金融未來會成為二線房企要做的事情。

但租賃市場普遍存在利潤率較低的問題，以上述持有模式的住宅租金回報率為例，其回報率在6%~7%之間，而長租公寓的凈利潤只有5%~10%，即便規(guī)模化以后也很難超過10%，目前，房企的開發(fā)利潤率在10%~15%。

不過，竺勁表示，對于租賃市場，政府可以在稅收方面給予優(yōu)惠和推出一些利好政策，同時加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

胡華如對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租賃市場的發(fā)展在未來五年會非常迅速，一線城市紛紛在未來土地供應(yīng)計劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場要積極拓展房源，打造專業(yè)的運營隊伍，同時讓產(chǎn)品和服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化趨勢。這不同于地產(chǎn)開發(fā)是單個項目盈利。“好住宅開發(fā)相配套的產(chǎn)業(yè)延伸服務(wù)，新房銷售開發(fā)規(guī)模正在高位盤整期，企業(yè)會越來越參與到租賃市場中去，開發(fā)持有一些物業(yè)，或者用專業(yè)化能力進(jìn)行品牌和管理輸出，這都是運營能力的變現(xiàn)。”

新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為，在市場蛋糕還沒切分完之前，必須加速奔跑，未來市場進(jìn)入高寡要加速奔跑，剩者為王，不進(jìn)則沒，退無可退。對于房企來說，要具備三大核心能力：首先要具備強(qiáng)大的土地獲取能力，要能獲得相對便宜又能夠快速銷售的土地；其次，要具有強(qiáng)大的融資能力；第三，具備快速銷售能力，別人賣得掉你能賣得更好。同時還要有產(chǎn)品能力，現(xiàn)在因為市場的供求關(guān)系，去庫存已經(jīng)去的差不多了，市場上供應(yīng)不是很充分，池子里的魚在減少。因此要想獲得客戶青睞，產(chǎn)品力就要提升，換句話說就是性價比。