每經(jīng)編輯 馬瑋煒    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 隋丕寧

離11月28日景瑞宣布出售天津項(xiàng)目給恒大不過短短3天，雙方又達(dá)成了另一樁買賣。

12月1日，景瑞控股（01862.HK）公告稱，于聯(lián)交所交易時(shí)段后，上海景瑞（作為轉(zhuǎn)讓人及公司全資附屬公司）及恒大上海（作為承讓人）訂立虹口股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

根據(jù)虹口股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，上海景瑞同意出售，而恒大上海同意購買上海佳靖（景瑞控股全資附屬公司擁有的上海景麒49%股權(quán)，繼而直接持有位于中國上海虹口區(qū)的虹口土地）全部股權(quán)。

作為虹口出售的一部分，上海景瑞進(jìn)一步同意向上海佳靖轉(zhuǎn)讓目前所持上海景麒余下51%股權(quán)。于完成該股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，上海景麒將由上海佳靖全資擁有。

兩個(gè)項(xiàng)目收益于5億

5日之內(nèi)，景瑞兩度出讓項(xiàng)目給恒大，原因幾何？

其投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“主要目的是借當(dāng)前較好的市場時(shí)機(jī)出售換取現(xiàn)金流，為2017年更好的投資機(jī)會(huì)（時(shí)機(jī)和板塊）儲(chǔ)備資金。”

回顧11月28日的晚間公告，景瑞控股有限公司宣布稱，將通過四家全資附屬公司轉(zhuǎn)讓天津景秀置業(yè)投資有限公司全部股權(quán)予恒大天津，初始代價(jià)為79708萬元。

根據(jù)公司預(yù)計(jì)，天津項(xiàng)目出售完成后，將實(shí)現(xiàn)收益約3億元，經(jīng)扣除估計(jì)稅項(xiàng)、發(fā)展成本及其他開支約人民幣1億元。

而12月1日售出的虹口項(xiàng)目經(jīng)景瑞控股預(yù)計(jì)，出售完成后，其將實(shí)現(xiàn)收益約2億元。

兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)賬5億元，經(jīng)營業(yè)績的增長需求是一方面，另外也有知情人告訴記者，“由于一些歷史遺留問題，虹口區(qū)對(duì)景瑞的方案一直未予批復(fù)。”

針對(duì)此事，記者致電景瑞控股，但截至發(fā)稿記者未收到對(duì)方就此事的回復(fù)。不過，公告中也可以看見這塊2015年6月就拍得地，至今遲遲未開發(fā)，其稱：“上海景麒尚未開始發(fā)展虹口土地，并已成功申請(qǐng)延期至2017年5月開始發(fā)展項(xiàng)目。”

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)出售行為持積極態(tài)度，他認(rèn)為，“對(duì)于景瑞這樣的上市公司，如果此類合作的后續(xù)收益不錯(cuò)，也能使其受到各類投資者的認(rèn)可。”

依舊是1+7+X戰(zhàn)略布局

景瑞控股半年報(bào)顯示，今年4月份，景瑞控股的間接非全資子公司上海驍澤投資與天津潮白湖投資訂立股份購買協(xié)議，上海驍澤投資斥資2.02億元收購天津天瑞的100%股權(quán)。

不僅如此，同月，景瑞在杭州、蘇州、寧波等地都有收購動(dòng)作，其中有土地使用權(quán)也有項(xiàng)目公司股權(quán)。

擴(kuò)張背后帶來的還有負(fù)債率的攀升，根據(jù)資料顯示，截至去年底景瑞的凈債務(wù)與資本比率為135%，這比2014年103%的負(fù)債率，增長了32個(gè)百分點(diǎn)。

除此之外，去年景瑞錄得其它虧損5270萬元，這一數(shù)字比2014年2910萬元同一指標(biāo)增加了2000多萬元。據(jù)景瑞披露，去年虧損主要來自杭州一幅土地的延遲付款。

對(duì)此，景瑞內(nèi)部工作人員對(duì)記者的說法是，“雖然之前這個(gè)（負(fù)債率）確實(shí)偏高，但大體上是沒問題的，能堅(jiān)持。”

但連售兩個(gè)項(xiàng)目是全部嗎？根據(jù)知情人士透露的消息，景瑞與恒大洽談的項(xiàng)目其實(shí)不止這些，還有多個(gè)項(xiàng)目在洽談中。

回到兩個(gè)售出項(xiàng)目，上海虹口項(xiàng)目的潛力和地段都比較理想，但天津項(xiàng)目的情況就要復(fù)雜的多，就連賣家景瑞對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)也是：“天津?qū)氎∮⒖の挥谔旖蜻h(yuǎn)郊的京津新城板塊，市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?rdquo;

更有知情人士告訴記者，“天津項(xiàng)目的那個(gè)地方，樓市很差，恒大接下一個(gè)攤子，很大的可能是要做大資產(chǎn)規(guī)模，降低負(fù)債率，而且看好后市會(huì)好轉(zhuǎn)。”

很顯然，景瑞還沒有這樣的本錢，關(guān)于未來的布局規(guī)劃，景瑞方面直言：“公司依舊會(huì)以1+7+X為戰(zhàn)略布局，以上海為基地城市，深耕以蘇州、南京、杭州、寧波、天津、重慶等核心一二線城市。并在這些核心城市內(nèi)，重點(diǎn)布局市場潛力更大的市中心和近郊板塊為主。”