每經(jīng)記者 黃博文

在整合印力集團成為萬科商業(yè)唯一運作平臺之后，萬科商業(yè)正式公布引入投資基金的資本運作方案。

5月23日，萬科A（000002，SZ）公告擬通過下屬公司珠海夢想家商貿(mào)有限公司（下稱夢想家）與其他兩家公司共同設立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，分別為招銀成長壹號及招銀成長玖號。兩支基金總規(guī)模達129億元，將投資萬科所持有的42項商業(yè)地產(chǎn)項目。

萬科通過下屬公司為兩支基金注資約50億元，出資比例39%，進而撬動129億元規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資基金。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，此舉體現(xiàn)了萬科商業(yè)一貫的輕資產(chǎn)運營路徑，為未來進一步的資產(chǎn)證券化預留通道。

“金主”現(xiàn)身

早在3月17日，萬科公告商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，決定把印力集團定位為集團商業(yè)開發(fā)和管理的平臺，借助外部資本的力量，對集團存量商業(yè)地產(chǎn)進行整合，具體的做法是聯(lián)合其他合作方共同組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。其中萬科在兩支投資基金預計總出資50.9億元，對應的出資比例為39.4%。

方案中透露，萬科擁有的商業(yè)地產(chǎn)項目（含在建和已完工項目）中的42個項目的部分或全部權益轉讓給投資基金。投資基金各參與方同意委托印力集團或其下屬公司運營管理標的資產(chǎn)包。

兩個多月后，萬科終于披露充當金主的“其他合作方”分別是招銀國際資本管理（深圳）有限公司（以下簡稱招銀資本）和湖北長江招銀產(chǎn)業(yè)基金管理有限公司（以下簡稱長江招銀）。其中招銀資本是招商銀行的下屬公司。

萬科于5月23日披露的詳式方案中顯示，此次共設立招銀成長壹號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）和招銀成長玖號投資（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金。

成長壹號基金規(guī)模為68.9億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6890萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資41.34億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資26.87億元，出資比例39%。

成長玖號基金規(guī)模為60.01億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6010萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資36.06億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資23.44億元，出資比例39%。

對于今次成立投資基金，萬科方面表示下屬子公司參與組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，用于投資收購公司所擁有的成熟商業(yè)物業(yè)項目，有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產(chǎn)化運作方式加快公司在商業(yè)地產(chǎn)領域的投資運作。

資產(chǎn)證券化通道

商業(yè)地產(chǎn)運營中引入基金已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的普遍做法，國內(nèi)運營商業(yè)地產(chǎn)比較成熟的地產(chǎn)商早有嘗試。

2016年9月，大悅城地產(chǎn)宣布以14億美元轉讓下屬三家子公司49%股權，并建立國內(nèi)首家房地產(chǎn)基金平臺。在此次交易中，大悅城地產(chǎn)引入兩家大型房地產(chǎn)投資機構作為戰(zhàn)略合作伙伴，分別是中國人壽和新加坡政府投資公司（GIC）。同時，其運營模式開始朝基金合作和管理輸出模式邁進。

華潤置地也在去年2月份與華潤信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協(xié)議。其中SPV出資1億元，LP份額計劃募集資金47.98億元，募集資金將用于華潤置地在珠海橫琴自貿(mào)區(qū)的國際化商貿(mào)綜合體“萬象世界”。

值得關注的是，萬科商業(yè)今次引入基金運作規(guī)模達到百億量級，且與一般投資基金合伙年限在10年之內(nèi)相比，萬科設立的兩支基金的合作期限長達20年，在業(yè)內(nèi)均屬罕見，這顯示出萬科做大商業(yè)盤子的野心。

這次基金運作得以實施的前提是，萬科整合印力集團塵埃落定，印力集團董事長丁力業(yè)正式執(zhí)掌萬科商業(yè)。在印力的職業(yè)生涯中，與凱德、西蒙和黑石等外資企業(yè)的合作使丁力業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)界具國際視野的人之一，印力集團也成為全國第三大商業(yè)管理集團。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，萬科商業(yè)的基金運作模式對標鐵獅門、黑石等國際資產(chǎn)管理平臺的通行做法，通過建立基金平臺，減少自有資金沉淀，可以憑借資產(chǎn)管理能力收取資產(chǎn)管理費和物業(yè)管理費，又在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益。

在萬科長達30余年的發(fā)展當中，商業(yè)地產(chǎn)從來不是主角。2014年萬科正式提出“城市配套服務商”的轉型后，商業(yè)地產(chǎn)才成為受到關注的版塊。盡管商業(yè)體量有了增長，但萬科傾向于認為商業(yè)地產(chǎn)還在摸索階段，尚未形成有效的、可復制的思路。

近期的整合動作顯露出萬科對于分散的商業(yè)分布逐步集中管控的趨勢，將借助印力打造一個脫離于地產(chǎn)業(yè)務、獨立運營的商業(yè)發(fā)展平臺。上海相山資本CEO王懷濤認為，在導入投資基金運作后，有助于商業(yè)地產(chǎn)更順暢的資本化。

根據(jù)萬科方面的數(shù)據(jù)，截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業(yè)地產(chǎn)項目共84個，建筑面積600多萬平方米。此次擬打包進投資基金的是萬科旗下的42個商業(yè)地產(chǎn)項目，資產(chǎn)包中具體會有哪些標的，以及他們的資質如何，將是基金投資者關注的重點。