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樓市銷售降速源于開發(fā)商不積極申請預(yù)售?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-06-14 23:50:46

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

剛剛過去的5月,龍頭開發(fā)商銷售增速普遍放緩。CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),40家已公布銷售業(yè)績的房企,5月份合計(jì)銷售3844億元,環(huán)比下調(diào)10%,這也是今年以來銷售最差的月份。其中,本年度目標(biāo)銷售額平均增幅超50%的龍頭三甲——碧桂園、萬科和恒大,在3月和4月份取得異常靚麗的業(yè)績后,5月碧桂園和萬科銷售金額分別下降了25.1%和34%,恒大則勉強(qiáng)持平。處于第二梯隊(duì),本年度銷售目標(biāo)增長20%~30%的富力、綠城、新城等,5月銷售也下滑15%~30%。

龍頭開發(fā)商銷售降速,這是營銷策略使然,還是調(diào)控打壓的滯后影響?筆者認(rèn)為,開發(fā)商主動降速的可能性很低,一方面,龍頭開發(fā)商紛紛上調(diào)年度銷售目標(biāo),平均上調(diào)幅度近40%,“沖千億”的開發(fā)商一大批。除碧桂園以外,截至5月,沒有一家企業(yè)完成目標(biāo)銷售額的50%,不存在主動調(diào)低銷售的動力;另一方面,新一輪以“五限”(限購、限貸、限售、限價(jià)、限證)為內(nèi)容的大范圍調(diào)控,凍結(jié)需求和流動性的滯后影響越來越明顯,開發(fā)商加速跑量是一致選擇。

此外,2016年樓市成交面積和金額均創(chuàng)歷史之最,上市公司凈利潤平均增長30.4%。在高基數(shù)的情況下,必須實(shí)現(xiàn)更大的銷售規(guī)模,才能兌現(xiàn)業(yè)績要求。同時(shí),樓市新房開發(fā)空間越來越逼仄,排位競爭白熱化,導(dǎo)致拿地、開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售的門檻越來越高,加速“做大做強(qiáng)”,才能搶占一席地位。今年1~5月份,全國土地出讓最多的50大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)10103億元,同比2016年前5個月上漲33%。1~5月,前10大開發(fā)商拿地金額占銷售金額的近40%。

同時(shí),資金面全面緊縮。今年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降了21.5%,自2016年二季度,開發(fā)貸款已連續(xù)4個季度負(fù)增長。同時(shí),交易所全面收緊公司債,2016年房企公司債融資高達(dá)1.14萬億元,同比增長130%,但今年1~4月,房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資合計(jì)僅1113.1億元,比去年同期(5068億元)下降78%。今年以來,上市房企通過定增再融資較去年同期也下降70%。2017年4月,銷售回款占開發(fā)商資金來源的51.2%,環(huán)比和同比分別上升1.1個百分點(diǎn)、4.2個百分點(diǎn),開發(fā)商對銷售回款的依賴達(dá)到近年來之最。

筆者判斷,各大房企都想抓住寶貴的空間和機(jī)會,加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,以大規(guī)模銷售滾動大規(guī)模拿地,以增厚資產(chǎn)撬動社會融資,騰挪樓市調(diào)控和資金緊縮,搶占“收割市場”的最佳排位。

那么,是不是因?yàn)槊芗{(diào)控的滯后影響開始顯現(xiàn),從而導(dǎo)致開發(fā)商銷售額度下降了呢?筆者認(rèn)為,調(diào)控確實(shí)導(dǎo)致樓市需求凍結(jié)或觀望,但不可忽略的是,近期價(jià)格管控導(dǎo)致預(yù)售證發(fā)放難度加大,開發(fā)商入市積極性降低,而獲準(zhǔn)入市的項(xiàng)目,價(jià)格必須下調(diào),導(dǎo)致銷售量回落。

盡管調(diào)控政策在春節(jié)后全面布下,但2016年以來,多數(shù)未受調(diào)控打壓的三四線樓市和都市圈樓市火熱,并順延至2017年。同時(shí),本輪調(diào)控前市場熱度高,開發(fā)商入市項(xiàng)目多,從而推動前4個月開發(fā)商銷售規(guī)模取得了同比80%的增長。但是,隨著前期推售的項(xiàng)目逐漸進(jìn)入尾盤或清盤,而三四線樓市銷售環(huán)比增長從今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%,加上3~4月份熱點(diǎn)區(qū)域(包括部分三四線城市)相繼啟動限購限貸,調(diào)控的沖擊開始顯現(xiàn)。

但是,目前新房市場熱度還在,如上海、南京、天津、長沙等地啟動新盤搖號賣房,豪宅明顯走熱,開發(fā)商搶購限售地塊,逃避限購的“類住宅”火爆,顯示需求仍旺盛。財(cái)經(jīng)評論員葉檀實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn),蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。事實(shí)上,開發(fā)商銷售下降與供應(yīng)下降有關(guān),而供應(yīng)之所以下降,很大程度上是調(diào)控全面“落地”后,各地啟動新房限價(jià)、預(yù)售證管制來實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo),導(dǎo)致開發(fā)商申請預(yù)售的積極性下降,獲準(zhǔn)入市的項(xiàng)目價(jià)格走低。

根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì),5月份29個重點(diǎn)城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降13%和22%。其中,一線城市新房批售面積環(huán)比和同比分別下降53%和61%,二、三線樓市新房整體供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是,越是熱點(diǎn)的城市,新房供應(yīng)下滑越明顯,比如,武漢、南京、合肥、???、廈門、蘇州等城市。

目前,供應(yīng)下滑的城市,庫存也在下降。CRIC統(tǒng)計(jì)的29個城市中,5月份庫存同比下降的有25個,平均下降幅度為33.8%。5月份,29個城市新房在售庫存平均消化周期為8.1個月,庫存正在逼近“過低”的警戒線??陀^講,庫存走低,供應(yīng)不該下滑,但預(yù)售管制導(dǎo)致高價(jià)盤無法入市,或開發(fā)商不申請預(yù)售。以5月20日出臺限購的長沙為例,據(jù)安信證券調(diào)研,目前長沙有的新項(xiàng)目要比周邊二手房的價(jià)格低2000~3000元,造成搶購和配額搖號,需求被迫轉(zhuǎn)向二手房。

目前,盡管熱點(diǎn)樓市成交量下滑,但需求潛力仍在。城鎮(zhèn)化已進(jìn)入“大城市化”,人口向熱點(diǎn)城市遷徙的步伐在加快。例如,長沙2016年人口凈流入23萬。近年來,人口大省且為單中心的省份,如湖南、湖北、安徽、河南,省會城市長沙、武漢、合肥、鄭州等,對本省人口的吸附能力快速上升,2016年度凈流入人口均在20萬左右。

因此,包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市,需求潛力仍在,只不過被各種限制性措施壓制。

在樓市回調(diào),需求暫時(shí)觀望的喘息之機(jī),須要增加新房和土地供應(yīng)。4月初,住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文,要求增加住房和土地供應(yīng)。目前看,住房供應(yīng)未明顯增加,供地計(jì)劃完成也不理想,這或許埋下了未來再度反彈的種子。

(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)

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樓市銷售降速 預(yù)售

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