每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

631.7億元是什么概念？如果你把它存進(jìn)余額寶，每天可以產(chǎn)生收益696.45萬(wàn)元，一輩子都可以吃穿不愁。但有“并購(gòu)狂人”之稱的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌，昨日（7月10日）卻大手一揮，把這筆錢給花了。根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)的聯(lián)合公告，孫宏斌打算用這筆錢從萬(wàn)達(dá)手中收購(gòu)十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)以及76個(gè)酒店項(xiàng)目。

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，孫宏斌表示，此次交易涉及資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金。作為普通人，記者在“心痛”之余不禁有些奇怪——融創(chuàng)2016年末的凈負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)208%，如今有必要拿這么多現(xiàn)金收購(gòu)資產(chǎn)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位投行及分析人士也認(rèn)為，如此大的交易規(guī)模，純以現(xiàn)金形式交易不太可能。

賬面現(xiàn)金=可自由使用？

7月10日上午，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)對(duì)外披露萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合公告稱，萬(wàn)達(dá)擬將十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價(jià)為295.75億元，并由融創(chuàng)來(lái)承擔(dān)項(xiàng)目貸款。同時(shí)，融創(chuàng)將以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)76個(gè)酒店項(xiàng)目。兩項(xiàng)收購(gòu)的總代價(jià)為631.7億元。

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，孫宏斌透露，此次交易涉及資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金?？硕饠?shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額1088.1億元。孫宏斌在接受財(cái)新網(wǎng)采訪時(shí)則表示，截至2017年6月30日，融創(chuàng)賬上還有900多億元現(xiàn)金。

但賬面上的現(xiàn)金并不是說(shuō)可以不受限制地自由使用。

以融創(chuàng)2016年財(cái)報(bào)為例，截至2016年12月31日，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金約698億元，其中178億元為受限資金，主要包括124.55億元銀行貸款擔(dān)保資金和50.75億元預(yù)售物業(yè)所得限制資金。

一券商分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，即便融創(chuàng)賬面上有900億現(xiàn)金，但還要考慮日常支出以及后期拿地的資金支出等，怎么可能全部或者大部分用來(lái)進(jìn)行一兩筆收購(gòu)呢？

該券商人士進(jìn)一步指出，融創(chuàng)需要考慮各方面支出的平衡，除直接土地市場(chǎng)拍地資金，還涉及并購(gòu)和項(xiàng)目公司后續(xù)費(fèi)用，以及貸款保證金、銷售監(jiān)管資金、按揭保證金和銀行承兌匯票保證金等。此外，拿地之后還有施工支出和項(xiàng)目開發(fā)及融資，這些費(fèi)用開支都非常大。

“即便賬上現(xiàn)金能夠全部覆蓋此次交易，但剩下的資金不多，一旦資金鏈緊張，后果不堪設(shè)想。況且由于房地產(chǎn)調(diào)控，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了融資難情況。而融創(chuàng)自去年開始在市場(chǎng)上進(jìn)行的各種收并購(gòu)動(dòng)作，對(duì)資金的消耗很大?！鄙鲜鋈耸恐毖浴?/p>

資金渠道謎團(tuán)待解

“從并購(gòu)角度來(lái)講，一方面，很少有企業(yè)拿600多億現(xiàn)金直接去砸。另一方面，銷售額1100多億不代表凈利潤(rùn)?！币毁Y深投行人士表示。

前述深投行人士指出，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)這次的交易是一個(gè)股權(quán)交易模式，完全用現(xiàn)金支付的可能性不大。即便交易是一次性的，但資金支付應(yīng)該也會(huì)有一個(gè)過(guò)程。融創(chuàng)應(yīng)該會(huì)拿部分現(xiàn)金出來(lái)，還有一部分可能會(huì)把文旅和酒店兩塊資產(chǎn)未來(lái)的營(yíng)收收益，做成資產(chǎn)證券化類的產(chǎn)品來(lái)支付給萬(wàn)達(dá)，還有可能是通過(guò)境外銀行的并購(gòu)貸款來(lái)支付。總之，不太可能會(huì)一次性付清。

這么大的交易，如果不全部使用自有資金的話，融創(chuàng)又可能會(huì)動(dòng)用哪些資金和渠道借款，使用什么融資工具呢？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至2016年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國(guó)有抵押的銀行借款為311.78億元，其他借貸357.32億元，優(yōu)先票據(jù)27.58億元，資產(chǎn)支持證券31.71億元。

另?yè)?jù)投行人士分析，這是一個(gè)很大的打包并購(gòu)，境內(nèi)交易涉及到成本問(wèn)題，所以，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)可能在境外交易。

融創(chuàng)杠桿風(fēng)險(xiǎn)大幅上升

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至今，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外收并購(gòu)地產(chǎn)公司耗資已逾500億元（不含此次交易）。

比如，去年9月，融創(chuàng)以總價(jià)157.61億元收購(gòu)融科智地房地產(chǎn)股份有限公司若干目標(biāo)公司的股權(quán)和債權(quán)。目標(biāo)公司有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益，分別位于北京、天津、重慶和杭州等16個(gè)中國(guó)城市，總占地面積約693.72萬(wàn)平方米，總建筑面積約1802.22萬(wàn)平方米，未售面積約730.05萬(wàn)平方米。

而在去年底今年初，融創(chuàng)先后共計(jì)斥資近60億元入股金科。具體來(lái)看，包括以總價(jià)約40億元認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司16.96%的股份，以總價(jià)17.23億元收購(gòu)金科地產(chǎn)6.17%股份。完成認(rèn)購(gòu)和收購(gòu)事項(xiàng)后，公司間接持有金科地產(chǎn)23.15%的股份。

申萬(wàn)宏源的研究報(bào)告指出，截至2016年末，融創(chuàng)凈負(fù)債率已經(jīng)從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其總有息負(fù)債規(guī)模從2015年末的420億元大幅增長(zhǎng)至2016年末的1130億元，同期凈負(fù)債規(guī)模從150億元增長(zhǎng)至430億元。除了費(fèi)用開支大幅增長(zhǎng)以及利潤(rùn)率復(fù)蘇慢于預(yù)期，該券商對(duì)融創(chuàng)在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策環(huán)境下，仍選擇在杠桿率激增情況下快速擴(kuò)張規(guī)模帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂。

此外，根據(jù)融創(chuàng)2016年財(cái)報(bào)，公司期末凈資產(chǎn)為354億元。而融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)這次交易的總額高達(dá)631.7億元，超過(guò)了融創(chuàng)2016年末的凈資產(chǎn)，占其去年末總資產(chǎn)2932億元的21.5%，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，構(gòu)成重大資產(chǎn)交易。不過(guò)，截至昨日22時(shí)53分，記者注意到，融創(chuàng)中國(guó)仍未就此次交易發(fā)布詳細(xì)公告。