每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)記者 曾健輝

一些城市提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“租房落戶”后，租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租房落戶一時(shí)成為熱點(diǎn)，引起人們高度關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為，既然租房可以和買房享有相同的權(quán)利、租房還可以落戶，為何還要去買房呢。

“其實(shí)這是對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)概念的一種誤讀。”國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，租購(gòu)?fù)瑱?quán)旨在保障租房戶的租住權(quán)益，與就學(xué)、醫(yī)療等社會(huì)保障并無直接關(guān)聯(lián)，后者更多體現(xiàn)的是戶籍問題。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)能否降低房租

7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。該通知中明確，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，還允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租等。這些政策的實(shí)施，無疑會(huì)增加租賃住房的有效供給。

租賃住房供給的增加會(huì)不會(huì)降低房租？

“很難降低租金，租金的確定機(jī)制和房?jī)r(jià)的決定機(jī)制并不一樣。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，租金主要取決于收入，租戶不會(huì)因?yàn)檎叩膶捤膳c否，而在租金上有較大的支出，所以租金是穩(wěn)定的。

針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租房落戶會(huì)不會(huì)利空房?jī)r(jià)，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租的市場(chǎng)和購(gòu)的市場(chǎng)幾乎是兩個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)。楊現(xiàn)領(lǐng)以長(zhǎng)租公寓“自如”的租戶結(jié)構(gòu)為例，目前的租賃人口大部分都是年輕人，收入水平并不足以購(gòu)買房屋，房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)他們沒有太大影響，租賃市場(chǎng)也是比較穩(wěn)定的，因此租的市場(chǎng)對(duì)購(gòu)的市場(chǎng)的溢出效應(yīng)非常有限，對(duì)房?jī)r(jià)并不會(huì)造成明顯的影響。

對(duì)于租戶能否在子女就學(xué)、醫(yī)保等方面享有與戶籍人口同等的待遇，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)旨在規(guī)范租賃市場(chǎng)，保護(hù)租賃雙方權(quán)益，比如不允許隨便趕走租客、隨便漲房租等，此外也要保障房東權(quán)益。他建議盡快出臺(tái)配套細(xì)則，明確租賃雙方權(quán)利與義務(wù)，比如不允許隨便趕走租客、隨便漲房租等，并保障房東權(quán)益，真正規(guī)范租賃市場(chǎng)。

房企看好租房市場(chǎng)

不管是租購(gòu)?fù)瑱?quán)還是租房落戶，在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上，與會(huì)專家學(xué)者以及開發(fā)商們一致看好未來的租賃市場(chǎng)，并認(rèn)為國(guó)家以及一些地方出臺(tái)的促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，將會(huì)極大的促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

事實(shí)上，在上述一系列利好政策出臺(tái)之前，不少房企就已經(jīng)涉足租賃市場(chǎng)，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代后，傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的高地價(jià)、強(qiáng)調(diào)控挑戰(zhàn)。于是，萬科的“泊寓”、萬達(dá)的“文旅公寓”、龍湖的“冠寓”、旭輝的“領(lǐng)寓”等長(zhǎng)租公寓品牌相繼面市，碧桂園也成立了自己的長(zhǎng)租公寓事業(yè)部。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中超過三分之一都已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

“一些開發(fā)商切入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，更多的是出于拿地自持的限制，而被動(dòng)進(jìn)入這一領(lǐng)域。”融僑集團(tuán)首席營(yíng)銷執(zhí)行官、首席品牌執(zhí)行官?gòu)垘r在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示。

而優(yōu)淘城總裁薛建雄此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，一些城市在土拍時(shí)對(duì)自持面積提出了要求，這是開發(fā)商切入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的關(guān)鍵。

值得注意的是，此前全國(guó)多地在土地競(jìng)拍時(shí)出現(xiàn)過多宗100%自持的住宅用地。上海早前更是首次在全國(guó)推出兩宗租賃住房用地，并計(jì)劃在“十三五”期間推出租賃住房70萬套，在住房新增供應(yīng)量中的比重超過40%。而廣州、深圳、南京等12個(gè)城市也將作為全國(guó)首批開展住房租賃試點(diǎn)單位，加快發(fā)展租房租賃市場(chǎng)?？梢娬l(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心之大。

鏈家研究院此前的一份研究報(bào)告預(yù)測(cè)認(rèn)為，2020年、2025年，中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)將超過4萬億元。