每經(jīng)編輯 王曉波

每經(jīng)記者 魏瓊

“國(guó)內(nèi)幾乎代表性的開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)全部進(jìn)來租賃市場(chǎng)了，參與的主題非常多元化。”在8月8日博鰲大講堂上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)給租賃市場(chǎng)潑了一盆冷水。

楊現(xiàn)領(lǐng)現(xiàn)場(chǎng)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，租購(gòu)?fù)瑱?quán)和房?jī)r(jià)是沒關(guān)系的，租的市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)是獨(dú)立的市場(chǎng)，是不同人群的，租賃的人口大部分是年輕人，這些人的需求就是租房，需要在租房市場(chǎng)停留比較長(zhǎng)的時(shí)間。

其次，房?jī)r(jià)和租金的決定機(jī)制不一樣，房?jī)r(jià)的決定機(jī)制是和供需關(guān)系等相關(guān)的，但是租金的決定機(jī)制是收入，不會(huì)因?yàn)檎叩茸儎?dòng)租金支出增加，所以租金是穩(wěn)定的。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)是改善住的環(huán)境，不是影響房?jī)r(jià)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)是有限的。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為并不是所有的城市都有租賃的機(jī)會(huì)，它一定屬于少數(shù)城市。這些城市需要滿足有持續(xù)人口凈流入、服務(wù)業(yè)的占比超過50%且持續(xù)上升、房?jī)r(jià)收入比偏高以及租金有上漲空間四個(gè)條件。

楊現(xiàn)領(lǐng)先認(rèn)為，租賃運(yùn)營(yíng)是非常苦，很難賺錢的生意，毛利到15%就已經(jīng)很厲害了，如果沒虧錢那就千萬不要政策鼓勵(lì)了就一擁而進(jìn)，實(shí)際上運(yùn)營(yíng)企業(yè)怎么樣，目前總體處于探索階段，所以大家要把握節(jié)奏，不要太快，要慢點(diǎn)來。這是一個(gè)十年的生意，應(yīng)該慢一點(diǎn)，需要時(shí)間來積累，需要規(guī)模的效益來積累。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租房市場(chǎng)的規(guī)模門檻會(huì)比較高，做到五萬間的時(shí)候可能會(huì)比較痛苦，當(dāng)做到三十萬間的時(shí)候會(huì)好一點(diǎn)，做到一百萬間會(huì)非常好，你會(huì)發(fā)現(xiàn)出租率想降都降不下來，開始自我循環(huán)。因?yàn)槠骄鶕Q租周期是6到8個(gè)月，出租率很難控制，六個(gè)月就要找一次，找客成本每年發(fā)生兩次。但是如果你有一百萬間房的時(shí)候，從A換到B還是在你這邊，這就是很核心的問題。